本文是關於“房產繼承”系列中的第三篇。

上一篇我們談到，確認房產份額有三大要素，並詳細講解了判斷份額的公式：

獲取時間+獲取方式+登記方式+[自行約定]。

今天我們將這個公式拆解，看看在“婚前購房”這個具體情境中，應該如何分析。

獲取時間：婚前。

獲取方式：購買。

登記方式：一方名下；雙方名下（“共同共有”或“按份共有”）。

【1】好事將近，可買了房子應該登記在誰名下最合適？

三年前的秋天，暗戀同事婷婷許久的小李，終於鼓起勇氣向心中的“女神”告白。幸運的事，婷婷接受了小李的告白，兩人終於從工作夥伴間的“革命情誼”升級為甜蜜的戀人關係。接下來的兩年，兩人的生活如同浸在蜜糖裡，感情快速升溫，一眨眼就到籌備婚事的階段。

這期間，婷婷多次委婉表示，希望婚後雙方能有套屬於自己的房子。小李也覺得為了保障今後的生活品質，同時也為了表達自己的誠意，小李咬咬牙決定買下離公司不遠的一套住宅。小李不但全額付清了首付款100萬，而且房產證就只登記了婷婷一人的名字。婷婷也很感動，表示剩下的房款兩人一起還。

本來是件皆大歡喜的好事，沒想到，小兩口在裝修房子的過程中，時常因為大小事情爭執不斷，逐漸對感情心生厭倦，心想還沒開始一起過日子就這麼多爭吵，結婚後還不定怎麼樣。最後倆人還沒領證，就因為“性格不合”而分手。

誰知，本來寄託愛意和期待的房子，成了竟兩人最後的絆腳石。

這房子應該怎麼分？婷婷認為，房產既然登記在自己名下，就應該視作小李送給她的。“送出去的東西怎麼還能讓人還回來呢”？而小李認為房子是在婷婷名下，但當時首付款和大部分的貸款都是由他主要承擔的，全給她肯定是不合理的。就這樣，昔日的戀人反目對簿公堂，實在讓人唏噓。

【2】「三大原則」教你判斷婚前買房的份額。

依據法律，小李和婷婷的房子究竟應該如何分割呢？對於情侶買房的份額分割問題，遵循以下幾個原則就很好判斷了。本文將通過通俗易懂的語言，通過講解判斷原則，告訴大家如果分辨不同情況下的產權歸屬問題。

原則一：如果就登記在一個人名下，那麼房子登記在誰名下，就是誰個人的。

先說一種產權最清晰的情況，就是將房產登記在出資人名下。假如，小李當時把房子登記在自己名下，那麼毫無疑問，房產就屬於小李的婚前個人財產，無論碰到什麼情況都不可能被分走。

上面這個事情中，小李“情”字當頭，把房子登記在婷婷名下了，那就可以看作是贈送給婷婷了，所以婷婷說對了一半，就是“送給別人的東西，是不可能要回去的”。只要婷婷不放棄房子產權，小李是無法爭取到房子的。

除非：

第一，如果小李和婷婷簽署了贈與協議，並且在協議中約定了以結婚為目的的“贈與”，或者確認房產性質為“婚房”。小李的“贈房”行為就可以理解為“有條件的贈與”，是在兩人結婚的前提下才送房子的。也就是說，如果沒結婚的話，

小李是可以收回房子的，倆人沒領證就分手，婷婷必須歸還房子。但是，如果他倆是領證之後再離婚的話，那麼贈與條件已經達成，房子就是她個人的，不需要歸還了。

第二，如果小李和婷婷簽了“借條”，就相當於購房款是婷婷向小李借的。如果產生爭議，那麼房子屬於婷婷個人的，但需要全額歸還購房款，房產所有權和債務是分開的，不是一回事兒。

【建議】：這種“贈送式”的登記方式，實施前一定要慎重評估風險，提前約定關鍵事項，明確贈送條件。比如雙方可以簽訂《贈與協議》，並在協議中明確雙方的出資額、貸款支付方式、出資目的（例如，標註“購買xx婚房”，“為結婚做準備”等說明）、房屋的詳細信息和產權人信息。這對實際出資人風險很高。

