“老溫，144平方米以下免‘豪宅稅’，你那套房子有沒有準備調價啊？”向先生（化名）在得知“豪宅稅”被取消後，立即打電話給朋友溫先生（化名），詢問他賣房的情況。
溫先生名下有一套位於羅湖區百仕達花園的房子掛牌出售中，面積約130平方米的三房單位，掛牌價700萬元，2009年購入時僅230萬元左右。
“在考慮要不要多加15萬元，樓下有一戶鄰居也在掛牌，之前掛了近半年沒賣出，但聽他說今天來了幾撥人，還談成了。”溫先生表示確實有對上調掛牌價“心動”，“即使上調價格對購房者來說也是好事，畢竟增值稅是要一次性繳納現金的，房價上調的部分卻可以算入銀行貸款。”
近日，深圳住建局向媒體證實，自11月11日起，同時滿足住宅小區建築容積率1.0以上、單套建築面積144平方米以下的深圳住房為“普通住房”，免徵增值稅。除了免徵增值稅，未滿2年的房產個稅也降低了。
在該項政策調整前，滿2年的“非普通住宅”需按照（網籤價-原登記價）/1.05X5%的標準繳納增值稅，以及按照（網籤價-原登記價）X1.5%的標準繳納個稅。
以溫先生該套房產交易為例，豪宅線標準調整之前，需繳納增值稅約22.40萬元和個稅7.05萬元。調整後，則僅需繳納個稅4.7萬元，相差24.75萬元。
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35%“被豪宅”二手房“鬆綁”
據瞭解，現在深圳目前商品住宅價格多集中在300萬—1000萬元這個價格段，按照原來的收費標準，市場上近70%的房產交易都要被徵收“豪宅稅”。“普宅豪宅化”已成為深圳市場的共識。
同時，這也是4年來，深圳再一次大幅度調整“豪宅線”。
其實，深圳市住房和建設局在發佈的《深圳市調整普通住房標準》中就有回應稱，隨著房地產市場形勢的變化，該普通住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。
在此次調整當中，將原先“普通住宅”需要滿足的容積率、面積、總價，三大標準改成了2項。對此，貝殼深圳研究院院長肖小平對媒體表示，本次“豪宅線”標準調整之後，深圳市場上，將大約會有35%的“被豪宅”二手房會因此“鬆綁” 。
而對於滿兩年，單套建築面積在144㎡以下，稅費的影響主要體現在免徵增值稅和個稅降低了0.5%。
“早就應該做調整了！我們這裡就是剛需地段的剛需盤，根本就是被‘豪宅化’。”說起“豪宅稅”就一臉憤慨的梁女士（化名），她與家人居住在龍崗區中海康城花園，2018年以總價290萬元在同小區購入一套約70平方米的兩房單位。
“哎，第二套房買早了，是準備給老人住的。我和我先生以前住在羅湖，目前兩人都在南山工作。”梁女士聊起自家的情況，“但是南山的房價太高了，羅湖價格合適的房子又太老，搬到龍崗就是想‘用時間換空間’。之前的標準早已跟市場脫節，我們家完全就是被‘誤傷’的剛需！”
自2015年“3·30新政”後，深圳樓市便開啟2年的“大牛市”，一二手房的實際成交價格，早已拋離通告中對普通住房的價格標準。
此次新政調整之後，中原以89平方米原登記價350萬元，網籤價700萬元的房子為例，給出了不滿2年、滿2年和滿5唯一三種情況下的非普通住宅（以下簡稱“住宅”）稅費對比。
通過對比可以看出，不滿兩年的住宅稅費差額最小，僅有約3萬元的差額；滿2年的差額最高，約為21萬元；滿五唯一的差額居中，約為18萬元。
無論處在哪個階段，對購房者來說，無疑都節約了幾萬至幾十萬元不等的購房支出。
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“購房成本”是否真的上漲了？
不過，在減稅降費的背後，市場卻頻出部分業主瘋狂反價，藉機漲價的消息，更有購房者稱“稅費是省下來了，但是羊毛出在羊身上，最後還是加價給買家。”
事實是這樣嗎？來算一筆支出。
有人指出，業主加價30萬元，如果是首付三成，買家實際上卻只需要多付9萬元。
比如說，以前500萬元的房子，假設“豪宅稅”為30萬元，則買家需要準備的資金為：首付150萬元+稅費30萬元=180萬元。
但是現在因為沒有了“豪宅稅”，即使業主加價30萬元，買家需要準備的資金為：首付530萬元*30%=159萬元，實際減輕了買家的負擔。
反過來，如果買家手上持有180萬元現金，那麼他可以接受的房屋總價為：180萬元/30%=600萬元。
也就是說，同樣180萬元首付，普通住房標準調整後，買家可選擇的房屋總價提升了100萬元。（該例子未計算其他稅費，及考慮月供情況）
深圳資深地產媒體人朱文策認為，“豪宅稅”標準調整之後，儘管業主調了價，但是買家還是獲得了好處，比原來的買房費用低，漲出來的部分價格買家可以使用貸款支付，對於剛需購房者來說，更是節省了現在要支付的首期資金。
