閱讀導航
- 前 言
- 四年最大單月漲幅
- 墨爾本領漲
- 不同價位住房：高檔住房領漲
- 次區域房價漲跌Top 10
前 言
自今年6月見底反彈以來，澳大利亞住房市場的熱度日趨明顯。
數據顯示，澳大利亞整體住房價格連續四個月錄得上漲，並且在今年10月創四年多以來的最大單月房價漲幅。
全球評級機構穆迪（Moody's Analytics）預測，在悉尼和墨爾本兩地房價領漲的推動下，全澳整體住房價格在2020年有望上漲5.4％。
據其預計，悉尼房價明年將上漲7.7％，到2021年將進一步上漲7.6％。就墨爾本而言，2020年和2021年的房價漲幅預計分別為7％和7.8％。
另外，聯邦政府宣佈於2020年正式實施“首次置業者首付款低至5%”的貸款擔保計劃，每年名額為1萬個，為市場需求再次注入信心。
在這樣的背景下，房產研究機構CoreLogic發佈了最新的10月房價報告。其中就澳洲各地住房市場的月度、滾動季度和年度房價表現進行了更新和闡述。
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四年最大單月漲幅
房產研究機構CoreLogic發佈的最新房價指數顯示，今年10月份，澳大利亞整體住房價格連續第四個月錄得上漲，漲幅為1.2％，創2015年5月以來的最大單月漲幅。
近期的房價上漲是在澳大利亞整體住房價格歷時近兩年下跌後的上漲。數據顯示，在2017年10月至2019年6月期間，澳大利亞住房價格下跌了8.4%。
自2019年6月以來，雖然整體住房價格上漲了2.9％，但是較峰值水平仍下跌了5.7%左右，表明目前的房價水平和三年前相當。
推動住房價格上漲的利好因素有很多，其中包括澳聯儲（RBA）在10月1日宣佈年內第三次降息至歷史新低0.75%。另外，人口的強勁增長和就業市場的改善也推動了住房市場的需求。
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CoreLogic研究主管Tim Lawless指出，如果按照這種趨勢發展，那麼到2020年初，澳洲房價將回升至2017年的峰值水平。
他說：“全澳範圍內，整體住房價格較峰值水平下跌了5.7%。但是，按照目前1.2%的月度漲幅來看，也只剩下5個月的時間即可達到2017年的峰值水平。”
”
另外，首次置業者購買特定房產可享有各級政府提供的印花稅減免，這在一定程度也刺激了對住房的需求。
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墨爾本領漲
本輪房價反彈表現最為強勁仍然是兩大首府城市，即悉尼和墨爾本。其中，墨爾本房價漲幅持續超過悉尼，位居全澳首府城市首位。
數據顯示，今年10月份，墨爾本的房價漲幅超過了悉尼，漲幅達到2.3％，創自2009年11月以來的最大單月漲幅。
自2019年5月以來，墨爾本住房價格已經回升了6.0％。相比之下，悉尼的住房價格則回升了5.3％。
根據CoreLogic研究主管Tim Lawless的分析，悉尼和墨爾本兩大首府城市房價相對其他地區反彈更為強勁受多重因素的影響。例如，相對其他首府城市，悉尼和墨爾本兩地的就業市場表現更好、人口增長也相對更快。
儘管整體住房價格出現回暖，且兩大首府城市連續5個月錄得上漲，但是其他規模較小的首府城市則表現各異。
截至今年10月的三個月內，布里斯班住房價格上漲了1.1％，為2015年12月以來的最大季度漲幅。阿德萊德房價上漲了0.1％，為2018年12月以來的最大季度漲幅，霍巴特和堪培拉同期房價則分別上漲了1.0％和2.4％，為2019年3月和2017年5月以來的最大季度漲幅。
相比之下，珀斯和達爾文住房市場跌勢持續，但是兩地下跌動能明顯下降。截至今年10月的三個月內，珀斯房價下跌了1.7%，為過去14個月的最低季度跌幅；而達爾文房價在10月出現了罕見的上漲。
自2014年年中以來，這兩個城市的房價一直延續下跌走勢。其中，達爾文房價累計下跌31％，珀斯的房價下跌22％。截至目前，珀斯房價中位數為所有首府城市中最低，錄得451,800澳元。達爾文中位房價則以468,300澳幣的水平位居倒數第二位。
鑑於這兩個城市的房價相對較低，可負擔性較高，當地首次置業者活動比例處於最高水平。
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不同價位住房：高檔住房領漲
CoreLogic研究主管Lawless指出，在本輪住房市場復甦中，高檔住房領漲。儘管其他價格相對便宜的住房也錄得上漲，但是漲幅不如高檔住房市場那麼顯著。
