深圳豪宅的爆搶，驗證限價政策的失敗

來源：朱羅紀（newJurassic） 原標題：深業中城的爆搶，驗證限價政策的失敗

人們總是要等到政策的壞處盡顯，才會承認當初的錯誤。

13.1萬/平米的香蜜湖豪宅深業中城，192套住宅今日用8個小時售罄，再一次驗證了深圳限價政策的失敗。

談這個從2016年就開始了，先後也寫了多篇文章，我本人反對限價政策，至今也不改變。有興趣的同學可以看下列過往文章，這些文章裡記錄了過往3年來深圳第二輪嚴厲限價之下富人搶購豪宅的典型樣本。

《限價三年，富人對豪宅已是一種“不由分說”的購買》（2019.5）

《限價刺激了富人搶豪宅》(2018.4)

《多少年來第一次，“政府指導價”會讓你買房子更輕鬆嗎？》（2017.1）

《面對調控，我們應該從十幾年的市場裡學到什麼？》（2016.10）

再複述一次。

2017.5，香蜜湖萬科瑧山府，限價99660元/平米，當天去化8成。

2017.8，深圳灣華潤悅府2期，限價12萬/平米，去化75%。

2018.5，蛇口雙璽，限價12.1萬/平米，著名的“5000萬蹲”製造者。

2018.6，華潤城3期，限價8.55萬元平米，5天認籌6776批客戶，凍資135億，深圳房地產歷史上金額最大的“打新”，當天賣光。當年9月，再推第二批555套住宅，依然限價8.5萬/平米，售罄。

2018.11，萬科瑧山府最後1期，限價9.71萬平米，接近售罄。

2019.2，華潤深圳灣瑞府（公寓），限價15.8萬/平米（公寓限價政策較為寬鬆，所以比住宅價格還高），總價區間2448萬-1.12億/套，去化近5成。

這次，深業中城，被行內評價為“深圳開盤史上最難搶的豪宅”。10月21日拿到預售證，共192套單位。8種戶型，132平米的3房、175平米的3房、193平米的3房、204平米的4房、233平米的4房、309平米的4房（複式）、362平米的6房、396平米的6房（複式）。

備案均價13.1萬平米，最高單價19.7萬平米，不含複式最高單價為14.2萬平米，最低單價10.8萬平米，不含複式總價為1509萬-3314.8萬，複式總價為5670-7788萬元。

認籌金500萬套，5天時間，收籌2794個，凍結認籌金139.7億。認籌中籤率僅為6.8%，15個人搶一套房，低過2018年的華潤城。

8個小時賣完，其中，總價7788萬的3號樓2單元29A，395.94平米的頂復，也成功賣掉。

原因已經不需要再囉嗦分析，這些樓盤之所以被搶，都是因為限價產生了巨大的套利空間。搶購的熱度，與套利空間的大小，高度相關。至目前為止，搶購熱度最高的是三個盤，華潤城、雙璽、以及深業中城，而這三個盤在銷售時與周邊的二手價格，都產生了明顯的倒掛。比如這次深業中城，周邊的房屋像天寶物華的掛盤價都去到了14萬/平米。而華潤城當時銷售，周邊的華潤城二期已經到了11-12萬/平米。

買家又不傻。

如果這世界上有天上掉餡餅的事情，就是買核心城市的嚴厲限價的核心豪宅

。放到深圳是這樣，放到京滬也是這樣，放到紐約倫敦也還是這樣，不會有什麼區別。閉著眼買就是了，能搶到什麼就是什麼，我看到還有文章認真的幫大家分析什麼戶型，搶東西，難道不都是直接搶個兒最大的嗎？

但從政策面的角度，我認為，深業中城的搶購，再一次提醒我們的政策制定者：有必要重新檢討審視當日政策的初衷與目標，儘早回到正確的軌道上來（現在回來一半）。

當時推限價，是為了穩定軍心，抑制樓價上漲，促使投資客離場。那麼現在回頭看，並沒有顯著意義。只是實現了一個目的——官方統計數據的“穩定”，真實的樓價依然是阻擋不住的上漲。過去3年，對比一下後海、深圳灣、香蜜湖、前海這些區域，二手盤的真實價格依然有很不錯的漲幅。有人說，那從整體均價上看，的確是沒漲，嗯，但那並不是限價的功勞——二手房從均值上看整體也是穩定的，但是二手房並不限價，說明市場沒有失靈。而且，投資客完全沒有離場，反而因為限價對價格信號的扭曲，進一步受到了刺激，變得對房子更加的熱情。

像豪宅項目，限價不限價，都和普通人沒有關係。不限價，價格自然可能更貴，但是富人因此也多交了稅，這些稅收可以補充政府財政，用作公共建設。往往是相反的情況，政府賣了地收了稅，但是錢並沒有花到窮人身上，轉過頭來說是投資客推高了價格，進而打壓價格，這是錯判。

