90斤剛剛好呢

“今天的全款，就是明天的首付款”顯然是有一些諷刺的味道，對於目前的房地產市場來說，炒作已經成為了過去式，投資只剩下一線和新一線，而剛需任何地方都是可以的。

所以，房價分化，調整是一個必然的趨勢，但是“今天的全款，就是明天的首付款”有些誇張。畢竟房地產的重要屬性和相關性都放在了這裡，也就預示著不允許暴跌，這樣來看的話，未來許多三四五線城市調整15%~20%的空間是合理，下跌30%的空間是極限。

那麼最佳買房是不是成為了歷史呢？這就要看你是如何看待買房這件事了。

正所謂短期房價上漲看金融，中期房價上漲看土地，長期房價上漲看人口。

對於短期來說，金融市場並沒有出現類似於07年和15年的大牛市，所以大家手裡根本沒有錢去炒房，買房。再加上國家已經開始調控，貫徹“住房不炒”，也就意味著短期房價不會出現大漲局面了，炒房自然不明智。

中期來看的話，許多地方的土地供給已經減緩，大批房產開放商倒閉，甚至不敢繼續瘋狂拿地，就拿2019年上半年來說吧，全國房產企業土地購置面積同比下降了29.4%。意味著大量的房企和開放商看到了未來的局面，如今一線和新一線高房價，三四線高庫存，在瘋狂拿的結果就是熬不過寒冬，拖死自己。所以，中期來看，房價想要繼續全面上漲已經不太可能。

長期來看的話，人口紅利已經見頂，在60和80年代的出生潮之後，中國的老齡化非常嚴重，但是出生率和結婚率卻在屢屢創新低。意味著未來大家根本不缺房子，甚至許多人手裡還積壓著許多的房源導致了一個較高的空置率。這是人性的貪婪，以及期待房價繼續上漲的情緒所致。

所以未來的房地產對於有人口紅利支撐，持續流入，甚至優勝劣汰的一線和新一線城市來說，還是有資格溫和上漲的，但是對於三四五線城市來說，人口紅利流逝，空置率過大，趨勢就是調整和滯漲。

那麼，這樣來看的話！

今天的全款，就是明天的首付款其實就是告訴我們，現在不要炒房了，中國的房產黃金週期已經結束。

如果你是剛需的，那麼等待回調充分是一個可以買房的時機；

如果是投資，只能選擇一線和新一線，而且是一個5-10年的長期規劃；

如果是炒房，那最慘的結果就是“進去，出不來”或者“進去，趴層皮”！

關注張大仙，投資不迷路，我的【專欄】裡有乾貨，歡迎“品嚐”。

琅琊榜首張大仙

房子是用來住的，不是用來炒的。風水輪流轉，10年河東，10年河西。

如果說從2009年至2019年這10年間，是開發商發財交運的10年，那麼從現在開始起，未來的10年就是窮人翻身買房的10年。

或許有人會反駁我說:現在地價這麼高，人工費這麼貴，房價能下跌嗎？

我要說:彆著急，地價雖高，人工雖貴，你知道房子的利潤有多高嗎？

有一個開發商8年前在我的老家買了400畝地，一期蓋起了6層洋房，當時對外開盤價格3200一平。到了6年以前開了第二期，5000多一平。到了3年以前開了第三期，6000多一平。去年開了第四期7500一平。

同樣的地價，3200的時候掙錢，到了現在7500更是掙錢，你想想利潤有多大就可想而知了。

放心吧，房子不會跌價，房子是最保值的商品。這句話肯定是大多數人的想法。

我說也是，在房子是稀缺商品的時候，它的確是最有保值潛力的，可是現在它在一些地方，偏偏就開始不是稀缺商品了。

君不見一片片高樓大廈拔地而起，到了夜間，黑咕隆咚，陰森可怕，說它是鬼城不吉利，說它是空城一點不過分。

有一個同事是個賣房的，一個客戶和她說，真他媽叫你坑死了，當時你說這小區將來人氣會旺，結果現在一棟樓就住了兩戶人家，東單元6樓是我，西單元二樓是一個老太太。到了夜間嚇死個人。上去就不敢下來。

