Camilld
房價短期內不會有大的浮動，既不會大跌，也不會大漲
可能有的人會說，房子和股市一樣，也會從高點腰斬，但是個人觀點不會，因為房地產涉及面太廣，在現階段經濟發展形勢來看，國家還是以穩定房價為主，從最近的利率改革也可以看出來。
青島是一座海濱城市，有自己的工業基礎，也出現了海爾、海信、青島啤酒等一批知名品牌，但是青島總體人均收入與一線城市還有很大差距，之前在青島讀書，對青島最直觀的感受就是，青島很大，但是也是攤大餅，區域發展不均衡，而且一直沒有找到自身定位，跟省裡各個地方搶資源。
但是，不得不說，到目前為止，青島還是山東最好的城市，雖然濟南在教育、醫療等方面優於青島，但是綜合實力還是青島排第一位，這次山東自貿區青島片區的面積也是最大的。基於這一點，山東人還是喜歡去青島要多一點，我們班畢業的同學大部分都就留在青島了，所以這也是為啥要問西海岸的房價還會不會漲的原因之一吧！
現在在山東的其他城市，比如說臨沂，很多中介都在推銷去西海岸買房子，到底可不可以在西海岸買房子，我覺得這個問題要因人而異；
如果你在青島西海岸上班，或者家比較緊，以後打算在青島西海岸發展，那我覺得是可以入手的，剛需還是早上岸比較靠譜；
如果是投資所為，我覺得在這個時間節點還是要慎重考慮，不如等等看看；
如果是為了孩子上學，那我不建議去青島買房子，可以選擇去別的地方，比如天津，高考入學率要比山東高很多。
隨星而適
對於西海岸的房子，我的看法是這樣的：短期（2-3年）受政策影響，上漲概率不大，或者微跌，長期來看，實際上被大大的低估，還應該翻倍甚至2-3倍以上的上漲。真正漲不動、跑不贏通脹的房子，要麼在偏遠郊區，要麼就在青島市內四區。不管是剛需，還是投資客，我都不建議購買青島市內四區（老市南德式建築群的文藝建築、嶗山海濱別墅、商鋪這三者除外）的二手老房子，甚至對於老青島，我的忠告是：
趁著還有接盤俠，把市裡那些老筒子樓，趕緊賣了，最快速度脫手。然後換到城陽或者西海岸。到底是城陽還是西海岸請隨意，根據個人情況來，但是不要對市內四區再有幻想了，如果為了辦事方便，弄個小公寓足以。
為什麼？這種觀點是不是太激進了？各位槓鯨是不是已經準備噴水了？
不是。從理性角度講，仔細分析以後會發現，這種觀點，
一點都不激進。
作為青島人，找個週末，逛一次臺東，再逛一次積米崖，然後隔個一年半載，再逛一次臺東，然後同一天再逛一次積米崖，基本上就懂了。
為什麼這麼說？但凡實地踩過點的，都會得出一個很簡單的結論，那就是：
逛 積 米 崖 的 人，完 全 不 比 臺 東 少 ！！
更重要的是，逛臺東的人和逛積米崖的人，年齡構成明顯不一樣。積米崖的客流明顯要年輕很多，大爺大媽少見，而臺東正好反過來，雖然年輕人也很多，但是人流中中老年人要更多。
作為我個人，同樣常逛的菜市場，團島早市和靈山衛大集，這種年輕化帶來的衝擊更加明顯。團島早市放眼望去，全是大爺大媽老頭老太，而靈山衛大集，不乏大量20-30歲的小夥子。
這個結論，是完全超出我認知，也完全沒有想到的。畢竟2014年以前的積米崖還是一片泥灘地，什麼都沒有，2015年嘉年華澳樂購開業，2017年新城吾悅廣場開業，人就這麼多了。這後面還眼瞅著永旺夢樂城要開業，澎湃島要修酒吧海鮮一條街……
而臺東步行街一帶，眾所周知，現在什麼樣，往後10年也就是這個樣子了。
作為我這樣一個隧道一通車就在西海岸看房的青島人，尚且對西海岸發展產生了錯誤的預判和估計。
說實話，2015年的時候，我自己還有著“房子沒人買”、“鬼城”、“把市區房子租出去以租養貸，這邊人少父母養老度假好，房子多一套總比少一套強，哪怕多在西海岸”，“去城市陽臺根本沒人逛的海水浴場還能洗個愜意的海水澡”的思維。不過看在西海岸那時候夠便宜，出手了兩套，現在來看，還是賺到了。
但是僅僅三年，畫風就變得連我自己都看不懂了。今年城市陽臺招徠的遊客數量，超過了一浴、二浴、三浴、六浴的總和，很多遊客已經是隻玩黃島不去市區的節奏……
