“在當下的市場環境下，我們有提升的需要，這個是實實在在的。”江蘇房企港龍地產曾透露上市打算。
10月23日，港龍中國地產集團有限公司（下稱：港龍地產）向港交所提交招股材料，由華高和昇財務顧問有限公司擔任獨家保薦人。據悉，公司擬募資用於購地和支付旗下5個項目建築成本等費用。
根據招股書，2016-2018三年間港龍地產的銷售收益分別為4.9億元、4.3億元和16.6億元，複合年增長率為87.5%。2018年，在克而瑞發佈的中國房地產企業TOP100銷售榜上，港龍地產以143.6億元名列全口徑銷售第89位，而兩年前港龍地產未進入TOP200之列。
不過，在2018年收入暴漲的同時，港龍地產多項成本數據也大幅增加，其中一般及行政開支自2017年的2990萬元增加201.6%至2018年的9010萬元；銷售及營銷開支自2017年的1830萬元增加234.0%至2018年的6100萬元。
同時，港龍地產還面臨著巨大的債務壓力，負債總額從2017年末的49.5億元增長至2018年末的87.4億元，截至2019年6月31日，負債總額增加至116.62億元，資產負債率則從2016年的17%增長至2018年的122.1%。截至2019年6月30日，該指標已高達153.9%，三年激增805%。
此外，作為一家典型的小房企，從開發體量來看，截至今年8月底，港龍地產主要開發項目集中在江蘇、浙江、河南、貴州等省份，總土地儲備僅為471萬平方米；銷售規模方面，今年上半年銷售收益僅為5.9億元，甚至比不上一線城市單個項目的銷售額。
11月1日，長江商報記者向港龍地產方面發送採訪函，但截至發稿前對方未回覆。
營銷開支同比增234%
招股書顯示，公司擬將所得資金用於為土地收購成本及潛在開發項目提供資金；用於支付江南桃源、山水拾間、紫御府、秋實宸悅等現有項目及紹興一個新項目開發的建築成本。
在招股書中，長江商報記者看到，於往績記錄期間，公司收益來自四個城市9個項目的開發及銷售。2016-2018年及2019年前六個月（以下簡稱“報告期內”），港龍地產的物業開發及銷售收益分別為4.72億元、4.34億元和16.6億元及5.9億元，經營利潤分別為人民幣0.72億元、0.94億元、4.36億元及1.74億元，毛利率分別為21.3%、21.9%和30.8%和42.9%。
其中，按照物業類型劃分，公司的營收是由住宅、零售及商業、停車場及車庫/儲存設施三部分組成。報告期內，港龍地產住宅物業的銷售收益佔比總營收的比重很大，分別為77.5%、71.8%、92.0%及97.1%。
此外，記者注意到，在2018年收入暴漲的同時，港龍地產的成本也在大幅增加。其銷售及營銷開支自2017年的1825萬元增加234%至2018年的6097萬元；一般及行政開支自2017年的2987萬元增加201.5%至2018年的9007萬元；融資成本淨額由2017年的431.7萬元增加702%至3463萬元。
企查查數據顯示，作為上市主體的港龍中國地產集團有限公司是今年1月23日註冊成立的新公司，註冊資本10億元，為港龍發展集團有限公司的全資子公司，法人代表和董事長均為呂永懷。而江蘇港龍地產集團有限公司則分別由港龍地產持股51%，港龍發展集團持股49%。
據悉，此前港龍地產的總部位於江蘇常州市，於今年7月將總部遷至上海，意在為該公司“深耕長三角、佈局全中國”的戰略規劃做全面升級。
在招股書中，記者還看到了港龍地產的“發家史”。
2007年8月，包括呂永懷在內的呂氏家族多名成員共同在常州成立了江蘇港龍房地產開發有限公司，並獲得兩幅地塊。2012年，港龍地產擴展至長三角其他城市，多為常熟、鹽城、嘉興這樣的三線城市；2018年，港龍地產進軍上海，並將版圖延伸至河南和貴州。
截至今年8月底，港龍地產在20個城市擁有56個開發項目，總土儲面積為417.5萬平方米。值得一提的是，其中有54個項目位於長三角地區，土儲高度集中。在未來，港龍地產擬深耕長江三角洲地區，依託在長江三角洲地區的現有地區覆蓋率進入該區域以外的其他新市場，如華中地區。
對此，財經評論員嚴躍進在接受長江商報記者採訪時說道，“港龍地產雖然有56個開發項目，但是今年上半年及之前的銷售收入僅來自四個城市的9個項目的開發及銷售，這意味著，其實公司大部分項目還未達到預售條件，可能還沒有預售證，這屬於開發節奏的問題。另一方面，未來如果項目銷售數據還是過少，肯定是會對公司業績產生一定影響。”
資產負債率3年激增8倍
雖然去年港龍地產在收入、利潤方面突飛猛進，但是同時，公司也面臨著嚴峻的債務壓力，負債總額從2017年末的49.5億元增長至2018年末的87.4億元。截至2019年6月31日，負債總額增加至116.62億元。
此外，2017和2018年，公司的資產負債率也飛速攀升，由2016年的17%增長至98.8%和122.1%。截至2019年6月30日，港龍地產資產負債率高達153.9%。可以看到，3年時間裡，港龍地產的資產負債率激增了8倍。另據招股書顯示，2017年、2018年以及2019年上半年，港龍地產的淨負債權益比率分別為37.7%、2.0%及67.4%。
記者注意到，截至2016年、2017年及2018年12月31日、2019年6月30日以及2019年8月31日，港龍地產未償還借款總額（包括銀行及其他借款）分別為人民幣0.504億元、人民幣3.175億元、人民幣8.561億元、人民幣14.363億元及人民幣19.39億元。
據招股書披露，港龍地產的外部融資主要來自銀行借款、信託融資及其他融資，截至2019年8月31日，其信託融資及其他融資安排佔總借款的35.1%，有6.8億元未償還。
此外，從2016年底到2019年8月31日，港龍地產借款加權平均利率上漲74.5%至8.9%，其中銀行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具體債務結構上，其借款均為5年以下中短期債，截至2019年8月31日，短期債佔比17.4%，2年以下借款佔比達72.8%。
在現金流方面，記者注意到，2017年底港龍地產的經營性現金流還有7588萬元，但是2018年底由正轉負，為-6.3億元，投資性現金流則連續三年為負，2018年底為-5.2億元，只有融資活動有正流入，為16.1億元。可以看到，公司整體現金流都靠融資活動來支撐。
事實上，目前市場上貸款緊縮，房地產調控政策和降槓桿等措施也在持續進行，房企融資難度與日俱增。在這樣的大環境下，中小房企的生存環境越來越難，在多種因素疊加下，今年以來，已有多家小型房企向港股IPO發起了衝刺，比如三巽集團、奧山控股等等。
不過，據中泰證券最新統計數據，截至2019年10月21日，全國範圍內已有378家中小型房企破產，其中廣東省佔比最高，有60家，其次是浙江、江蘇、河南，形勢嚴峻程度可見一斑。
對此，嚴躍進向長江商報記者表示，“赴港上市本身並無可厚非，無論企業規模大小都可藉助上市推動自身更好發展，這也是區域性房企比較好的出路。但是，是否能夠通過上市來迅速實現擴張，這一點以目前的環境來說還要打個問號。對於港龍地產來說，業務發展存在過多債務壓力是公司未來的發展阻力，這一點也是中小房企需要謹慎注意的。”
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