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剁手狂買的日子，深圳樓市再爆大消息：
深圳調整豪宅線啦。建築面積144平米以下、小區容積率在1.0以上的房子，全部認定為普通住宅，從11月11日起，拿證滿兩年的二手房，再上市交易，免徵增值稅。此前增值稅稅率是5%。
第一個問題：
這個消息是真的嗎？是！
到目前為止，我們沒有看到官方正式文件。
但是，1，此前，深圳市房地產研究中心主任王鋒博士就透露過，深圳會在適當的時候調整豪宅線。2，網友爆料，今天上午去交易中心登記科辦事，已經在按照新政策開始辦理納稅啦。
因此，大概率可以認定。這個事情是真的。
和此前的深圳車輛限購，暫停企業購買住宅，住宅限售3年等等新政類似，不算是半夜雞叫吧，但也確實保密工作做的極好。算是深圳，不至於給市場造成太大波動吧。
第二個問題：
可以節省多少錢？減稅力度很大。
我們可以參看下面這張圖，深圳此前對普通住宅的認定標準，主要是價格，依照各區樓市行情，定價不一樣。比如南山區，一套房490萬以上，就算是豪宅啦。二手房交易，增值稅稅率是5%。
而政策下，普通住宅的認定標準，顯然變化挺大的：1，錨定的依據不是價格，而是建築面積和容積率。2，因為不是錨定價格，所以也就不需要每個區都不一樣啦，現在是全市，含深汕合作區，都是統一的標準。
由此，我們前後政策對比，就可以看出來，深圳這次二手房減稅力度真的挺大！
以一套南山滿兩年的二手房為例，假設原來市場登記價是300萬，現在市場行情是1000萬。舊政策下是單套房總價490萬以上就是豪宅，就要徵收增值稅，大約是37萬元。而在新政策下，只要這套房子建築面積在144平米以下、小區容積率在1.0以上、業主持證滿兩年，這37萬就不需要交了！
1000萬的房子，節省了37萬。這力度還是蠻大的吧。
第三個問題：
多少房子可以享受到這個政策呢？
說實話，我們沒有國土局的大數據，我們無法給出精準數字。
但我們可以直觀判斷。
首先，從舊政策的價格看，羅湖390萬，福田470萬，南山490萬，鹽田330萬，寶安360萬，龍華320萬，龍崗280萬，光明250萬，坪山200萬，大鵬230萬。一套房總價在以上價格線以上，舊政策條件下，就必須繳納增值稅。
顯然，以深圳樓市均價5.4萬計算，就算是一套40平米的住宅，你也就只是在坪山可能不需要納稅！也就是說，在經過了過去幾輪的房價大漲後，舊標準下，絕大部分的房子都被豪宅了，需要納稅。
其次，新政策下，可以豁免的條件大為寬鬆。
144平米以下，小區容積率1.0以上。這就是新政策下認定的普通住宅，不需要納稅。你可以去看看，在限墅令頒佈之後，在大面積城市更新的背景下，還能找到1.0以下容積率的房子嗎？沒有！去年大熱的龍華璽園，容積率也是1.2左右，而華潤城這樣的房子，容積率在8左右。
也就是說，新政策條件下，只要你房子小於144平米，基本上就搭上了這趟減稅列車！簡直可以說是雨露均霑的普惠政策。
再次，貝殼找房的肖小平給了我們一個相對理工科的數字答案。貝殼找房的統計數據，過去兩年，深圳成交的二手房，大約有45%是需要交納增值稅的，這其中又有5%左右是因為沒有持證滿兩年。也就是說，40%的成交是被豪宅了！理論上，新政條件下，這些交易都可以免稅。
我們查證的數據：2017年深圳成交二手商品住宅63578套。2018年深圳成交二手住宅73047套。兩年一共136625套二手商品住宅。也就是說，過去兩年理論上54650房是可以減稅的！
你說，這個減稅力度大不大，減稅的普及受惠面大不大呢？顯然，大多數老百姓都得到實惠啦。
第四個問題：
為什麼深圳要大手筆減稅？
這個問題就很大啦。
現在市面上很多說法是，前三季度深圳雞滴批數據不太好看，需要拿夜壺來刷一刷數據。對於這樣的說法，我們不評論。大家可以自己去思考。
從現在網上流傳出來的新政策文件看，總的精神是堅持房住不炒，保持房地產調控的連續性和穩定性，然後適時完善調整，保持市場平穩健康發展。
網上流傳的新政策截圖
那麼，我們就可以理解為：
1，減稅減負原本就是今年整個宏觀經濟調整的主方向。 深圳在關切普通百姓的民生經濟上，大手筆減稅減負，完全說的過去。而且深圳也有這個實力。
2、確實，過去的政策也太滯後於市場啦，完全不能真實反映市場現實。
深圳的樓市均價已經在5.4萬以上，一套房普遍在500萬左右，那豈不是深圳百姓都住宅豪宅裡了？這不是天大的笑話嗎。
另外，深圳近年對於9070政策執行非常嚴格，單套房套內建築面積90平米的房子，必須佔比達到70%以上。結果就是現在大量新房，比如新天鵝堡三期、深業頤灣府、招商領璽、天健天驕等樓盤，建築面積120平米左右的房子，大量湧現。這些房子，總價高，但確實就是剛需用家的產品。你非要按豪宅標準徵稅，那無疑會拔高房價，於調控房價不利。
3、本輪調控的終極目標是限制過度樓市投機，讓剛需用家可以用相對實在的價格買到自用的房子。
那麼，這一輪二手房交易重磅減稅，在依然嚴厲限購，整個市場房票限定的背景下，就是給真實用家送福利。這也不違本輪調控的初衷。
第五個問題：
老百姓真能拿到減稅的紅利嗎？
我個人覺得，可以！
很多人說，稅都是二手房業主的。是業主去納稅。按照以往樓市大熱、買方市場做主的時代，業主完全可以把減稅紅利納入自己腰包，政府減稅多少，他二手房房價就加價多少。你愛買不買。反正我房子不愁賣。今天掛盤，後面立馬有30至50批客戶在等著接盤呢。
一句話，在業主叼著賣的時代，這個減稅紅利，接盤的新買家還真不一定能享受到。
但在今天樓市形勢下，接盤的買家，完全有能力直接讓二手房業主減稅降價啦。畢竟，現在二手房買賣沒那麼容易。一套房掛盤半年不成成交，甚至沒人看房，也是常事。對於很多二手房業主來說，順勢賣房比貪心吃掉這幾十萬減稅紅利更重要。
第六個問題：
我的理解是：不會！
今時今勢，深圳大手筆減稅降負，大概率會促成深圳二手住宅交易量的爆發增長，但價格增長就不要奢望了。當然，如果你還奢望二手房業主再跳樓價賣房，那也不太現實啦。
我們的核心研判是：
新房市場嚴厲限價，遏制了新房漲價的勢頭，因為有限價紅利，有新房與二手房市場的房價倒掛，過去兩年新房市場大賣！限價新房去庫存都基本完成啦。
今天，二手房業主還在硬扛。那麼，政府大規模減稅減負，就實際上幫二手房讓利交易啦！深圳二手房大概率要來一波吃飯行情咯。
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