備受爭議的長租公寓行業，僅經過短暫的爆發期，便迅速進入行業盤整階段。頭部企業尋求上市融資，中小公司則紛紛倒下。

最先搶到海外上市門票的不是人們熟知的自如或蛋殼公寓，而是行業排名第三的青客公寓。如無意外，其將成為內地長租公寓海外上市第一股。美東時間10月7日晚，青客公寓正式向美國證券交易委員會提交首次公開募股文件，計劃在納斯達克上市，以發行ADS（美國存托股票）的形式募資至多為1億美元。

根據青客在招股書內引用的灼識諮詢發佈的報告，就總租賃房間價值和數量計算，青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位。此前，有消息稱，自如將於2020年上市，募集資金在5億-10億美元，而蛋殼公寓則被爆出最早將於今年赴美募集6億-7億美元。

頭部長租公寓品牌密集計劃上市的同時，一些中小型長租公寓破產、爆雷的情況也不斷湧現。2018年夏天，長租公寓拉高房租成為長達數日的熱議話題，"租金貸"的問題也開始湧現。數據顯示，自2017年2月至今，已有超過25家長租公寓倒下，其中大部分原因是資金鍊斷裂。

2019年8月7日，總部位於南京的樂伽公寓通過微博發出公告：公司因經營不善，無力履行合同，無法償還客戶欠款，目前已經停止經營，關閉所有業務。隨後，上萬租客陷入無家可歸的窘境。

爭搶房源、"N+1"隔斷、"甲醛房"、租金貸爆雷……長租公寓在憑藉標準化的服務和不斷上升的市場佔有率，成為大城市年輕人租房首選的同時，也不斷陷入種種爭議中。隨著多個長租公寓品牌出現資金鍊斷裂的情況，投資機構也開始採取越來越謹慎的態度。在這種情況下，需要外部輸血的企業只好把目光轉向了二級市場。

被爭搶的房源

公開資料顯示，青客公寓成立於2012年，目標用戶是20-35歲的城市青年。和自如、蛋殼等相同，從房東處拿到房源後，青客會進行統一裝修，然後再出租。從2012年到2018年底，青客公寓的房源數量從900多間狂奔到超過9萬間，如今已覆蓋上海、北京、杭州等7個城市。

2012年成立當年，青客公寓便獲得紐信創投的天使投資，但數額不明；此後其又在2014年、2015年、2018年獲得三輪融資，總計融資金額超過1億美元。從目前的股東結構來看，創始人兼CEO金光傑直接持有30.3%股份，仍為最大股東。

持續的融資輸血給了青客公寓一邊虧損一邊開拓房源的能力。招股書顯示，青客公寓2017年營業淨收入5.23億元，虧損2.45億元；2018年淨收入8.90億元，虧損4.99億元；到2019年6月30日為止的9個月時間，淨收入8.98億元，虧損3.73億元。

虧損原因在於運營成本、營銷費用、行政開支以及預付給房東的費用等，而收入方面由於青客公寓單套每月房租基本在1000-2000元之間，此價格區間內的房間數居行業第一名，因此其平均房間租金僅為1149元，難以平衡收支。這與整個行業高投入、盈利難的困境相吻合。根據克而瑞研究發佈的報告，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%-4%，現金流回正週期至少需6年以上。

《鳳凰週刊》記者多次致電青客公寓詢問上市相關問題，但截至發稿始終未能接通。

財經評論員嚴躍進認為，相對A股市場來說，長租公寓輕資產的模式或在美國市場上市更便利，成本更小。其次，企業也希望在當前長租公寓魚龍混雜的環境下，通過上市來實現企業較好的發展，緩解現金流的壓力，同時實現更好的品牌價值。

長租公寓的盈利模式都大致相同，想要搶奪市場，只能依靠資金去搶奪房源成為"二房東"。整個行業最受輿論關注的時候，莫過於2018年夏天。

一位網友"xianpian"在水木論壇發了篇帖子稱，"自家房子要出租，在（北京市北五環外的）天通苑，120平方米三居，心理預期是7500元很不錯了，來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價8500元，租11個月，蛋殼給加價到9000元，自如報價提高到9500元，蛋殼急了，說總比自如高300，最後幾輪過後蛋殼給到10800元每月，租11個月……"

彼時，北京等大城市的房租正迎來一波上漲。因此消息一出，立刻觸發網友心中的焦慮，究竟是誰推高了房租也成為熱議話題。雖然此後自如發佈聲明稱該帖內容為假，其從未收錄過天通苑西二區120平方米三居室的戶型，但各長租公寓品牌之間爭奪房源卻是不爭的事實。

北京一名房東陸同表示，他在兩年前想把自己名下的一套三居室出租出去，剛剛在網上發佈租房信息幾個小時，就接到了不少中介的電話，其中便有自如、蛋殼以及青客公寓。每一家都想拿下房源，裝修後再進行轉租。

最先登門的是自如的管家，他帶著做好的精美PPT和收益表滔滔不絕地和陸同講起房子的前景、合作的細節等。隨後，陸同還被管家帶去參觀自如已裝修好的其他房子。雖然自如給出的價格並沒有讓他立刻心動，但陸同還是感嘆了一句"真專業"。

