武漢樓市“爭環傳”

新二環、2.5環、快捷環、輔助環線……由楊泗港長江大橋引出的環線之爭又鬧得“滿城風雨”。

受益片區“內鬥”不停，樓市“爭環傳”又開始了。

No.1

關注楊泗港長江大橋的人，最近對下面的這段話，一定不陌生：“楊泗港長江大橋北起四新大道，南接白沙洲大道。通車後，楊泗港長江大橋將正式加入武漢市“六環二十四射多聯”交通佈局陣營，武漢自此步入新環線時代。”

那楊泗港長江大橋，到底算幾環呢？

按照2011年版的環線劃分，武漢二環線由鸚鵡洲長江大橋、武漢二七長江大橋、江漢二橋、水東路、東湖路、珞獅路段、梅家山段、四新段、十升段、漢西段和發展大道段組成，全長48公里。

在今年的6月5日，武漢市自然資源和規劃局在城市留言板上回復網友時提到：楊泗港長江大橋為新二環線漢陽-武昌過江通道。

一時間，鸚鵡洲大橋升級成新內環，楊泗港大橋則銜接漢陽四新和武昌南湖，直通雄楚大街，成為新二環又一過江通道的消息再度活躍於大眾視野。

這下不止沿線的房地產開發商使勁吆喝，大批由三環變二環、二環變內環的筒子們也紛紛站起來了。

用新二環筒子們的話來說，就是：頭可斷血可流，名譽不可丟，新二環急求正名！

但在8月15日，武漢市自然資源和規劃局信息在回覆網友關於環線的問題時，卻又提到：

根據武漢市規委會審議的武漢市新一輪城市總體規劃，在二環與三環之間增設輔助環線以完善主城區骨架路網系統，楊泗港大橋是輔助環線的重要組成部分。

為什麼武漢的筒子們如此熱衷於環線的討論？實際上，這也和不少人一直以來認定的買房理論有關。

No.2

談到買房，有人認為買房應該看環線，越靠近城市內環，房子的潛力最大，居住的圈層也越尊貴。

那究竟環線對於買房到底有沒有指導意義呢？

結合前段時間發佈的武漢環線地圖與房價細分圖來看，位於內環的漢口中心、武昌中心片，依舊是目前房價最高的區域，均價上都在3.5萬/㎡以上。

2萬/㎡左右的房價分佈在二環與三環線之間，像漢口後湖、青山濱江、洪山南湖、礄口古田等。而三環內的四新1.6萬左右、白沙洲1.5萬左右，均低於三環外的光谷南、光谷中心城、流芳等，這些區域房價也突破了2萬。

四環線附近的區域，均價約在1-1.5萬左右。

至於房價低於1萬/㎡的區域，基本都是位於五環線以外，像漢南紗帽、新洲汪集、新洲雙柳、新洲邾城等。不過像四環內的青山嚴西湖，均價也沒有破萬，約在0.8萬左右。

除了均價，我們還可以看看單個樓盤的價格。一個片區房價如何，影響因素有很多，但我們經常也可以看見外環的小區房價比內環的還要高。

比如，位於三環外遠郊區東西湖的美聯奧林匹克花園五期，目前均價約16670元/㎡，含2500元/㎡的裝修，整體價格比三環內主城區的部分樓盤價格還要高。像古田片的武漢美好香域花境，地處三環內，毛坯均價約13650元/㎡，就算加上裝修，也有些差距。

No.3

雖然從大環境來說，房價的確受到了城市環線的部分影響，但在武漢，長江、產業、商圈等對房價影響也不可小覷。

武漢各片區的豪宅群多分佈在長江沿岸，像二七濱江、漢陽濱江、青山濱江等，雖然同在一個環線內，但價格普遍都比區域內的其它版塊要高一些。

長江一線房價環線更密集，價差更大，此外，武漢各片區的豪宅集群也多分佈在長江沿岸。可見江景資源對房價的影響頗深。從這一點來看，漢口片區的房價環線更為密集，片區版塊價值相對武昌、漢陽更高。

從房價環線地圖上來看，最直觀的可以看到武漢的房價環線，是向光谷東方向延伸的，近2萬/㎡的環線價格甚至已經超越三環線內的部分區域。而位於三環與四環之間的光谷東片區，與同環線位置的其它片區相比，已經實現了房價的飛速發展。

當然，這就與光谷一直以來的發展有關。光谷有多火熱、配套有多完善，眾所周知。從入2018年上半年開始，光谷片區的新房供應一直不算多，但是房價卻是一路高歌。即便是受到了樓市大環境的影響，也並未出現房價下跌的情況。

由於該區域產業眾多，吸引了大量的人才落戶，人才帶動樓市的發展，不論是在價格，還是發展方面，也一躍超過武漢其它四環片區，甚至個別的三環。

此外，從武漢地鐵的人流數據，我們也可以明顯的看出：武漢的地段規律，其實是以產業作為中心，以人口延伸的區域來附著價值。

當然，武漢的房價還容易受到商圈的影響。

最典型的就是內環徐東，由於前身是大型城中村改造而來的，周邊還建房多如牛毛，導致房價和房租都是中等水平。雖然地段優越，地鐵便利，但該區域的發展卻依舊比較尷尬。

因此，說白了，用環線來判斷房價，本來就是個偽命題。