同事問他，你怎麼不叫你老婆和你一起來做伴？

客戶說:別提了，老婆剛來住兩天，第三天晚上，我下班晚，她一個人上樓，由於樓道里沒有電燈，一隻老鼠從樓道里竄了出來，把她嚇得一下子碰到了牆上，額頭上起了一個大包，她一氣之下，回鄉下去住了，堅決不回來了。

同事聽了，無言以對。

有知名專家說，中國現在建的房子夠44億人住，現在全國大人小孩算上14億人，30億人的空置房，而且現在開發商還在繼續拿地－蓋房－出售，再拿地－再蓋房－再出售，沒完沒了了。

現在的房地產形勢是，有房的好多套，住不了，沒房的，砸鍋賣鐵也買不起一套房。房價上漲？等著吧！

老祖宗說過，物極必反，盛極必衰。這可是恆古不變的真理！多少代人總結出來的經驗，不可能到了房子身上就不靈驗了吧。

大家想想，城市棚戶區改造，農村合併蓋樓房，將來那一家不得好幾套房，再加上未來房產稅的出臺，房子持有成本的增加，它有價格繼續上漲的動力嗎？答案是:沒有，即便是有，也是宛如一個要死的病人出現的迴光返照。

社會上任何一種事物的發展都是循環輪迴的，太平盛世，經濟形勢大好的時候，房子是增值的，經濟下滑的時候，房子多了甚至會放在手裡成了累贅，賣不好賣，租又租不出去，養又養不起。東北地區的一些城市就是例子。

風向變了，要學會拐彎，我不能說未來房價全是下跌的，但是肯定會慢慢的迴歸理性，最終回到與老百姓的收入相適用的軌道上來。

中央的決策者面對全國人民的承諾是守信的，房住不炒的理念已經深入人心，現在很多的城市房價都開始了價格鬆動，晚降不如早降，早降早回款，早降多賣房。明智的開發商也意識到了這一點，死撐硬抗不降價，是和自己過不去。

青島的房地產行業，已經打響了降價促銷的第一槍，降價行動在路上……

京漂追夢人

“今天的全款就是明天的首付。”這是對房價高速上漲時期一種誇張的描述，在過去的十年中，房價確實漲幅驚人，從2008年到2018年這，房價上漲了10倍左右，如果你當時手裡有錢不買房，第2年真的有可能僅夠首付款了。

按說房價高速上漲不是一種正常的現象，但是，在當時的歷史環境下，房價上漲幾乎成為不可逆轉的趨勢。雖然都喊著要控制房價，很多人也相信房價不可能一直漲下去，但是現實卻很無奈，房價一直是“沒有最高，只有更高。”

記得當時只有任志強不斷的告誡大家：房價還會漲，再不買房就永遠也買不上房子了。 為此，他還獲得了“任大炮”的美譽。有人認為他是房地產企業的老總，說這話是為了忽悠大家買房子，但是實踐證明，他每次的預言總是對的。

現在國內的經濟環境已經發生了非常大的變化，房產過熱現象已經對國民經濟產生了較大影響。為此國家決定，不把房地產作為短期刺激經濟發展的手段，堅持房子是用來住的，不是用來炒的，我國房價調控政策開始發揮作用。

從2018年下半年開始，房價逐漸趨向平穩，有些地方甚至出現了環比下降的現象。我們小區的二手房價格和去年相比下降了1000元左右，成交速度也明顯變慢，新建樓房價格雖然沒有下降，但是很多也在採取一些變相促銷措施。

