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南京買房找輝哥
南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，輝哥領銜專業團隊，為南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業瞭解南京及全國樓市提供專業服務。
一、樓市政策面的走向：一看宏觀經濟的臉色，二看樓市自身的冷暖
1、2009-2010年：經濟保八，4萬億投資，買房就是愛國，催生一輪樓市大牛市。
2、2010年3季度-2012年底：房價地價漲幅過高，樓市泡沫化，進入調控期。
3、2013年 ：宏觀面再次面臨破八危機，調控暗自鬆動，催生一輪小牛市。
4、2014年1-3季度：宏觀經濟持續低迷，面臨破七危機，2014年3季度取消限購，並推出去庫存刺激政策。
5、2014年4季度-2016年3季度：棚改紅利+去庫存刺激，催生一輪大牛市。
6、2016年3季度開始：新一輪調控啟動，且不斷加碼，限購、限售、限貸、限價等相繼出臺，史上最嚴調控。
7、2018年3季度-2019年2季度：宏觀面臨跌破6.5危機，“去槓桿”轉為“穩槓桿”，樓市開始“穩地價、穩房價、穩預期”，調控小幅鬆綁，2019年3、4月份出現小陽春行情。
8、2019年4月至今：重提“房住不炒”，樓市調控再次收緊，開發商融資渠道逐個被關緊。
9、2019年4季度：宏觀面臨破六危機，樓市調控鬆動的口子如何打開？
二、2018年與2019年兩次鬆動之比較
1、背景和促動因素：都是經濟下行加速，超出容忍底線，必須出手穩增長。2018年面臨的是破6.5危機，2019年面臨的是破6危機。
2、政策轉向時間點：都很相似，都在三季度。2018年是731、1031兩次政治局會議定調；2019年是9月初降準開啟新一輪刺激。
3、刺激的節奏：都是兩步走。第一波，先是降準、發債、增加貨幣供應、刺激消費等宏觀刺激；第二波鬆動樓市，啟動地產穩增長。
4、運用的手段：
第一波宏觀刺激，都是綜合運用降準、發債、增加貨幣供應、刺激消費等手段。
第二波，變化來了：2018年，各地小幅度鬆綁限購、限售、限貸、限價等五花八門，各不相同；2019年，由於調控總基調嚴控，各地普遍選擇降低落戶門檻、吸納人才變相突破限購。
三、2019年新一輪樓市鬆動的新模式：以落戶和人才引進撬動樓市需求
實際上從去年調控鬆動開始，許多地方就陸續啟動人才落戶和人才安居政策，降低落戶門檻+購房資格、公積金優惠、住房補貼等支持人才安居，實現搶人、搶人才和刺激樓市、刺激城市消費、促進產業發展和地方經濟增長等多贏局面。
（1）杭州、武漢等：專科生可以落戶。
（2）海南：三沙以外，全省放開落戶限制。
（3）河南信陽等地：零門檻落戶。
四、輝哥觀點
為了快速打壓樓市而強力出臺的限購，實際上屬於一刀切和為了短期效果的調控政策。對於新落戶和沒有落戶但是長期生活在城市又無房的新市民，對於這些購買首套住房的合理需求，本身就不該設置社保或納稅年限等任何的障礙。
我國的樓市政策，一直在強調
對剛性自住需求要扶持，樓市調控的主要目的也是打壓投資投機等非自住需求，但是完全沒有必要讓剛性自住需求因此而被誤傷或為此而買單。歷年的調控政策，最大的問題就在於調控措施的粗放和一刀切，每次在打擊投資投機需求的同時，也很大的誤傷剛性自住需求。如果說調控初期為了快速達到效果，所有的需求全面打壓還可以理解，但是隨著調控的深入，隨著地價房價降溫的預期已經基本達到，這個時候就應該對調控政策進行調整完善，做到更加精準調控，就完全有必要當初對剛性自住需求的打壓給解放出來。
輝哥認為，在推動常住人口落戶、破除落戶門檻的大勢所趨之下，在各地引進人才的大背景下，降低落戶門檻、推動人才安居以及逐步取消對剛性自住需求的社保、納稅限制，完全具備了條件。這樣的舉措，實質上也不能完全說是調控的鬆綁，更多的是調控更加精準化的表現。
輝哥認為，樓市調控的目的，是抑制房價過快上漲，政策的希望是維護樓市穩定健康的發展，防止大漲，也不希望大落。
所以在宏觀下行和樓市降溫的大背景下，以“穩地價、穩房價、穩預期”為核心的穩樓市舉措，以“降低落戶門檻和人才安居”為主要手段的調控精準化和鬆綁政策，將會有助於樓市整體走勢趨於平穩。
年底的樓市，各房企為了衝刺年度任務，房源上市量大，甚至不排除還會推出優惠，實際上是低位入手、淘好房的一個好機會。
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