还有一个半月，2019年就将过去，随之而来的是崭新的2020年。至此，2019年的楼市总体走势已经明朗，只等45天之后，划上最终的"句号"。
回顾一年来的楼市，走势并不是"平静如水"，虽不至于一波三折，但也还是有点涟漪。总体概括来说，2019年楼市大致可以有三个阶段。
2019年的楼市，就像一个倒"N"。
1-2月份为第一阶段。
这个时间段，房子库存量上升，而成交量大幅回落，房价在"停涨"的门前徘徊，厦门、杭州等地房价降幅明显。随后，开发商期盼的春节返乡置业潮爽约了，没有如期而至，舞台中央的三四线楼市不再抢手。
3-5月份为第二阶段。
2019年的"春天"比以往时候来得更晚一些，在开发商"3000人看房团、开盘即售罄"的渲染之下，积累的购买力被集中释放，来势汹汹。
此时，成交水涨船高，房价有所抬头。有人甚至认为，2019年有可能复制10年前（2009年）的楼市走势，有一个小阳春带出一个大牛市。不过，希望越大，往往失望越大。希望还没实现，转眼就进入6月的转折之月。
6月份-至今为第三阶段。
有业内人士指出，楼市是一个周期比较长的市场，用一天两天时间是看不出任何规律的，用一个月两个月时间也只能看到皮毛，所以判断楼市的趋势，要把时间拉长一点。
这句话说得还是比较有道理。比如，在2019年的全年楼市里，3-5月份看似为楼市小阳春，其实反而更像是一种反弹。
从6月份开始，楼市"杠杆"被消减，全凭"借钱"开发的路走不通了，房地产信托、融资被规范，房子的金融属性有所降低。开发商不再任性拿地，多个开发商表示：下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。
7月份，"不将房地产作为短期刺激经济的手段"提出，这句话虽然不足20个字，但是却字字千斤，定调了房地产。此时，明显的感觉到房子的居住属性被放大了。
6月、7月、8月、9月、10月，70城二手房价格环比下调城市数量，连续5个月保持在20个及以上，特别是10月份这一数字增加至35个，外加4个二手房销售价格持平的城市，"停涨"数量是近4年以来的新高。
在年初之时，地产大佬冯仑与"铲屎官"有过一段对话。
"铲屎官"：2019年的房价会如何？冯仑：按标准的说法就是往好的方向发展。
"铲屎官"：什么是好的方向？冯仑：你们自己琢磨。
"铲屎官"：你就告诉大家买不买吧？冯仑：有钱就买，没钱就不买，如果是捡的钱，就买房；如果是挣的钱，暂时别买。
冯仑的这段年初的对话，说的很含蓄，虽然看似模棱两可，但是其实已经表明了自己的看法，"不看好"三个字就是他的言外之意。楼市真正的轨迹也印证了他的观点，从9月28个到10月35个，越来越多的城市加入到了回落的行列。
未来楼市会如何？独立经济学家提出3个20%。
近期，独立经济学家马光远说，房地产没有什么白银时代，只是更严格地回到"三个20%"。他认为，所谓的白银时代，是一厢情愿的想象，房地产不会在告别暴涨之后，还有一个快速上涨的20年。有这种想法的开发商，在未来的2-3年会被市场教育的"头破血流"。
马光远对未来楼市做了预测，他认为未来的楼市会有"三个20%"：第一，将只有20%的开发商"优胜"，80%的会被"劣汰"；第二，只有20%的城市有投资价值；第三，只有20%的楼盘值得买。
不久之前，社科院就曾指出：尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.6左右百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应。也就是说，去年房地产对经济增长的综合贡献已经为负。
房地产市场有一个说法，叫做20年一个周期。从1998年"房改"至今，已经整整过去了20年。而这两年，正处于这样一个更替的时间段，许多的变化接连地产生。
在这样的背景下，也许正像业内人士说的那样：未来的楼市，买房子用来住的，是应该买的，即使需要贷款，因为你是买来住的；买房子用来投资，就千万不要了，居住属性放大的楼市，已不再适合投机与炒房。
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