東莞，一個沒有中心的城市

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東莞，米宅珠三角考察第二站，第一站是惠州。

說起東莞這個城市，很多人第一印象是廣東經濟強市，製造業發達。

廣東省，靠著沿海和改革開放，是人們心目中的傳統富裕省份。實際上，廣東真正富裕的城市並不多，主要集中在珠三角地區。

2018年廣東各城市的GDP排名圖可以看出，廣東省真正的經濟強市只有四個：廣州、深圳、佛山和東莞，年GDP在8000億以上。

這四個城市之後，其他城市的GDP出現斷崖式下跌，第五名的惠州只有4100億，還是建立在土地財政的基礎上才破了4。

第二梯隊的中山、茂名和湛江，上了3000億。

第三梯隊的肇慶、清遠、韶關、梅州、河源、汕尾、雲浮等城市，年GDP在1000多到2000多億，甚至跌破1000億。

這個GDP數值是什麼概念?用河南省來做類比。

除了鄭州進入了萬億俱樂部，其他城市大部分都在1000-3000億區間，和廣東的第二、第三梯隊差異不大。

這說明，廣東省是個貧富差距很大的省份。

廣東的富裕，只是珠三角幾個城市的富裕，東西北部地區和內地普通三四線城市比起來，沒有本質的差異。

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再看廣東省地圖。

我們會發現，珠三角這幾個經濟強市除了廣州之外，面積都很小，尤其是東莞、深圳、中山、珠海四市，加起來還不到8000平方公里。

反而是除珠三角之外的各城市，面積都很大，經濟卻很弱，充分說明了塊頭大不等於身體壯的道理。

我選取了珠三角六個城市廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、中山，和臨深的惠州，一共七個城市做為樣本，做了一個面積、人口和GDP的對比表。

從數據中能看出，無論是GDP總量，人均GDP還是平方公里GDP，深圳都一枝獨秀，全面領先，尤其是每平方公里的GDP產出，遠超其他城市。

如果拿掉深圳這個優等生，對比珠三角其他城市，東莞成績優異，GDP排名廣東第四，2018年增速廣東第一。

再看今年前三季度的GDP增速排名，東莞實際增速7.2%，排名第二，僅次於陽江的7.5%，超過了深圳、廣州和佛山。

之所以對比這麼多數據，是為了告訴大家，東莞是一個經濟強勁的城市，不但實力強，而且增速高，後勁足，和惠州不同，東莞不靠臨深，不靠概念，自己也能撐起樓市的一片天。

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東莞的行政劃分很特殊。

東莞下轄沒有區，只有28個鎮和4個街道（莞城、南城、東城、萬江）。

東莞沒有區，是有歷史淵源的。

東莞前身是一個縣，下轄只有鎮，1978-1987年，東莞大力發展製造加工業，經濟發展迅猛，1988年被升級為地級市。

升級之後，東莞本該把下轄二十多個鎮合併為幾大區，但因為所轄範圍沒有變化，而且全市面積小，當時經濟又不夠強，就沒有撤鎮設區，只在主城區設立了四個街道。

等後來東莞的經濟實力強到可以設區時，中央又提出精減行政機構裁撤冗員，沒有了設區的可能。

東莞的這種行政模式，利弊都很明顯。

有利的一面，各鎮埋頭髮展經濟，因為鎮區面積不大，基本都被開發，城鄉差異很小。各鎮經濟比較均衡，強鎮很強，弱鎮也不會很弱。

弊的一面，鎮的行政自主權很大，加上各鎮面積小競爭大，導致東莞政府無法發揮強勢主導作用。

比如像深圳，可以以政府為主導，集全市之力，先建福田中心區，再建後海和深圳灣，現在建設前海自貿區和空港新城，這種規劃和大手筆，東莞政府是無法做到的，只能順勢而為。

導致結果就是今天的東莞沒有中心區，整體經濟指標看起來不錯，但具體到城市內部，每個鎮各自為政，力量不能集中，沒有主導的發展片區。

很多人第一次去東莞，都迷惑於這個城市經濟發達，藏富於民，城貌卻落後如內地縣城，也缺乏大城市該有的地標和名片。

主要原因就是鎮級為王，各鎮經濟實力有限，彼此又互相牽制，無法統一規劃建設。

東莞的典型城貌，具有明顯的鎮級特色。

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進入2000年之後，東莞遭遇兩大發展瓶頸。

一是GDP雖然總量高，但以低端製造業為主，必須轉型升級；

二是鎮級管理的制肘，各鎮自主權過大，前期有利於跑馬圈地式的快速增長，後期則成了精細化和集約化管理的阻礙。

面對這兩個問題，東莞政府的對策如下：

一、不惜代價促進產業升級，遷走了大量人力密集型的低端工廠，摒棄低端製造業，發展中高端智造業。

二、鎮級區劃短期無法改變，東莞政府就重點發展下轄的四個街道，莞城、南城、東城和萬江，尤其是南城，被政府定位為高科技產業園區。

2001年，東莞政府另闢蹊徑，將位於大朗、大嶺山、寮步三鎮交界處的松山湖片區，劃出了一塊72平方公里的土地，成立了松山湖科技產業園區。這個片區，被定位為東莞的高新產業聚集中心、研發服務中心和人才教育中心。

對於東莞鎮級管理的行政模式，我為什麼著墨這麼多，因為看到這裡才能明白，對於東莞政府來說，完全可控盤的就是四個街道和松山湖片區，四街道是老城區，缺少增量空間，能承載東莞未來發展野心的，只有松山湖了。

有了基礎的理論和常識，東莞的樓市框架就可以搭建了。

東莞樓市，可以概括為四個重點區域：臨深片區、松山湖片區、主城片區和各個鎮區。

目前的二手房價格：

臨深：20000-30000（鳳崗、塘廈臨深區域）

松山湖：25000-40000

主城：15000-30000（莞城、南城、東城、萬江）

強鎮區：15000-30000（虎門、長安、厚街）

普通鎮區：10000-20000

說一說我對東莞樓市的感受：

1、房價相對扁平化，價差不算很大；

2、房價最高點在松山湖，次高點有三個，分別是臨深、主城和強鎮；

3、各鎮區房價在1-3萬元之間，房價很實，炒作水分很小，靠的是本鎮人口和經濟支撐。

4、買入東莞的投資客，更偏好鳳崗、塘廈、黃江、虎門這些臨深片區和松山湖。

5、東莞政府不倚重賣地，新盤少，加上本身房價不低，東莞的投資氛圍遠遠弱於惠州。

東莞調研的下一篇是松山湖篇。

十月份松山湖房價異動，打出小暴擊，二手房成交價已破4，背後原因是什麼?下一步松山湖能否破5望6?請持續關注米宅珠三角。

推文摘自“米宅”感謝原作者