從目前情況看，房價已經從高速上漲期轉向價格盤整期，從國家統計局公佈的70個大中城市房價銷售價格指數情況看，2019年9月房價同比增幅為10%左右，部分城市房價增幅低於5%，這包含了2018年房價上漲的階段。

如果房價同比增幅低於5%，投資買房就沒有什麼意義了。房產作為最佳投資品的時代也就結束了。

互金直通車

今天的存款就是明天的首付，用這句話來總結我國房地產，過往20年的發展是非常精準的。我自己也深有體會，在很多年前，當時本來是可以買房的，但是，覺得買房了之後，生活壓力就會變大了，想著如果用這個錢去做生意，賺的更多，不會被房子捆綁。但結果是，做生意沒有賺到錢，房價卻大漲，全款只能交首付。

站在現在的時點來看這句話，就不一定完全正確。

因為中國的房地產行業拐點已經到來，政策上已經定調住房部長的大方向，而在實際操作層面，監管正在加強，銀行對房企的貸款發放，以及加強房地產信託的監管。我用一個數據來從側面映應一下：

10月房地產、工商企業類信託募集規模環比均銳減六成。具體來看，10月房地產類信託募集規模為281.72億元，環比減少60.47%。

因此，房地產信託收緊，銀行對房企收緊，今年來超400家房企破產，房產行業真的要變天了。而從統計局發佈的數據來看，9月份全國70個大中城市，住房均價同比上漲4.8%，比去年同比10%的增速，出現了明顯的放緩，多個城市環比房價出現了下跌，可以非常明確的說中國的房價已經進入了大分化的階段。

所以關於你說的最佳買房時機是否已成為歷史？還是要分成兩個部分來看，如果是剛需住房，我覺得什麼時候購買，都是適合的，因為你購買房子的主要需求並不是為了增值，而是為了滿足生活、工作、教育需求。即便未來房價不能像過去一樣上漲，對你來說也沒有什麼實質性的影響。

但是如果是投資買房的話，現在確實已經不適合了。如果說買到進入下行週期中的房子，那麼你的資產是不斷縮水的，而且如果是貸款買房，除了承擔房子縮水帶來的資產貶值外，還要承擔貸款的利息支出。

財經宋建文

這題竟然是個歷史題，難道真的以為最佳購房時機已成為歷史？我認為過去10年的房價上漲，並不代表未來沒有更好的買房機會了。未來房地產行業將會進入到一個漫長的蕭條時期，在這時期裡房價下跌是必然的。

通過最近看到很多大佬拋售房產，上市公司拋售房產，開發商在某些城市大降價出售商品房，還有很多炒房客寧願虧本也要賣掉房子。

一二線城市的房價從2014年開始加速上漲，2015年速度進一步加快，然後2016年速度減慢，2017到2019年，房價基本漲不動了。有些小區最近兩三年房價不但不漲反而有些下跌了。比如我的所在的小區，2016年房價已經到達每平5.4萬元左右，可是現在賣出去的房子很多成交價就是每平5.1萬元左右。

三線以上城市，房價基本上是2017到2018，這兩年大幅上漲，漲幅遠超一二線城市。比如我老家貴港2018年房價漲幅30%左右，而深圳房價漲幅3.8%左右，是深圳的差不多9倍。 可是2019年，無論是一二線城市還是三線以上城市，大家的表現基本一致，就是漲不動了。

大家都在高位橫盤震盪，久盤必跌，對於即將到來的2020年，我認為房價就是以下跌為主。 那麼未來房價會下跌多少呢？這個不同城市不一樣，一二線城市幅度不會太大，估計就在5%左右。而三線以上城市，尤其是供過於求的城市，如果現在房價是當地收入水平3倍以上，那麼跌幅應該會比較大，預期是10%以上。

綜上所述，我個人預測未來，全國房價應該是普遍下跌的，既然下跌那麼當跌到一定程度，購房的好時機就會出現了。回想起2009年，深圳房價普遍下跌了30%多，然後很多人抄底都賺了。所以未來不排除會再次出現2009年的機會。