人們擔心放開限價，豪宅價格怕不會漲到天上去。如果是那樣，也得由他去。房價最終是由城市的基本面決定的，富人們看好深圳的豪宅，說明了他們願意投資深圳這座城市，這不是壞事。而且，任何一個城市，價格漲到天上去的地方，都是那麼一小撮，絕不會是大面積的——如果是大面積，那一定是制度系統出了問題，絕不是房地產的單項問題。政府的政策，是確保整個城市大部分企業的營商成本、大部分普通人的生活成本，上升速度不要太快，進而損傷城市的競爭力。但這個僅僅是通過限價，是絕對實現不了的，價格反映的恰恰是供求不均衡的結果，不去回應那個不均衡，打壓價格只會把矛盾延後。

我之前已經多次談了韓國首爾的案例，韓國在二戰後的快速發展，不比中國遜色，期間土地價格也是出現數百倍的上漲，為了控制地價房價，韓國執行了房地產限價政策大約20年，但首爾至今仍然是一房難求，現在還在努力的去限價限購加印花稅等等。更加恐怖的是，首爾的年輕人，已經從之前的“三拋一代”（拋棄買房、拋棄婚姻、拋棄生子），走向了“五拋一代”（外加拋棄戀愛、拋棄社交）。韓國有關人士來中國交流，給出的教訓是，韓國的限價政策是沒有什麼作用的，對老百姓住房問題的有效解決，是韓國放開了土地管制的結果。

深圳政策的目標，應當是確保大部分剛需人群的居住成本不至於難以負擔，避免“香港化”。這個問題的癥結已經是老生常談，是因為住宅供應能力的極端弱化。而這個弱化並不是因為深圳沒地，而是結構性的爭地矛盾。我們談香港房價奇葩一個個都門兒清，香港土地開發率不到30%，大量的郊野公園做生態不開發。但是轉回頭看深圳，就好像不明白了？——這些我在文章《深圳本可不缺地》裡做過分析。深圳今天的房地產之所以還沒有鬧出亂子，一是因為房價還不夠高，二是因為深圳有定海神針——數百萬套的城中村，這個寶貴的財富香港沒有，紐約也沒有。

務實講，從極端環境下短期干預的角度看，限價不是毫無道理。我相信當初推行這般政策的初衷之一，還是想以時間換空間，通過限購限價這些需求管理的舉措，為深圳改變住房政策，增加供應來提供一個緩衝期。但是要警惕的是：走著走著，就忘記了為什麼出發了。這是我說深圳為什麼現在做對了一半的原因。

做對的這一半，是去年至今大刀闊斧的推進“二次房改”，大力增加公共住房（至2035年供應170萬套住房，其中公共住房不低於100萬套，公私住房比例設為6:4）。從這兩週政府的對外宣傳看，深圳是將公共住房當做政治任務在推進的，必須要完成的。尤其是國土部門花了1年時間，籌措出了30多平方公里的土地保證未來15年的公共住房土地供應，不可不說是魄力巨大。

但這個是遊戲規則的改變——公共住房的遊戲規則不是“價高者得”的競爭規則，是“財少者得”的身份規則

（注意，人才住房是特殊類型的住房）。某種程度上，公共住房的增加，是以減少商品住宅的供應為代價的，總供應量沒有顯著增加——未來15年總需求量的測算已經被論證過是過於保守的，依據過往深圳年度成交量來當做今後的供應量，但未看到深圳過往的供應就是嚴重不足的，這將是不對的另一半。

我剛才說，並不是沒有地，就是現在來說，也根本不需要縮減什麼生態控制線，也不需要擠壓270平方公里的工業紅線。深圳現在的市場是冰火兩重天，住宅供應量奇缺，一房難求，價格按都按不住。但是商辦與公寓的供應量又極大，價格不按都上不來，尤其是辦公樓，某些區域的空置率的確是過高。根本不需要批這麼大量的非住宅物業，把這部分空間騰出來給到住宅，就可以增加出非常多的供應來。

另外一條路徑，我在很早前也提出過，在深圳這個盤子裡用市場化的方式去解決剛需的住房問題，最好的辦法不是增加深圳的土地供應——怎麼增加都不夠。而是藉助大灣區的東風，更快的與臨深合作，通過1小時通勤圈的規劃設計，把剛需人口疏散出去（看起來好像深圳的剛需人群未來要很辛苦，但比北京的通勤要好太多了）。

如果深圳只是大力推進公共住房，那麼就是瘸一條腿，最終一樣證明，就是你的公共住房數量上來，頂多也就是20%的量，能不能跟得上人口的流入都是個問題，更別提說要延緩、降低深圳大多數普通人的生活成本了。一定是“雙管齊下”，無論是公共住房還是商品住房，都要全面增加。政策不要老想著人定勝天，和規律對壘。

這個軌道的問題擺不正，限價只能是持續的延長，延長到都不敢再放開。