世茂房地產，而立之年的厚積薄發

世茂房地產，而立之年的厚積薄發

三十而立，最早出自《論語·為政》，是先賢孔子對於自己在30歲時所達到人生狀態的自我評價；原文子曰：“吾十有五而志於學，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳順，七十而從心所欲，不逾矩。”而在當今成年人的世界裡，30歲代表著已經能依靠自己的本領獨立承擔自己應承受的責任，並已經確定自己的人生目標與發展方向。

2019年，正是世茂房地產成立30週年；世茂房地產是世茂集團內最大的地產業務平臺，主要從事住宅和酒店的投資、開發和經營業務。世茂集團由福建出生的許榮茂一手創立，是赫赫有名的閩商系代表。

我們簡單梳理一下過去近10年間世茂房地產的業績表現，雖然有起有落，道路曲折，但最終是枝繁葉茂；可以說不折不撓、“愛拼才會贏”的閩商精神 ，在世茂上得到淋漓盡致的體現。

2011年，世茂房地產開啟內部變革，注重“加快去化”與“規模增長”，連續兩年複合增長率超過50%，2013年銷售額即達到670億，成為千億房企熱門候選人，幾欲與萬科、保利等大佬試比肩。

2014年銷售金額卻大幅放緩，僅增長不到5%，約707.8億元的銷售額；但仍高居地產行業第八位。不過前面高速擴張帶來的弊端逐步顯現，公司現金流下降，負債率提升，風險逐步積累。因此2015年起，世茂主動發起了第二場變革，把規模退居其次，轉而尋求利潤、回款和質量，保證公司安全。

因此2015年開始跌出房企排行榜前十的位置；2016年千億房企已達12家，世茂的排名則繼續滑落至16名；曾經規模不如世茂的融創、綠城、華夏幸福、龍湖甚至是新城控股，都在規模上超過了它。世茂董事會主席許榮茂和副主席許世壇當時卻表示，這是世茂過去兩年“主動調整”的結果。不過這場為期兩年的變革，成效顯著，雖然銷售額不激進了，但財務數據呈現出來的，確實是一個更為穩健的世茂。

作為閩系房企的“老大哥”，姜畢竟還是老的辣，調整之後的世茂，表現出了強大的韌性，在2017年終於再次奮蹄揚鞭，厚積薄發。當年初世茂對外公佈的銷售目標是800億元，但最終全年合約銷售額首次突破了人民幣1000億元的大關，達1007.7億元，首次買入千億軍團行列；而繼2017年躋身千億軍團之後，2018年再度打了一個極其漂亮的進擊戰，全年累計合約銷售金額高達人民幣1761.5億元，同比上升75%，成為去年港股銷售增長速度最快的房企。遠超年初的目標人民幣1400億元，完成率達到126%；總銷售額來看，其行業排名比2017年大幅上升了5位，從行業16名變至第11名。業績排名穩步向前，增速領先行業。

參考年報披露信息，

世茂2018年權益前土地儲備約5538萬平方米，貨值超9000億元，其中，重點深耕之一的粵港澳大灣區，土儲貨值達2000億元。這個土儲量，即使短暫停止拿地，為足夠滿足未來3~4年的開發需求。2018年的業績發佈會上，新任總裁許世壇表示，2019年世茂有3500億元可售項目資源，保守按照60%去化率計算，預計可實現銷售簽約2100億元。這個銷售額可即便進入一線地產公司行列。

最新披露的截至 2019 年 7 月的信息顯示，1~7月的累計合約銷售總額約為人民幣 1,203.7億元，本集團的累計合約銷售總面積為 6,689,844 平方米，較去年同期分別上升42%及28%，有望完成全年制定的銷售目標。

根據易居中國研究的數據，2019年上半年中國房地產企業新增貨值排名中，世茂相當的進取，今年新增的土地貨值甚至超過了恆大、保利與華潤這些大鱷，排在第6位，為後面再次提升備足了彈藥。

快速發展的同時，世茂在財務方面的表現也非常的穩健，甚至偏保守，這點在眾多高負債高槓杆發展的地產公司中實在難能可貴。公司淨負債率連續七年低於60%，在上市房企中處於非常靠前的位置，大力發展的同時也不忘風險；截至2018年底，賬面現金495.8億元，同比上升50.2%，未動用銀行及金融機構等融資額度約400億元，現金流充沛。現金完全覆蓋短債，現金短債比1.58，長短債比2.48；財務數據相當的優秀。

除了較低的負債之外，公司的融資成本在大型地產公司中也處於領先水平，體現了極好的信用，2018全年融資成本控制在5.8%。這個水平僅次於華潤、中海與保利這些央企與萬科等一線地產公司，顯著優於融創、華夏幸福、陽光城與新城控股等近年來較為進取的同行公司。