月牙亮投

房價不斷上漲的今天，相比之下大多數老百姓的收入確實顯得力不從心！稍微猶豫那麼手裡的全款就可能變成首付！

首先我們要明確買房最佳時間是什麼時候，房價什麼時候會突然發力！一般來說，每當城市有重大利好消息放出時，房價就有可能出現上升！ 以成都為例，2016年成都確定為國家中心城市，當年房價就開始上升，很多剛需猶豫不定的時候，手裡的全款就變成了首付！所以，如果你所在的城市剛經歷過了大漲，價格又在橫盤期，自己又是剛需的話，那麼現在入手就是最佳時機！所以是不是買房最佳時機，要根據自身和所在城市發展情況而定哦！

其實現在買房子就屬於最佳時機，因為現在國家開始管控房價，現在的房價趨於平穩，但是我國畢竟是一個房產大國，所以房價不會降的特別的厲害，當你還在觀望的時候，可能以後的房價就會上升。

特別是對於炒房的人，現在國家對於手裡有很多的房子的人是有嚴格把控的，他們就需要繳納很多的房產稅，所以就急於出手，這個時候我們買的房子可能價格就會合理一點！

成都房接觸

網上對於買房有兩個段子很有名：（1）全款變首付，首付變車庫；（2）你把錢存銀行，你不買房，你的錢就會被銀行借給別人來買房。最後你住著別人用你的錢買來的房，還收著你的房租，還用著你交房租的錢還房貸。再後來，還用你的錢買來的房子，娶了你眼中的女神，然後結婚還邀請你去，還要你掏紅包祝福！就問你慌不慌。

以上兩個段子，基本都是在鼓舞人們買房，雖然有所誇張，但是對照過去幾十年的歷史來看，又確實有一定的道理，那我們到底要不要買房呢？

如果你是首套房，那麼我認為只要首付款夠了，你就買吧，因為你並非投資的行為，至於說要等到房價跌落再買，可以說可能等到你小孩要上學了，它都不一定會跌，有兩個因素：一是土地財政的原因（如下圖所示），這涉及到很多地方的財政運行，所以地方不會輕易讓其下跌（這就好比之前下調房價被約談的房企）；二是其實如果保持房價不變就已經是在去通脹了，因為了我國的物價一直在上漲。

如果你投資客，那麼我建議你觀望，如果十年前還可以繼續投資，但是目前的市場環境其實已經不適合投資了，按照國家統計局發佈的數據顯示，2019年9月，我國主要城市對比去年的房價漲幅基本都在10%以內，10%還有點投資價值，要是到5%以內就沒有任何投資價值了，目前銀行的理財產品投資收益率普遍都在5%左右，而且變現能力強於房產，在考慮到房產交易還有各類稅費，所以如果沒有超過10%的增長率，其實房產的投資價值就大大下降了。

鯉行者

用“今天”和“明天”來形容，我覺得過於標題黨了！沒這麼誇張。但是，如果用十年前和十年後，倒是的確如此。

15年，我全款買房，一共140萬，而如今房價漲了60%，也就是140萬房產目前價值220萬。如果說“全款”等於今天的首付，的確過於標題黨和扯淡！220萬就算首付30%也就是66萬，僅僅相當於15年房價的50%不到。

而之所以從“十年”的角度來看，是因為這“十年”是房價上漲最快的“十年”，而之後的十年是否和之前的“十年”一樣？應該說可能性不是太大。畢竟，十年前的經濟規模，房產數量規模，新增人口規模，以及城鎮化率都完全不在一個層次上。

如果說對於未來十年房價影響最大的，應該不是房產供求關係本身，而是貨幣購買力貶值的風險。如果假設未來我國貨幣購買力沒有保持此前以及十年前後的貶值速度，那麼，未來，房產價格的漲幅能夠跑贏通脹年化水平，即每年6-7%就已經非常客觀了。難以再出現十年期間全國平均漲幅150-300%的水平。

