謀劃十年——“白雲第一村”小坪村

2018年12月19日，有著深圳“舊改王”之稱的佳兆業

集團以總價74.26億元大手筆拿下廣州白雲區新市小坪村舊改項目。

可是，很多人並不知道，對於這條村，佳兆業已經悄悄進駐了近十年。

2009年，白雲區開始進行城中村改造，共有5個城中村被納入廣州市三舊改造重點區域，其中就有小坪村。也是這個時候，佳兆業就開始密集接觸小坪村。

2010年7月，小坪村與佳兆業簽訂《舊村改造框架協議書》成為戰略合作伙伴。2011年11月，改造方案獲廣州市三舊改造領導小組會議原則性通過。

十年彈指一揮間，紙上的方案終於慢慢落到了土地上。今年7月29日，小坪村首期用地全部清拆完畢，復建安置房奠基開工，標誌著小坪村改造邁開了最關鍵的一步。

“白雲第一村”

業內有一句話：南有獵德、北有小坪。將小坪村與獵德村相提並論，足見小坪村的地位。

定位為超級交通樞紐的廣州白雲站（棠溪火車站）距離小坪村僅約2公里，白雲站的建設需從小坪村徵138畝用地，可以說，小坪村的改造如果沒做好，白雲站的建設也無法進行下去。

因此，小坪村的改造並非僅是一村之改造，而是涉及整個白雲西部產業、交通等格局的升級換代。有專家點評，未來白雲西部的發展有兩大引擎，一個是白雲站樞紐工程的建設；另一個便是小坪村的改造。

2009年，白雲區就開始進行城中村改造，但至今為止，沒有一個村完成改造。三元里、蕭崗、棠下等多個城中村的改造方案早在2010年已獲正式批覆，但推進速度均相當緩慢。

而在廣州五大老城區中，白雲區的城中村數量是最多的，僅解決白雲區的三舊改造問題，就可為廣州市提供大量寶貴的建設用地。所以，小坪村改造的成功推進可謂一次“破冰”。

佳兆業99%舊改佈局大灣區

有別於傳統改造“先拆遷、再安置”的方式，小坪村是“先安置、後拆遷”，讓村民先住進新房子，再開展拆遷工作，這樣不折騰村民，也最早使村民的利益得以兌現。

安置房就建在這一片，離地鐵口很近，前面不遠處將來會建學校……”小坪經濟聯社相關工作人員向羊城晚報記者介紹安置區規劃時，對未來充滿期待。

其實，佳兆業已經是廣州市場的老面孔，陸續盤活和開發了廣州中石化大廈、黃埔佳兆業城市廣場、佳兆業天御、佳兆業天墅等項目。

近兩年來，佳兆業更是明顯加快在廣州的舊改步伐，先後介入海珠石溪村舊改、海珠南天項目、黃埔玩具城項目、增城馬修村舊改項目、番禺陳湧村舊改等。

據介紹，舊改已成為佳兆業在廣州擴充土地儲備的主要來源，根據佳兆業2019年中期披露的數據，其舊改儲備項目佔地面積高達

3200萬平方米（未納入土儲）。

周邊樓市

霸氣外漏的“壕”

走進小坪村，除了準備建設安置房的鐵路西首期集體用地已清拆完畢外，一眼望去，小坪村和其他城中村並無差別。

不過，所有人都知道，這裡即將“麻雀變鳳凰”，看看村裡霸氣的標語就知道了——“想要晉升富豪之路就在眼前——改造”“小坪村改造全面啟動，清空間屋來放錢吧”。

白雲新城超百萬平方米綜合體

在城中村改造展示廳裡，可以大致看到小坪村未來藍圖——五星級酒店與寫字樓、住宅、公寓以及老人活動中心、3000平方米的社區衛生中心、2萬平方米街心公園等等。

小坪村位處白雲新城CBD西延區，據介紹，規劃總建築面積167.96萬平方米，容積率只有3.2，“比獵德、潭村、冼村、楊箕村密度都低，舒適度會好很多”。交通條件也很優越，廣州地鐵8號線北延段在這裡設小坪站，往來市中心約15分鐘。

複式單價“5萬+”

小坪村附近一手樓較少，距離最近的是一路之隔的萬科未來森林，該盤目前在售南向三房及四房複式單位，均價約5.6萬元/平方米。另外，還有一個售價相對便宜的樓盤順景花園·星悅軒，均價約3.9萬元/平方米。

兩公里開外的廣州白雲站周邊則有較多樓盤佈局，建發央璽、保利紫雲目前的售價均為“4萬+”。

相對來說，小坪村周邊環境比較規整，離白雲新城更近，位置更好一些。據佳兆業相關負責人介紹，小坪村的產品最快在明年可以入市。

即將身家過千萬的“包租公”

走入小坪村，到處可見張貼著的招工廣告與招租廣告，表明小坪村和很多城中村一樣，外來人口多，租房活躍；且產業低端，急需升級。

小坪村村民黃伯對羊城晚報記者說，家裡有一棟6層的房屋，除一樓自己開商鋪外，其餘樓層全部用來出租，一房一廳租1200元/月，6層樓一個月的租金收入有六七千元，“和我一樣，大部分村民的經濟來源都靠房租”。

另外，小坪村內還有不少舊廠房、倉庫、低端園區，有製衣廠、皮具廠等等，有不少是村社的集體用地和產業。小坪經濟聯社黨總支書記、社長黃幹純說，目前，村社兩級的收入主要靠出租這些廠房、倉庫，每年收入大約4000萬元。

按照規劃，改造後，部分集體用地將建成公寓、寫字樓以及商業中心，公寓會分給村民使用或收益，寫字樓、商業中心作為村民每年分紅的經濟來源。“如果按照現在的方案，改造後村社年收入至少可翻一番。”黃書記說。

廣州不動產協會副會長江浩對小坪村的發展進行過多次調研，他表示：“小坪村地理位置非常優越，靠近白雲新城與石井商貿區，如果整體改造成功，依靠原有的產業基礎，或者可以引入皮具城、服裝城等業態，不僅帶動產業升級換代，且集體經濟分紅比當‘包租公’強多了。”

據佳兆業相關負責人透露，按照內部粗略估算，全村最少的一戶社員股東，不算拆遷補償費、獎勵性補償費等補償費用，改造後獲得的物業，按照現在的市場價格都將以千萬元計。

運營難度高、回報週期慢，舊改註定不是坦途。如果不是因為房地產黃金時代已經過去，大概不會有太多房企願意啃這樣的硬骨頭。

佳兆業是個異數：舊改一做就是20年，20年來，佳兆業涉及了幾乎所有類型的城市更新項目，如舊城、舊村、舊工業區、爛尾樓等，因此也聚攏了各種各樣城市更新領域的專業團隊。據瞭解，過去十年，佳兆業每年平均轉化舊改項目建築面積約94萬平方米。

這些年，佳兆業在廣州舊改市場上相當進取，儲備用地幾乎與其大本營深圳比肩。目前，佳兆業的舊改儲備用地有99%位於大灣區，其中，佔比最大的兩個地方是深圳和廣州，分別為31.8%和31.6%。

近期，佳兆業將有一個醞釀了近十年的舊改項目即將“開花結果”，那就是“白雲第一村”——小坪村。