有的人總調侃“談錢傷感情”，但是往往導致糾紛的原因在於“談感情傷錢”。因此事先把“錢”的事情說明白，事後就不會因為“錢”傷感情。

原則二：如果房子登記在雙方名下，房子怎麼分就得看登記的共有狀態。

先解釋一下什麼叫“房屋的共有狀態”。如果一套房子登記在多人名下，就必須標明房產的共有狀態，分為“按份共有”和“共同共有”兩種，可以在房本的“共有情況”欄中找到。

（1）按份共有：表明房子的產權歸多人所有，並且會在房本上標明每個人的份額。

（2）共同共有：是基於特定關係而形成的共有狀態。比如夫妻、合夥人、家人、或者“準夫妻”共同買房，都可以標明“共有共有”。這種狀態下，產權人數量和他們各自的份額，並沒有明確的對應關係。如果要分割房產，則以協商結果優先，沒有反對意見就按平分處理；協商不了的，就只能打官司決定，法院也會依據每個人出錢的情況、未來對房子的需求程度等方面進行判決。

所以，根據房產證上登記的“共有情況”，就可以決定房產中各自佔有的份額和分割方式了，原有的購買方式只是在打官司時候，作為判決的輔助證據。

（1）如果房本登記的是“按份共有”，那就按照房本標示的份額進行分割。

（2）如果房本登記的是“共同共有”，那麼優先協商解決，協商不成的，法院根據出資情況、房屋的使用情況進行判決。如果雙方均沒有重大過失，那麼產權歸屬方必須給另一方相應的經濟補償。

【建議】：如果情侶買房打算登記雙方的名字，建議採取“按份共有”登記方式，事先明確個人份額，避免“共同共有”的登記方式。

不要想著“先拿一本糊塗賬糊弄過去”，最後就會發現糊塗賬越算越不明白，也無法保障兩個人的利益。

原則三：還貸款並不會改變房子的產權情況。如果不是你的房子，最多隻能補你錢。

有人可能會想，如果不是我的房子，但我幫忙還了貸款，我能有房子的份額嗎？對這樣的問題，只能遺憾地回答你“不可以”。房產的份額並不會因為幫忙還房貸而改變，但是根據婚姻法，

如果夫妻離婚或分手，還貸款的款項及其相對應財產增值部分，由產權人對另一方進行補償。

【建議】：一方婚前買房，婚後雙方共同還貸的情況，從產權歸屬角度來說，確實“幫別人還房貸”是不太划算的方式，但很多時候，既然情侶或夫妻雙方想要合夥過日子的，金錢方面就不用過於計較。

一般情況下，如果房子的貸款還沒還清，變更產權人很麻煩，很多銀行作為抵押權人，是不允許更換貸款人的。所以如果分手或離婚時，房貸還沒還清就想變更產權人，就必須先還清房貸，再進行分割。

【3】結語

這裡我無意對婚前房子登記誰的名字孰好孰壞發表任何意見，只是從客觀性角度，對房產的份額歸屬做一個說明和提示。

愛情誠可貴，但對個人財產的保護意識永遠不能少。故事的結尾，婷婷和小李最終通過協商達成一致，雖然小李買房前並沒有明確表示是以結婚為“條件”的贈與，但婷婷最終還是決定放棄房子的產權，房子最終歸小李所有；小李也補償了婷婷共同還貸部分的錢數。但這事倒是給小李好好上了一課：平時多掌握點法律知識，才能保護好自己的個人財產。

本系列上一篇文章：《 》，文章我們提到過：房產的份額可以通過“獲取時間+獲取方式+登記方式+[自行約定]”的公式進行判斷。這篇文章，我們通過“婚前購房”這個場景展開，通過「三大原則」判斷不同情況下，男女各方的房產份額。

下一篇我們將圍繞另一個場景：“婚後購房”介紹如何判斷房產份額。

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