假設，未來，果真房價繼續保持這個“十年”的漲幅速度，後果大家都可以物料得到，那就是經濟的垮塌和崩潰，應該說，誰也不希望這個結果出現，誰都想避免這個結果出現。

儘管，促使房價持續上漲的根本原因——貨幣超發和土地財政，至今尚未改善和徹底扭轉，但是，從國家經濟層面和社會的穩定層面來看，都不會允許這樣的結果再次出現！

屠龍刀fei0598

今天的全款就是明天的首付款，這個對比很形象，是對未來房價看跌的一種預期，的確最佳的買房時機成為了歷史。

出現這種現象有兩方面原因，一個是國家大的政策方針，大家可能不明白為什麼在過去炒房成為了一種時尚，而且宏觀政策上沒有出現對房價的抑制現象，在當前卻成了被管理的主要對象，這根我們的經濟結構調整有關，過去主要是靠基建和房地產拉拉動經濟增長，而如今的增長模式變了，從過去重工業時代、製造業為主轉變為清潔型經濟，開始注重質量了，所以靠房地產拉動的模式就告一段落了。

不讓房價上漲成為了重要的調控目標，關鍵是房價過度上漲不僅會帶來民生問題，還過度的佔用社會資金，使得實體經濟的資金脫節，這個時候就必須要降低房價上漲的預期，只有房價跌下來了或者不漲了，資本才會對房子的投資變冷，甚至部分資金會從房地產裡面流出，未來這種格局只會演變的更加劇烈。

也只有這樣資金從過去的投資房地產的模式轉變為實體經濟，這是一項長期的目標，也是國家希望看到的現象，從這點講未來房價的預期下跌是理可遵循的，最佳的買房時機成為了歷史無可厚非。

春意萌生

過去10年的房地產正印證了“今天的全款，就是明天的首付款”這句話，但是未來10年最佳買房時機將成為歷史，未來10年不可能還會出現“今天的全款，就是明天的首付款， 首付款又變月供款”，最佳買房時代已一去不復返。

（1）樓市定位

2018年底中央經濟工作會議明確定位“！這一定位出來，過去瘋狂炒作房產的現象將不復存在。

最明顯的例子新的房貸利率政策，貸款利率打折的情況再也不會出現，而實行以LPR利率為基準，進行在LPR利率基礎之上進行+某個基點。並且明確規定了首套房貸款利率不能低於4.85%，二套房不能低於5.45%，所以未來買房都是在這最低貸款利率之上。

（2）房價走勢及未來趨勢預測

國家政策出臺後，樓市行情明顯降溫，十年前房價瘋狂大漲的現象已經很難出現，房產泡沫被擠出，房價變動趨於理智，以在一定幅度範圍之內波動為主，不會出現大幅上漲，也不會出現大幅下跌的現象。

地產大佬李嘉誠、王健林、潘石屹等近年來資金逐漸從地產行業抽離，輕資產，不斷進行企業轉型。各大地產商的轉型或者對外投資，種種跡象說明房地產行業投入資金越來越少，炒作程度越來越低，逐漸的房價將更貼近產品價值。

（3）土地成交量

從中指研究院數據信息中心提供數據中獲得，2019年11月4日至11月10日，全國40個主要城市土地推出量環比增加60%，成交量環比減少49%，土地出讓金總額相比上週減少42%。

其中，一線城市土地供應量整體收縮，合計推出12宗，相比上週減少7宗；成交總金額為43億元，比上週減少155億元，土地成交量價齊跌。因此，無論從土地成交情況還是近年房價漲勢分析來看，房地產行業在中央政策指導下都不會有瘋狂漲跌的情況出現，過去“今天的全款，就是明天的首付款”也不會再出現，今後的房產交易將更貼近市場變化。