從宏觀經濟“保六”,看地產調控鬆動的新模式

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南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人,輝哥領銜專業團隊,為南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業瞭解南京及全國樓市提供專業服務。

一、樓市政策面的走向:一看宏觀經濟的臉色,二看樓市自身的

1、2009-2010年:經濟保八,4萬億投資,買房就是愛國,催生一輪樓市大牛市。

2、2010年3季度-2012年底:房價地價漲幅過高,樓市泡沫化,進入調控期。

3、2013年

:宏觀面再次面臨破八危機,調控暗自鬆動,催生一輪小牛市。

4、2014年1-3季度:宏觀經濟持續低迷,面臨破七危機,2014年3季度取消限購,並推出去庫存刺激政策。

5、2014年4季度-2016年3季度:棚改紅利+去庫存刺激,催生一輪大牛市。

6、2016年3季度開始:新一輪調控啟動,且不斷加碼,限購、限售、限貸、限價等相繼出臺,史上最嚴調控。

7、2018年3季度-2019年2季度:宏觀面臨跌破6.5危機,“去槓桿”轉為“穩槓桿”,樓市開始“穩地價、穩房價、穩預期”,調控小幅鬆綁,2019年3、4月份出現小陽春行情。

8、2019年4月至今:重提“房住不炒”,樓市調控再次收緊,開發商融資渠道逐個被關緊。

9、2019年4季度:宏觀面臨破六危機,樓市調控鬆動的口子如何打開?

从宏观经济“保六”,看地产调控松动的新模式

二、2018年與2019年兩次鬆動之比較

1、背景和促動因素:都是經濟下行加速,超出容忍底線,必須出手穩增長。2018年面臨的是破6.5危機,2019年面臨的是破6危機。

2、政策轉向時間點:都很相似,都在三季度。2018年是731、1031兩次政治局會議定調;2019年是9月初降準開啟新一輪刺激。

3、刺激的節奏:都是兩步走。第一波,先是降準、發債、增加貨幣供應、刺激消費等宏觀刺激;第二波鬆動樓市,啟動地產穩增長。

4、運用的手段:

第一波宏觀刺激,都是綜合運用降準、發債、增加貨幣供應、刺激消費等手段。

第二波,變化來了:2018年,各地小幅度鬆綁限購、限售、限貸、限價等五花八門,各不相同;2019年,由於調控總基調嚴控,各地普遍選擇降低落戶門檻、吸納人才變相突破限購。

从宏观经济“保六”,看地产调控松动的新模式
从宏观经济“保六”,看地产调控松动的新模式

三、2019年新一輪樓市鬆動的新模式:以落戶和人才引進撬動樓市需求

實際上從去年調控鬆動開始,許多地方就陸續啟動人才落戶人才安居政策,降低落戶門檻+購房資格、公積金優惠、住房補貼等支持人才安居,實現搶人、搶人才和刺激樓市、刺激城市消費、促進產業發展和地方經濟增長等多贏局面。

(1)杭州、武漢等:專科生可以落戶。

(2)海南:三沙以外,全省放開落戶限制。

(3)河南信陽等地:零門檻落戶。從宏觀經濟“保六”,看地產調控鬆動的新模式

从宏观经济“保六”,看地产调控松动的新模式

四、輝哥觀點

為了快速打壓樓市而強力出臺的限購,實際上屬於一刀切和為了短期效果的調控政策。對於新落戶和沒有落戶但是長期生活在城市又無房的新市民對於這些購買首套住房的合理需求,本身就不該設置社保或納稅年限等任何的障礙。

我國的樓市政策,一直在強調

對剛性自住需求要扶持,樓市調控的主要目的也是打壓投資投機等非自住需求,但是完全沒有必要讓剛性自住需求因此而被誤傷或為此而買單。

歷年的調控政策,最大的問題就在於調控措施的粗放和一刀切,每次在打擊投資投機需求的同時,也很大的誤傷剛性自住需求。如果說調控初期為了快速達到效果,所有的需求全面打壓還可以理解,但是隨著調控的深入,隨著地價房價降溫的預期已經基本達到,這個時候就應該對調控政策進行調整完善做到更加精準調控,就完全有必要當初對剛性自住需求的打壓給解放出來。

輝哥認為,在推動常住人口落戶、破除落戶門檻的大勢所趨之下,在各地引進人才的大背景下,降低落戶門檻、推動人才安居以及逐步取消對剛性自住需求的社保、納稅限制,完全具備了條件。這樣的舉措,實質上也不能完全說是調控的鬆綁,更多的是調控更加精準化的表現。

輝哥認為,樓市調控的目的,是抑制房價過快上漲,政策的希望是維護樓市穩定健康的發展,防止大漲,也不希望大落。

所以在宏觀下行和樓市降溫的大背景下,以“穩地價、穩房價、穩預期”為核心的穩樓市舉措,以“降低落戶門檻和人才安居”為主要手段的調控精準化和鬆綁政策,將會有助於樓市整體走勢趨於平穩。

年底的樓市,各房企為了衝刺年度任務,房源上市量大,甚至不排除還會推出優惠,實際上是低位入手、淘好房的一個好機會。


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