如果说2018年是安置型商品房元年，那么2019年则是安置型商品房爆发年，这一年单单是上半年，福州最引人注目的两大地块最终以安置型商品房地块出让收场，它们分别是台江金融界附近的红星排尾地块和福州地理中心三叉街地块。而其余地块也大部分是以安置型商品房为主，从福州市中心到五四北至北，再到三江口之南，安置型商品房大有全面围城之势。
安置型商品房是福州从2018年开始主打的，企图通过货币化资金，来加速对接旧改的一种安置模式，实质就是指通过公开土地招投标，按照普通商品房运作模式，组织施工建设，按照土拍约定的商品房备案价格，定向被拆迁人销售的限价商品房。但目前安置型商品房土地拍卖中，往往会留地块百分之十及不等百分比的土地，作为一般商品房，可以面向一般普通购房者销售。而这批与安置房混搭的小区，是我们今天主要讨论的话题。
首先我们看看福州各大板块安置型商品房存量分布：
安置型商品房从安置房占小区比例多少，可以分为四档，从低到高依次是：
1、第四档纯安置房
这种安置型商品房全部由2018年前兴建的安置房存量房源改头换面而来，百分百的拆迁房。特点是小区里面全部是拆迁户，不对外销售。
比如上面这些安置型商品房就是由存量房安置房转换而来，管理和配套还是老式安置房办法，但优点是地理位置优越，大部分都是现房。随着时间推移，这一批安置房将逐步退出历史，但目前存量安置房数量还有不少。
2、第三档安置型商品房
这种安置型商品房是目前主流形式，一个小区内安置房与商品房混合搭配，即你中有我，我中有你，大家不仅在一个小区，而且在一栋楼里。我们称之为混搭式安置商品房。这种安置型商品房本质其实就是安置房。唯一的悬念就是未来管理方式是否有创新，能否达到一般商品房的水准。这种商品房升值潜力，看其他安置房的价格，也就是如果安置房价格上不去，这里面商品房价格也一样上不去，决定小区未来二手房价格的主动权在小区90%的安置房手里！
图：三桥凤鸾郡和新榕金鸡山项目
3、第二档安置型商品房
这种安置型商品房在市场上比较少见，主要特点是同一个小区，安置房和商品房虽然在一起，但是分栋管理，安置房与商品房分布在不同楼里。比如排尾阳光城悠澜郡项目，这种项目由于实现分栋划分，但安置房和商品房共享小区，从某种意义来说是一种双赢。在这种小区里，商品房楼栋的价格决定小区的价格上限，而安置房可以从中分一杯羹，也就是在这种小区安置房价值最高。而商品房的性价比主要体现在价格方面，因为拿地便宜，自然备案价格也一样降下来，只有合理价格才值得买。
图：阳光城悠澜郡
4、第一档安置型商品房
这种安置型商品房与以上不同，主要以地块隔开，也就是虽然是同一小区，但由于地块不同，所处位置不同，而天然形成独立单元，在这里商品房和安置房按照不同地块隔开，实行分区管理，实际可以算做单独小区，我们称之为分区式安置型商品房。这种安置型商品房项目市面上凤毛麟角，之前开过盘的是三江理想城（如下图）。
作为城南板块安置型商品房，它以独特方式将安置房与商品房隔开，但由于商品房地块较小，导致整个小区配套比较一般，做不成大面积和高档产品。但这种小区价格主要还是由小区商品房价格来决定，与安置房关系不大。未来是否还有类似这种分区式安置商品房，笔者认为万科排尾和融侨三叉街项目值得我们关注。
因此对于安置户来说，史上最好的拆迁补偿价格已经过去了，但他们却迎来史上最好的安置房住宅时代，从目前情况看，安置商品房还是对安置户一大利好。从拆迁户的角度出发最好的选择是：第二档安置型商品房，这安置房可以使得拆迁户的利益最大化，可以享受与商品房同等的配套。其他栋的商品房卖出多少价格，相应的他们拆迁户的住宅相应升值多少。
而对于一般商品房购房者来说则是秉承“低端有保障，中端有支撑，高端有市场。”原则，根据自己承受的价格，选择第三档、第二档和第一档安置型商品房。在高房价时代，纯商品房已经成为珍稀濒危物种，相应价格也已经高高在上，并不是每一个人都有能力去追求，因此只要是适合自己的安置型商品房，都可以入手。
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