對於我這樣的人，事實的發展尚且超出認知，那對於很多直到現在還抱著“黃島不是青島”“那疙瘩人太多”、“沒人去的鬼城”思維的老青島市民，更是完全理解不了，甚至一些地域情節比較重的老人，那是連自己心裡那道坎都過不去的。
作為一個堅定的房價看漲派，此前多次分析青島房價都是看漲，其中一個重要的判斷依據就是青島是人口熱點流入城市。這時候經常會有人在下面反駁我：“我怎麼覺得周圍的人越來越少了”“我的XXX朋友都離開青島了”。
這些人反駁得沒錯，青島市內四區的人越來越少，是不爭的事實。看看逛臺東的人一年比一年少，中山路再也不復幾十年前的熱鬧勁，逐漸淪為外地遊客購買紀念品的打卡地，這是誰都能感受得到的。
但是問題是，如果只在四方、西鎮的裡院裡坐井觀天，那你的感受是有偏差的！如果你僅僅覺得西鎮裡院的人越來越少，留下來的都是老頭老太太，就判斷整個青島沒有前途，那沒有前途的是你自己罷了……
到西海岸看看，走走，逛逛，看看積米崖新興商圈這種人潮洶湧，甚至每到週末必堵車的感受，會很快刷新你的認知：敢情大數據裡青島一年增加近十萬、十幾萬的人口，都跑到西海岸去了啊（城陽表示不服，不過本文不談城陽）……
上下兩張圖，是一個地方——東方華庭、建邦聽海小區前面的半島——華潤在青島主要的地塊就三個，一個是香港路/山東路口的萬象城，一個是遼陽路/深圳路交界的宜家，再一個就是這裡，介於積米崖和萬達茂之間，規劃是一個跟國信差不多大的體育場，一個萬人體育館，還有一個對標海信廣場的奢侈品商場。這一帶會發展成啥樣，大家自己揣摩。
所以，對於很多青島房產自媒體的一些“城陽、紅島、西海岸漲透支”的理論，我送給這些自媒體兩個字：胡說。
青島不是北京、上海、成都這種一環一環擴張出來的城市，有一個真正的、固定的中心點，青島的發展可以很隨意，劃塊地皮就是新城，新城在擴張的時候把老城變成文物涼掉，不是沒有傳統——參照當年東部大開發之後的中山路。按照青島“三灣三城”的大規劃，西海岸、城陽和傳統青島市區構成三足鼎立的局勢，是必然的結果。也就是說，城陽、西海岸和傳統市區扯平，是必然會出現的。否則就代表青島大規劃的失敗。而這種發展規劃的代價就是：傳統青島市區，作為發展相對最成熟的地域，在下一步的發展過程中，是必然要被再一次涼掉的。
所以，雖然在短期內西海岸、紅島、城陽這些地方會因為大拆大建，房子建設速度過快超過人口湧入的速度以及一波房價上漲過猛出現水分（我眼瞅著西海岸很多小區2015-2018漲幅超過300%，而市內四區小區漲幅超過50%罕有）暫時導致房價下降，但是放長期看，真正漲透支的，是現在房價已經很高，人口已經在流出的傳統青島市內四區。西海岸和城陽，因為承載大量人口流入，它的潛力是不可能真正被透支掉的，相反，還深不見底。
對於西海岸到底有多大潛力，給大家三張圖看看。
稍微懂點陰陽風水的，對這三張圖應該一看就懂。八大關、麥島和靈山衛三個地方大的風水是相同的，座山觀海，左右半島護衛，一條大路扁擔挑兩邊，都是極好的“陽地”，細節可能有些差距，就不是這篇文章能贅述的了。
而實地踩點以後會發現，這三個地區不僅風水相似，規劃也非常相似（規劃局裡那些高手不是傻子），房子的共同點，就是大量的別墅、洋房，大戶型、超大戶型扎堆，配套都是各種公園、風景區、五星級酒店。除了這三塊地方以外，在青島其它地方，這種別墅扎堆、公園、高檔酒店扎堆的現象都是不多的。尤其是第二張圖和第三張圖的兩個地域，從整體規劃和建築檔次上來看，何其的相似……
但是——前面兩張圖裡標註地域的房價都已經超過10萬每平方，而最後一張圖標出的地域裡房價在沿海地域不過是2萬左右。
所以，我在很多回答，和很多寫過的文章裡都明確的說：靈山衛這個地方，未來“富人區”跡象明顯，比著八大關和麥島，靈山衛這地方房價要是漲不到10-15萬，別跟我談透支。