蛋殼和青客的收房管家隨後也都登門對陸同進行遊說，給出的價格高於小區房租均價20%左右。陸同並沒有當即做選擇。接下來的幾天，他每天都要接到好幾通來自不同品牌的電話。最終，陸同選擇了自如，他覺得作為內地最大的品牌，其爆雷倒閉的可能性比較小。

幾家的簽約時長一般都要求五年以上，交給"二房東"自如之後，陸同便很少過問這套房子的情況。無論是電器損壞還是漏雨，租客都是和平臺進行聯繫，他樂得輕鬆地每月收房租即可。

忠誠的租戶和超標的甲醛

唯一讓陸同覺得不適的是，家裡的客廳要再隔出一間房，即"N+1"模式。幾家長租公寓平臺在這個規則上出奇的"不約而同"。這也是長租公寓行業盈利的方式，通過多收取一個房間的租金，來賺取差價。

就這樣，陸同的3居室變成了4居室。在房價高昂、寸土寸金的大城市，這樣的做法得到了普遍的接受，擁有一個大客廳似乎是一件很奢侈的事情。使用長租公寓平臺的多是獨自一人尋找房源的年輕人，使用客廳的需求也相對較低。

但群租房的隱患是不以人的需求為轉移的，在政策上，隔斷房也面臨著隨時被整治的危險。2017年底的一場大火後，北京開始了異常嚴厲的整治行動。大量居住在自如等平臺的隔斷房的年輕人，突然被趕出家門。他們不得不匆匆收拾行李，再加入找房的大軍。

家住北京市東南五環外小紅門地鐵站的馮翔便是其中之一。他在一家中型企業上班，每月花費3000元的房租住在一套兩室住宅中的一個房間，他和另外一個房間的室友之前素不相識。他喜歡選擇自如這樣的長租公寓品牌，"方便找房、裝修的也不錯"。但直到有人上門來通知，他才意識到，這個由一室一廳隔出來的房間，要被打回原本的樣貌了。

在朋友家借住幾天後，馮翔艱難地在北京東邊找到了一間房，仍然是自如，只是房租比之前貴了幾百元，離上班的位置也遠了不少。轟轟烈烈的整治行動並沒有長期持續下去，時至今日，"N+1"的隔斷房仍然是長租公寓品牌的主流。

對於更多沒有這種經歷的都市白領來說，自如、蛋殼等長租公寓品牌代表著一種更高品質的生活，也是他們租房的首選，"至少室內裝修都不會太差"。

晨馨在北京一家互聯網企業做文案，從她北漂的那一天起便住在自如。一開始的原因是隻有她孤身一人，自如有大量的單個房間可以供她選擇，"也不至於遇到一個可怕的房東"。

晨馨回想起之前在成都居住時的經歷，家裡的一切物品出現損壞，房東大媽總要出來挑刺。到後來，她都不敢再報修，而是一個人默默解決，雖然很多損壞都不是她造成的。

互聯網長租公寓帶給她的快樂在於，很多事情有規則可言，客服管家的態度也總是和善的。她還記得，去年有天不小心摔倒，把衛生間的馬桶蓋壓碎了，第二天自如的師傅便上門進行了修理，當她掏出手機準備支付時，對方奇怪地看著她說："免費維修的啊"。

後來搬家時，她便只在這些長租公寓平臺上尋覓房源。但對於晨馨來講，也不是毫無擔憂。她很在意房間的甲醛含量，如果平臺上顯示是裝修後首次出租，那絕對不考慮。就算是已有人住過，她也會拿著在網上購買的甲醛測試儀，一遍一遍的，不斷變換位置去測試。

為了提高利潤，"高週轉"在長租公寓行業也是通用的法則。有收房管家表示，如果房源質量本身就好的話就可以給高價，因為35天就可以重裝出租，而如果不好的話則需要60天。

早在2017年，便有不少媒體報道，自如等中介收房後快速裝修出租，因裝修通風期太短、材料材質等原因導致甲醛嚴重超標，導致租客出現明顯病症。

2018年9月，一位阿里巴巴的員工在北京因急性髓系白血病離世，其原因指向他入職時在杭州租住的自如房間。在其過世後，其家人對所租住的自如房間進行了檢測，結果顯示，甲醛超標。

這名員工的朋友在互聯網上替其發聲後，甲醛瞬間成為都市租房群體最關心的問題。雖然平臺方面每次都聲明會解決問題，不推諉責任，但甲醛超標的消息時不時便會曝出，也催生了像晨馨一樣檢測儀不離手的人。

租戶、房東上演房屋爭奪戰

2018年8月，在全民熱烈討論是誰推高了租金之際，我愛我家前副總裁胡景暉突然發出警告："長租公寓一旦爆倉，會比P2P爆雷更可怕。"

幾乎與此同時，一家遠在杭州名為鼎家的長租公寓公司宣佈破產了，留下數千名驚惶的房東和隨時被趕出家門的租客。鼎家只是一個開始，此後上海寓見還有南京小家聯行等十幾家公司都先後因此倒閉。

