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合肥二手房市場，已進入“冰封期”。
一來，純新盤扎堆入市，刺激客戶進場；
二來，賣一套新房平均2個點的佣金，中介基本轉戰新房市場；
三來，二手房放款慢，和新房相比價格也沒有優勢，購房者優先選擇新房。
那麼，真實的二手房市場如何呢？
NO.1 | 壹
全國二手房數據曝光！漲幅最大的竟然是……
最近，米宅發佈了全國300個城市二手房價格，在這組數據中能看到：
1、合肥10月二手房均價為15833元/㎡，同比上漲1.39%，環比下跌0.83%，排在全國183位。上半年“小陽春”之後，合肥樓市開始下行，目前價格接近去年同期價格，並有進一步下降趨勢。
2、二手房價格同比漲幅超過20%的城市有8個，分別為臨沂、海西、紅河、迪慶、唐山、昌吉、南陽、新餘，最高漲幅38.21%。它們的共同特點是：清一色的四五六七八線城市，甚至有些城市都是第一次聽說。
3、那麼，一些熱點城市表現如何呢？
北上廣深一線城市來看，
深圳10月二手房均價為65364元/㎡，同比上漲17.18%，環比上漲1.07%；
上海10月二手房均價為53626元/㎡，同比上漲4.19%，環比上漲0.74%；
北京10月二手房均價為64325元/㎡，同比上漲3.43%，環比下跌1.52%；
廣州10月二手房均價為33704元/㎡，同比上漲2.02%，環比下跌0.5%；
熱點城市來看，
蘇州10月二手房均價為23189元/㎡，同比上漲14.96%，環比上漲0.36%；
南京10月二手房均價為30829元/㎡，同比上漲4.5%，環比下跌5.06%；
廈門10月二手房均價為43981元/㎡，同比上漲0.39%，環比下跌2.13%；
長沙10月二手房均價為10872元/㎡，同比下跌3.37%，環比上漲0.29%；
杭州10月二手房均價為30763元/㎡，同比下跌3.63%，環比下跌2.23%；
鄭州10月二手房均價為13937元/㎡，同比下跌4.26%，環比下跌2.74%……
從橫向來看，合肥二手房價格同比漲幅排在183位，在全國的表現並不明顯。另外，不難看出，二手房同比漲幅較大的，以三四五線城市為主。
NO.2 | 貳
合肥二手房走勢，帶看量腰斬！
那麼，合肥二手房市場具體如何呢？
根據鏈家網數據，合肥10月份二手房成交均價為15525元/㎡，環比9月份（15566元/㎡），下調0.26%。
價格波動不大，但值得關注的是帶看量的急劇下降。
5月份帶看次數為54874次
6月份帶看次數為50910次
7月份帶看次數為51488次
8月份帶看次數為41887次
9月份帶看次數為22217次
10月份帶看次數為21580次
帶看量的下降，最能直接說明二手房的慘淡，看房次數腰斬，背後是成交的“慘不忍睹”。
原因很簡單，一來，受政策、金融影響，市場觀望情緒較濃；二來，二手房貸款難、放款慢，買房、賣房頻率下降；三來，加上新房全民經紀人，佣金高，中介都在忙著賣新房，無暇顧及到二手房。
再來看下合肥九區三縣具體二手房掛牌價走勢。其中，在九區三縣中，4漲8跌。
掛牌價漲幅最大的區域為：濱湖區、肥東縣、蜀山區；
而掛牌價跌幅最大的區域為：經開區、政務區和高新區。
我還在鏈家網上發現了幾個有意思的現象：
1、淮礦東方藍海四期均價19880元/㎡，10月份成交一套94㎡中樓層裝修二手房，總價170萬，摺合單價17969元/㎡；
而就在8月份，同樣成交了一套94㎡高樓層裝修二手房，總價208萬，摺合單價22003元/㎡。這兩套房子，不管是樓層、面積還是裝修，差別不大，但僅僅2個月，總價跌了38萬。
2、合肥二手房最貴的板塊，即天鵝湖板塊。
我看了板塊最近成交的10套房源，其中有4套成交週期在40天內。一套國際花都玫瑰苑136㎡二手房，成交均價270萬，摺合單價19865元/㎡，成交週期僅6天。二手房放款慢、市場差，並不代表就沒人買。
3、僅僅經開區掛牌超一年的二手房，就有近200套。
比如綠城玫瑰園一套264㎡戶型，掛牌價620萬，摺合單價23411元/㎡。這套房子掛牌時間為2017年7月27日，距今已超2年時間。60人關注、近30天6次帶看能看出來，這套房子並不是無人問津。
很多業主將房子掛出來，可能並不是真心想要賣房，第一個可能是為了拉高小區平均掛牌價；第二個可能是不急著賣，能賣就賣，價格不合適就等。
反過來，市場上的“筍盤”，要不是頂底樓，房源本身存在問題；要不就是全款，和普通購房者沒有關係，不要痴心妄想去撿漏。而找到適合自己、位置更好、配套更全的房子，工作生活兩不誤，比單純的“撿漏”更划算。
4、自從劃分學區後，高新區祥源城二手房價格一路走高，目前成交價突破2.3萬/㎡。對於二手房來說，學區是溢價高低的首要因素。
NO.3 | 叄
接下來房價怎麼走？什麼二手房可以買？
到了這裡，我們可以總結一些問題：
1、當下二手房市場到底怎樣？
“低迷”是主要關鍵詞，主要原因是：一、政策調控、金融收緊，市場預期不高；二、受新房影響。純新盤扎堆入市、限價盤也活躍於市場，加上新房高佣金，二手房被忽略；三、房東預期高，議價空間小，加上貸款難，購房者直接轉向新房市場；
2、推薦買什麼樣的二手房？
學區房、地鐵房、次新房永遠是“硬通貨”。前兩者基本是普遍意識。為什麼要買次新房呢，從居住體驗來看，不管是戶型還是物業，次新房優勢更為明顯；而從市場實際情況來看，次新房流動性高，價格漲幅大。
至於具體買房時，建議選擇交房5年內的二手房。
3、什麼時候買二手房最合適？
當下買，雖然放款慢，市場冷，但議價空間大。
買二手房的主要是兩類，一類是學區房，拿到房產證就可以入學；第二類是剛需，款清即可交房。二手房的品質看得見摸得著，配套應有盡有，自住完全沒有問題。
當然，自住、存錢都可以買房，但是想通過買房賺錢，短期內基本沒有這個可能。
4、未來二手房漲跌。
總體來說，“房住不炒”是接下來的基調，房價不會有太大波動；但是不同地段、不同配套、不同物業，房價表現不盡相同。儘量選擇學區、地鐵、品牌/物業“均優”的房子。
NO.4 | 肆
結語
對於合肥來說，目前還未進入存量房時期，依舊是以新房為主。但不管是新房還是二手房，地段、地鐵、教育，以及物業和品質等都是保值的必不可少的因素。
接下來，由於市場的調節、買賣雙方的博弈，合肥新房市場，一定是平穩，無非上下震盪；而二手房市場，基本觸底後，將走向平穩。
房地產不能成為刺激經濟的工具，對調控不能抱有幻想。 對於房東來說，不好的資產不要死守不放，也別再觀望行情，能出手就出手，降價也要出手；而對於購房者來說，先要弄清楚自己的需求和預算，可以入市，但不要盲目入市。
數據永遠只是工具，只代表過去，不能預測未來。相對於看數據，多去實地探訪更為重要。
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