最近的蘇州樓市，據說是這樣的
東邊改善朝聖地，人才趕場似的轉戰一個又一個售樓處，挑花眼；
西邊核心區改善盤伺機而動，但目前購買力依然靠次核心剛需、剛改撐場；
北邊和城西相似，改善艱難慢行，開往剛需的車上也沒怎麼載滿；
南邊紅紅火火，剛需全款往裡走，大批改善盤依然爽約中；
沒錯，蘇州改善，是園區的；所有的風光，是園區的；全城關注點，似乎都在園區；園區爆倉後，其他區，真的太難了！
1
“都去園區湊熱鬧了”
“我們涼了”
最近，在跟一置業顧問聊天時，他一直在感慨：我們涼了。
“我們3.2萬跟園區沒什麼競爭力，很多客戶都去園區了，尤其是投資的。”園區樓盤扎堆入市之後，該樓盤案場客流量明顯少了很多。
“以前我們都忙不過來，來看的客戶超多，就連工作日來訪都不少。登記預約超千人，現在客戶流失了，每天都感覺好閒...”
要知道，這個置業顧問口中的樓盤，也曾圈粉無數。曾經的熱門區域熱門樓盤，和很多樓盤一樣，一直在努力爭取限價下的備案紅利。最終，輸給了時間。
據可靠消息稱，該樓盤目前已經開盤，去化情況一般。一個千人改善盤，最後去化只有百來套。（可能，這已經不算是最壞的結果……）
“第一選擇毫無疑問都是園區，第二選擇才是其他區。”沒錯，現在的蘇州，是改善市場的蘇州。
3W+的蘇州，改善首選園區，園區來了，其他區域只能賣“性價比”了？
2
園區爆倉。
園區，不用多說，自帶熱搜體質，加上最近集中開閘放糧，清一色的3W+，不到4W，價格比預期友好很多。
蘇州遍地隱形富豪，園區更是不缺有錢人，從最近的銷售數據就看出——
- 青劍湖上園灣首批311套房源，作為該板塊首個入市項目，圈了一大波改善後，基本賣完了；
- 奧體南泊雲庭一期326套房源，低調開盤，清盤；
- 獨墅湖花語江南3天熱銷30億；
......
不僅如此，急速補貨的園區，馬上又有一大批房源入市——
1、泊雲庭二期11月底開盤，據說今年要清盤
剛結束一期開盤的泊雲庭，已經馬不停蹄進行二期加推了。據瞭解二期戶型和一期一樣，還是108㎡、132㎡、148㎡，價格的話也可以參考一期，但是位置更好一些，預計11月底開盤。
（二期所開樓棟）
接下來，泊雲庭的節奏會很快，二期預計本月底開盤；三期預計月底領證12月開盤……所有房源，年內必清。
2、傳11月中旬拿預售，上園灣二期開盤在即
據說，上園灣目前二期已經在預約，11月3日剛剛公開樣板間，預計11月中旬拿預售。
3、奧體仁恆也要來？就在11月底？
海和雲庭，憑藉“奧體+仁恆”四字成園區最受關注的項目，沒有之一。N多名網友表示“就等奧體仁恆了”，最新消息，目前該項目售樓處已經建好，目測在內部裝飾，據說，11月底拿預售，拭目以待！
4、安居頤和公館、首創天閱湖濱今年入市開盤
青劍湖龍虎鬥下，上園灣、雲棲安縵、龍湖熙上已經相繼入市，還剩安居和首創，據瞭解，這兩個項目今年都會開盤，居兄已經不止一次聽到“買不到XX，就看安居或者首創，一個一個來吧”。
據統計，接下來，整個大園區還有4000+套房源入市，如此充足的供應量，不光分流了園區二手房的客群，據業內爆料，園區加大供應，對其他板塊的新房也造成了不小的衝擊，吸掉了很多客戶。
3
園區這架勢
弄得其他區有點慌啊~
就像上面開頭某置業顧問說的“我們涼了...很慌...”；
事實上，這樣的“慌”，蘇州很多熱們區域都明顯感覺到了，現在的客戶，不夠用——
1、先看看西邊的獅山
東有園區，西有獅山，現在能和園區競爭的，也就獅山吧。前兩年，獅山斷供，目前雖然區域多盤共存，但截止目前，都沒開。
所以，壓抑了多年的改善需求並沒有釋放“走出去”，而是被推遲了。當初壓抑有多久，現在想換房改善的需求就有多激烈，很多人，只認獅山！
因此，在這樣的環境背景下，就算有園區攪局，但對獅山的衝擊並不大，整體預期平穩，畢竟有需求有市場有客群還有價格，四方加持，獅山也是一名王者。
據瞭解，獅山有10宗地塊亟待入市，有近1w+的超量庫存！光今年就有4個高價盤要入市，明年還有一大批，獅山馬上也要拼刺刀了。
2、再看看北邊的元和，似乎略有衝擊~
元和現在出來的新房，基本都在2.7-2.8w左右，據瞭解很多當地客戶本來買準備相城的，結果園區部分樓盤一開出來，對比價格，完全可以買園區了，衝擊不小。
剛剛入市的天房美瑜蘭庭就是其中的一個縮影。作為站崗多年的高價地，沉默三年後終入市，然而整裝歸來，備案2.6W+，似乎並沒有成功撬動市場。
據爆料首開312套房源，最終只去化了一成，除了新政後影響持續發酵不少人選擇觀望外，價格競爭力不足也是一大痛點，正如中介所說“這個價格，改善稍微搏一搏，都可以買園區了。”
不過，一些高品質、好口碑、配套足、有溢價、產品有亮點的項目，應該能抗住。
3、再看看南邊應戰的吳中，衝擊來自園區+獅山
吳中近階段的二手房成交量很大，大都是賣房準備置換的改善，據資深經紀人爆料，最近吳中越溪的二手房賣的很火，因為離新區近，都想著置換到新區獅山買學區房；
另外還有一些追求品質的客戶，想一步置換到園區，之前居兄有個朋友住在尹山湖，除了考慮內部置換外，首選的還是園區。
因此，對吳中新房造成衝擊的，不止是園區，還有大量的獅山新房。
目前吳中幾大板塊中，最受關注的當屬吳中太湖新城，據瞭解，入市老大難的金融街融悅灣11月也要開了，目前放風價一如既然的堅挺在3w+，這個價格已經讓不少投資的客戶提前轉戰其他板塊，比如園區、比如獅山學區房。
當然，由於金融街本身定位比較高端改善，加上一線湖景，真正有自住需求的客戶還在堅持著。
此外，接下來，江南沄著、富力天鵝港以及綠城柳岸曉風都將入市，四大新王坐鎮，拭目以待！
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