當然有人可能會不服。說不服的，給大家看看這張圖。這個圖上標註的地方，青島浮山後，推開窗戶一堵大山，風水上是“陰地”，房型無非是高層，配套無非是菜市場、健身房的地域，高端公園沒有，高端酒店見不到，但是房價卻是槓槓的，現在在銀川路和同安路之間房價居然高達3.5-4.5萬，比我之前標出的三張圖裡靈山衛的別墅都貴。
兩邊一比，這時候還看不出到底是誰漲透支了嗎？
都說得這麼明白了，有些人還看不懂，跟我balabala醫療教育，浮山後有婦嬰醫院，有齊魯醫院……
好了，我給你算筆賬：浮山後這邊銀川路-同安路之間的房子均價4萬，買120平花480萬。靈山衛一線海景別墅均價2萬，買棟180平的超大戶型海景房或者疊拼別墅，才花360萬。差價120萬。這還是全款的差距，如果貸款，20年計，120萬房貸的利息差不多也要有100萬。
我這裡不談多出來的60平米會對生活產生多大的質變，以及前海後山的地理位置比推開窗戶一堵大山舒心到什麼程度，單說有這120萬，很多事情可以直接翻盤。譬如說，從這120萬里拿出90萬給孩子教育做打算，20萬提升一下車的檔次和品味足夠A4變A6或者C級變E級（我不信在浮山後花480萬買房子以後你會不開車……）。
還剩下10萬，媳婦從懷孕開始到坐完月子，在婦嬰醫院邊上租間二居室的費用，綽綽有餘，連生二胎的房租都夠了……
至於心臟病突發啥的，那是命，在哪裡都救不過來，住醫院邊上也白搭。
退一萬步說，靈山衛現在大手筆建設中，難道就只修別墅蓋酒店，就沒有醫院的規劃嗎？好像並不是這樣……
這時候我知道還有人會不服，說我在市區工作，上班通勤太遠啊？
遠咋辦？同樣在香港路上班，502路，374路每天擠成啥樣，各位心裡沒點數嗎？
這麼多人跑城陽擠公交都能忍，咱開輛E級車往返西海岸，有啥忍不了的……
更何況，文章剛開始已經說了，積米崖商圈僅僅用了四年時間，人流密度已經不亞於臺東。其實刷新認知的事實並不是只有這一件。
引用某位大神的一張足以刷新很多人三觀認知的手機截圖，城陽著名的“堵車聖地”：仙山西路/火炬路路口——我當年實地考察後選擇西海岸放棄在城陽/紅島落地，這個繞不開的路口的堵車佔了很大的一部分因素。
仔細看一下就會發現，其實事實根本不是很多人想象中的這樣——買不起市區的房子，跑到紅島購房以後還是要到市區工作是主流——堵車的方向告訴我們，從市區跑到城陽、紅島尋找就業機會的人，才是真正的主流。西海岸同理。
再加上市區房子老舊，無物業、戶型差，無電梯，停車難……
記得10年前還沒有隧道的時候，下圖這樣的房子（如果在西鎮、團島附近）在西海岸金沙灘附近可以換5倍面積的住宅。2013年左右，也就是6年前還可以換到2-3倍面積。
然而隨著時間流逝，現在應該已經是1:1了。也就是說，現在金沙灘、靈山衛一帶的海景房，已經不比這樣的老破小住宅便宜。甚至賣掉一套這樣的住宅，在金沙灘、靈山衛一帶需要貼錢才能買到同等面積的新房。
難道靈山衛的房子已經趕上傳統西鎮，甚至比西鎮還貴，就是漲透支嗎？不！這和20多年很多老青島人固執的認為“寧要四方一張床不要麥島一套房”一樣，只不過腦子還沒有轉過彎來而已……
Magic6981045
目前已經跌了6-7一平米，10.6號綠地高鐵西站的城市空間站開盤定價才8-9千。綠地在風河的盤精裝1.4萬。降了很多，最近一兩年不要買房。還得下調
放BOS12M
大概率，青島西海岸房價會上漲。因為青島本島海邊已經沒有土地可以開發，只能去黃島。
茶亦醉c
青島算是一個強二線城市，長期來看價格會漲，短期內價格漲得可能性不大了，不過房子總是能跑的贏通脹的。如果是自住可以繼續持有，本地的優勢加成還是比較明顯的；如果是投資，建議多看看一線城市和新一線城市。
Dasean
房子是用來住的，，不是用來炒的，，國家已經說了，各地要管控好房價，，所以說各地也出來不少限購政策，，未來十年之內，房價不會大漲，，跌還是有希望的，黃島的房價持續下滑，，不用著急，