除了土儲、負債與融資成本等重要指標外，評價與預測地產公司的盈利能力，一個很重要，又容易被投資者忽視的指標就是平均拿地成本與銷售均價，當兩者之間的價差拉到足夠大時，足可保證公司的毛利率水平與業績表現；這也是體現房企優劣的一個重要指標。

世茂截止2018年底，平均拿地均價為5386元，而銷售均價高達16482元；最新披露的19年1~7月的銷售均價每平米進一步攀升至17994元高位，在同行中表現優異。

其實世茂房地產主業除了住宅開發之外，業務還同時包含酒店、商娛和物業管理等多元化的業務，世茂致力於提高投資性物業收入，強化輕資產運營，打造創新商業模式。2018年，集團營業額上升21.4%至人民幣855.13億元。其中，世茂2018全年酒店、商業、物業及其他收入同比上升26.9%，達46.1億元，其中各酒店總錄得收入人民幣19.1億元，EBITDA率30.8%；商業總錄得收入人民幣10.9億元，EBITDA率56%，在行業內出類拔萃。

在18年業績會上世茂反覆提及酒店和物業的分拆上市問題。年初接班新任總裁許世壇表示，世茂的酒店和物業大概都會分拆上市，分拆上市對母公司的資產包括價值肯定是一個很大重估。許世壇回應酒店物業拆分事宜稱，力爭未來三年收入年均增幅達40%以上，並計劃在未來三年對酒店、物業進行分拆上市。前幾年有些酒店在新建或者維修，所以增速比較慢，有一些商場和辦公也在建，但是2019年內商業、酒店、辦公都比較成熟。未來收入增速40%以上將適合進行分拆，有比較好的價格，對母公司也是好事。

良好的業績表現，也使得世茂成為各大研究評級機構的寵兒，紛紛發佈看好報告。

野村7月份發表報告，予世茂房地產“買入”的投資評級，並續列行業首選，目標價31.8港元。大和表示，上半年內地樓價增長放緩，維持對行業“中性”評級，呼籲投資者要慎選內房股，該行在行業中首選為世茂房地、華潤置地等；

招銀國際表示看好內地中型開發商 首選中國海外宏洋、世茂房地產等；交銀國際料港樓升勢持續至第三季；看好新地、潤地及世房；德銀表示世房基本面穩健，估值屆歷史低位屬吸引，上調其評級，由“持有”升至“買入”。雖然大行評級不可盡信，但至少沒有看空，沒有豬隊友拉後腿，投資者還是值得欣慰的。

英雄日暮，老兵遠去，第一批房地產大佬逐步隱退，世茂也不例外。長江後浪推前浪，“二代”接班大幕正在陸續啟幕。年初的1月底，世茂房地產控股有限公司宣佈，董事會已委任副主席及執行董事許世壇為公司總裁，由2019年1月30日起生效。於委任生效日起，許世壇將身兼世茂房地產的副主席、總裁及執行董事三職。

作為二代接班人，許世壇可不是繡花枕頭，而是又一名能力突出、深孚眾望的地產猛將。資料顯示，許世壇出生於1977年，畢業於澳洲悉尼科技大學，取得英國格林威治大學的房地產理學碩士學位，及澳洲南澳大學工商管理碩士學位。於2000年3月正式加盟世茂房地產，從最基層的銷售剛起，業績表現突出，步步升遷，20年地產行業打拼經歷，一路伴隨著世茂的起伏，其實也是一名經驗豐富、能力突出的老兵了，這也是為什麼可以一人身兼幾個重要職位的原因。其一手打造的上海佘山世茂洲際酒店，以“反教科書”式的建築理念，突破地平線下88米建築極限，克服64項技術難題，被譽為“世界建築奇蹟”（如下圖）。

公司市值方面，伴隨著基本面的持續改善，從2016年開始，世茂股價與業績共振，芝麻開花節節高，如下圖。

目前市值約700億港幣，不到1倍賬面資產值，預估19年不到6倍市盈率，全年股息收益率（含中期）5個點以上；低估與否相信投資者心中都有一杆秤了。

賺錢的同事，世茂回饋投資者的現金分紅也大比例提高，公司每年派兩次股息，股息回報率在地產行業裡排名靠前；如下圖。

以地產行業延後結算的會計制度，連續幾年大幅飆升的銷售收入及大額的拿地成本與銷售的價差都為後面的業績增長打下了堅實的基礎；相信2019年及隨後的幾年仍然是世茂的收穫之年。

三十而立、厚積薄發；投資者們只需靜靜地等待它開花結果、迎來豐收的喜悅。