數據顯示，截至2019年10月底的三個月中，首府城市高檔住房（房價排名最貴25%的住房）價格上漲了5.3％，中檔住房（房價排名中間50%的住房）價格上漲了2.6％、而低檔住房（房價排名最低25%的住房）則僅增長了0.7％。
據Lawless透露，這種趨勢不僅體現在悉尼和墨爾本這些房價本來就相對更貴的市場，同樣也體現在其他次區域。
截至2019年10月底的三個月內，悉尼和墨爾本高檔住房的房價分別上漲了7.1％和5.9％。
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城郊區域房價漲跌Top 10
截至2019年10月底的一年內，澳大利亞首府城市總計46個城郊區域中有7個錄得上漲，表明這些地區的住房市場復甦的腳步更快。其中，墨爾本著名的內東區和內城區住房價格分別上漲了3.1％和2.8％。
其中有些地區曾經是在下跌週期中跌幅最大的地區，表明當地住房市場已經錄得實質性的改善。
與之形成鮮明對比的是，在截至2019年10月的三個月中，澳大利亞首府城市總計46個四級統計區中有38個地區的房價錄得上漲。
Lawless說道：“在最近三個月的時間裡，首都各次區域的房價全面上漲，顯示了當前房地產市場復甦的深度。”
相比首府城市，澳洲非首府城市周邊區域住房價格整體表現更為健康。
在過去的一年中，在42個區域中，有17個區域的房價出現了上漲。其中，塔州的朗塞斯頓（Launceston）漲幅位居首位，錄得4.7％。緊隨其後的是昆州的Mackay-Isaac-Whitsunday地區，這一地區住房市場在經歷過充分調整後開始迅速復甦。
從短期來看，即截至2019年10月三個月內，表現最佳的依舊是塔州的朗塞斯頓，漲幅為3.1%。
從澳大利亞各區域市場的近期房價走勢來看，與悉尼和墨爾本相鄰的主要中心地區的房價明顯改善，同時，很多沿海生活方式市場的房價也在持續錄得上漲。
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租房市場低迷
相比房產交易市場的日趨回暖，住房租賃市場表現則較為低迷。
截至2019年10月的三個月中，八大首府城市中有五個首府城市租金錄得下跌。跌幅最大的是達爾文，過去三個月的租金下跌了1%，而悉尼則下跌了0.7%。
導致租金疲軟的原因有很多。例如，近期租賃市場的供應大幅增加。2012年至2017年間房地產市場投資的空前水平、以及偏向出租房的高層住宅建築的顯著增加都證明了這一點。另外，很多租房者開始過渡到首次置業者，繼而抑制了租房市場需求的增長。
隨著房價的上漲而租賃市場的疲軟，租金收益率開始遭到壓縮。
就首府城市而言，總租金收益率與今年5月達到3.88%的峰值水平，隨後一路降至3.65％，為去年11月以來的最低水平。
儘管租金收益率出現下降，但是對於投資者而言，同期的房貸利率也同樣出現下降。數據顯示，截至今年9月底，投資者房貸3年期固定利率平均降至3.8%。
儘管目前澳儲行（RBA）還沒有公佈10月份的投資房貸平均利率數據。但是考慮到10月份澳儲行再次降低了房貸利率，因此投資房貸3年期固定利率很有可能低於總租金收益率，提示絕大多數投資者還是享有正收益。
反對來，對於租客而言，租房可能不如買房划算。
END
CoreLogic研究主管Lawless指出，在房貸利率降低、住房可負擔性提高、信貸條件改善、以及人口增長強勁的條件下，住房市場反彈的深度和廣度都在加快延伸。
他說：“住房市場需求端開始響應一系列刺激措施，例如目前的房貸利率處於上個世紀50年代以來的最低水平。另外，在澳大利亞審慎監管局（APRA）取消7%的償貸能力測試門檻之後，房貸償貸能力測試條件出現明顯改善。”
房價上漲的同時，房價交投活動也開始日趨活躍。數據顯示儘管目前的年度結算銷售量較十年平均水平仍然要低17%左右。但是自今年6月以來，買家活動一直呈現明顯的上升趨勢。
和以往週期不同的是，伴隨買家活動的上升，上市房源存量水平依舊緊張。數據顯示，新增上市房源數量較去年同期減少了12%。事實上，目前的上市房源數量為全球金融危機以來的最低水平。
Lawless說道：“總的廣告上市房源存量較上年下降了11％，並處於2010年以來的最低水平。目前這一水平的住房存量加上買方需求的上升對買家帶來了一定的競爭壓力。這一點加劇了買方的緊迫性、併為房價的上漲和房市的持續升溫構成支撐。”
Lawless也指出，如果信貸增長持續加快回升，監管機構仍有可能會介入進行干預。
他說：“如果有跡象表明整個市場的投機活動日趨上升，並且房貸持續加快上升，那麼我們可能會看到監管機構開始對復甦的步伐感到不安，進行干預以放慢信貸增長的步伐。”
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