換而言之，只有當買家計算出在豪宅稅取消之後獲得的“收益”，依然大於業主漲價之後帶來的“損失”，才會繼續交易，否則買家則會選擇繼續等待。
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有人調價，有人觀望
龍華資深經紀人小楊告訴中房深圳，目前其所在的龍華片區大約有10%-20%左右的業主已經上調了價格，上調幅度在稅費的一半左右。小楊認為，“豪宅稅上調盤活了一部分原本漲幅偏小的樓盤，市場比過去確實活躍一些，不過，並非像網傳的那般火熱，買家一部分加快入市，大部分依舊持續觀望。”
前海片區Q房網經紀人小李表示，在政策出臺之後，他所在的前海片區確實有賣家開始調整心理預期，出現調高價格的情況，過去掛牌在600萬元的房子，過去還可以調低5%-8%左右，大概在570萬—580萬元左右可以出手，不過，政策出臺之後，確實有部分賣家表示“一分也少不了”，議價空間明顯收窄了。
類似的情況還發生在學區房集中的百花片區，百花經紀人小黎告訴中房深圳，“成交的是那些沒加價的房源，因為，原本有的議價空間沒了，其他的想漲價的，提價幅度在2%至4%左右，也有部分業主依舊選擇觀望。
石廈片區經紀人小劉稱，中大戶型的業主收到消息後普遍調價，不是非常急售的業主，比如700萬-800萬元/套的小三房，業主普遍加價20萬元左右，500萬-600萬/套的，業主也會加價5萬-10萬元不等。144平方米或以上的單位和單身公寓、一房一廳那些
本身就達不到原“豪宅”標準的，則沒什麼動靜。━━━━
97.4%的房源掛牌價格穩定
據深圳貝殼研究院數據統計，“豪宅線”調整之後，目前深圳全市掛牌房源中有97.4%的房源價格穩定，僅2.6%的房源在政策出臺後進行過調整，其中掛牌價上調的房源佔比1.9%，掛牌價下調的房源佔比0.7%。調價房源的平均漲幅僅1.8%。
分區域來看，寶安區掛牌房源調價位居前列，漲價佔比約為4.9%，調價房源調平均漲跌幅在3.2%，同時，漲價佔比較高的還有光明區，調價房源平均漲跌幅達3.5%，鹽田區則有所下調，降幅達3.9%。
▲深圳豪宅線調整後掛牌房源調價情況（來源：深圳貝殼研究院）
從掛牌房源調價區間來看，也並非網傳的大多數業主上浮10%，絕大多數房源調價在0-3%的漲幅區間，佔比達到36.3%，其次為調價3%-5%區間的房源，佔比22.4%，而上調價超過10%的房源僅佔3.2%。
而從“豪宅線”調整後各區域成交量環比圖來看，龍華區域成交量環比上升257.1%，增幅最大，龍崗區域成交上漲12.2%，增幅最小。
成交價格方面，700萬-800萬元的成交量環比上漲550.0%，800萬-1000萬元上漲150.0%，600萬-700萬上漲136.4%，顯示豪宅線調整後市場上中高價位物業成交量上漲較為明顯。（以上數據來源：深圳貝殼研究院）
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限價政策依舊不放鬆
此次豪宅線調整後，深圳市住建局特別強調，深圳市仍然嚴格執行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策。深圳對普通住房標準進行調整，將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。
深圳貝殼研究院統計指出，當前置業者入市意願明顯增強，短中期市場氣氛將比以往更加地活躍。但長期來看，在“房住不炒”及深圳嚴厲調控政策的大背景下，市場價格大升的支撐因素或將不足，更多房源價格仍將會保持穩定的態勢。
對此，美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑表示，受到先行示範區以及豪宅稅調整的影響，深圳目前二手房市場比上半年態勢活躍，尤其是百花、後海、翠竹等片區的小戶型學位房，在“豪宅線”調整之後，成交更為活躍。預計策影響，未來幾個月還將會維持市場熱度。
廣東省住房和政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，調整豪宅總價標準之後，至少60%的房子都不是“豪宅”了。這樣，貫通“二手房-新房”的“換房”鏈條就可以循環起來了，只要二手房換房速度加快了，新房交易也將會被激活。
他表示，從大趨勢上看，深圳樓市已步入上升通道，但調控政策未鬆綁，並不支持明顯反彈，房價漲幅有限，自住的買家可選擇合適的時機入場。
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