長租公寓領域時常爆雷與"租金貸"有著不可分割的關係，這幾乎是業內"正常"的通用模式。租客在知情或渾然不知的情況下，便與金融機構簽訂了一年或者更久的貸款協議，此後租客每月按時還款，而金融機構則一次性把房租打給了長租公寓運營方。

青客公寓招股書披露的數據顯示，截至2019年6月30日，要上市的青客公寓已與11家金融機構合作，為有需要的租戶提供分期付款貸款，租客採用租金貸的比例佔到65.2%，青客公寓預付租金總額為7.9億元人民幣。

在一切走向良好時，這是一個三贏的模式。企業得到了擴張急需的現金流，租客也可以得到一定金額的減免，而房東也能得到一個比租客支付的房租還高的價位，這也是所謂的"高進低出"。但一旦企業爆雷跑路，此前從未見過面的房東和租客便要開始一場爭奪戰。

孫璨是最近爆雷的南京樂伽公寓的租戶，去年從浙江一所高校畢業之後，她選擇了獨自租房考研。8月1日晚上，從自習室回來後她發現，家裡的門鎖都被換掉了。孫璨瞬間就明白髮生了什麼。她顫顫巍巍地掏出手機給房東打電話，一直顯示的是關機狀態。

半個多月前，從未聯繫過的房東突然給孫璨打來電話，說一直沒有收到房租。孫璨覺得又驚惶又委屈，她剛剛在6月份把半年的房租18000元一次性交給了平臺方，這是家裡給她備考的錢。差一點，她就要一次性交一整年的房租，這樣每月可以減免400元。但可惜，家裡沒給她這麼多錢。

此後，孫璨一直在關注著樂伽的新聞，房東還曾跑到樂伽南京總部去嘗試維權。但租戶們遲遲沒有等來好消息，房東也一再威脅，如果8月還是收不到房租就要把她趕出去。就在8月1日那天下午，房東還進行了斷水斷電。

被困在房外的孫璨又急又氣，她想不明白，自己也是受害者，為何房東還要如此堅決。"就算要把我趕出家門，也得給個收拾東西的時間吧？"無奈之下，孫璨住進了附近的賓館，開始了每天跑樂伽公司和杭州信訪接待中心的日子，複習考研也只好暫時擱置。

"真的怕了，以後不會再租長租公寓"

8月7日七夕節，靴子終於落地。樂伽公寓通過微博發出公告：公司因經營不善，無力履行合同，無法償還客戶欠款，目前已經停止經營，關閉所有業務。按樂伽公寓運營方公開的數據，像孫璨一樣的受害者全國保守估計在六七萬人左右。他們大多都是像孫璨一樣的大學畢業生，或者剛工作不久的小白領，日子瞬間陷入了失序狀態。

在孫璨加入的維權群中，很多人在呼籲"無論房東還是租客，大家都是受害者，請不要互殘"。事實證明這只是一廂情願。收不到錢的房東很快進入趕人模式，斷水斷電、扔東西換鎖，甚至有租客在8月8日便發現家中突然多了兩個老人入住，一問才知是房東的父母。

宣佈停止運營後，南京市政府在各區成立了調解中心，開始陸續登記受害人，對房東和租客進行調解。但有租戶表示，截至目前仍有很多房源無法和解，主要是租期較長的。而在樂伽的另一主要運營地區杭州，其宣佈可通過喔客公寓、窩酷公寓、趣居公寓三家企業進行轉租。但承接企業只願意承擔最多兩個月的房租，剩下的虧空還是要租客來自行承擔。

然而，據《錢江晚報》近日報道，樂伽倒閉的風波尚未平息，原本打算接盤的喔客公寓突然也付不出房租了。原本該在9月15日收到錢的房東李先生，直到10月8日也未收到房租，而且一直聯繫的業務員的電話也打不通了。

焦急之下，上門詢問的房東和租客擠滿了喔客杭州分公司的辦公室。喔客方面表示，近期公司正在準備處理一些虧損超15%的房源，或重新和房東協商租金方案，及時止損。

在經歷了多天的驚惶和掙扎之後，孫璨找了一間房東直租的房源並搬了進去。雖然轉租到喔客公寓她還能得到一個月的租金，但孫璨很怕再次遇到爆雷的現象。"我真的怕了，以後都不會再租這樣的長租公寓了。"

嚴躍進認為，租金貸關鍵要做到公開透明以及資金合規使用，若不具備這兩個條件，租金貸往往就會引起很多問題，尤其是如果租金貸和租賃房源收購等掛鉤，風險會進一步加大，進而形成爆雷等風險。所以，通過租金貸來進行業務擴張，一方面要注意各類金融風險，另外一方面要注意監管風險，至少從今年下半年看，類似金融風險其實是被監管層明確提示的。

他認為，從長期來看，租賃市場後續還是會有一個較大的發展，尤其是如果長租公寓未來可以做到租售同權、辦理居住證、積分落戶等。其實有些地方已經開始推進了，因此這個行業未來的成長性還是很高的。

*本文由樹木計劃作者【鳳凰WEEKLY】創作，獨家發佈在今日頭條，未經授權，不得轉載。