21世纪投资什么最赚钱？莫过于房子。中国人喜欢买房子，有专家这样形容“房子是国人的信仰”，那么房价到底是会涨还是会跌，

01冯仑：房子是一种信仰，政策是买房的指向标

对于绝大部分中国人来说，特别是还没买房的人，房子是一种信仰，就像我们对家庭的信仰一样，这是在长期的历史文化沉淀中形成的。

很多人都在纠结「先上车」还是「再观望」，最怕攒了很久的辛苦钱，最终没有换来一套自己满意的房子。买房这么大的事儿，谁都不愿意「踩空」，也不愿意错过好房。

而政策是我们买房的指向标，现下，政策频繁变化，各省市地区的房产政策都不一样，再加上货币政策、税收政策、土地政策等，其实，买房或是卖房节点啊、时机啊，政府都已经告诉你了，线索就隐藏在政府出台的政策里，最近几年所有的政策，都杂糅了政府管理房地产市场的技术和艺术，技术有它的逻辑和方法论。

02冯仑：房地产政策出台的逻辑是什么？一般有3大规律：

1.解决中低收入人群——解决公平问题；

2.关于经济增长，具体说就是土地财政——解决国民经济增长问题；

3.宏观经济调控政策——解决国民经济协调发展和控制金融风险。

未来可能发展的一个趋势变化是什么？

冯叔：从第一个逻辑讲，今后可能出的政策不会太多了。因为我们现在关于社会公平住房公平的这些政策，几乎涵盖到了每个领域。

比如说有年轻人的白领的公寓，自助公寓共有产权房，长租公寓，也有低收入人群家庭的经济适用房，还有廉租房，也还有关于改善性住房，针对这部分人的一些购买政策，我觉得这个政策相对已经体系完善了。

第二个逻辑政策上讲的话，由于我们快速城市化的这个阶段已经进入一个拐点，速度放缓，这个政策现在看也都进入到一个政策的频率降低的一个区间。

之前大概在 99 年到 09 年这十年政策非常多，主要是要刺激经济成长，刺激城市化，刺激大家来买房，然后使住房消费成为拉动经济的一个重要的牵引力。

由于经济成长依赖，土地财政逐步的把金融也拉进来，结构上来说成了一个刚性的结构，也就是说使整个国民经济的结构过分的依赖房地产金融，也过度地陷入到房地产。

这样子就出现了一个潜在的系统性的金融风险，所以这方面的刺激增长政策也不会怎么出了。相反抑制的政策会很多，比如说要针对土地财政，那么怎么化解这个风险，抑制房地产的快速的土地供应，销售，开发，金融支持，这些政策都会是反向的政策。

目的就是要去除土地财政这样一种模式，化解系统性金融风险。再一个背景就是我们整个的城镇化的发展水平已超过 50% 。未来如果是按照正常的国际经验，每年再增加一个点，那么我们大体上应该到 70% 。

第三宏观经济的调控政策，怎么样来化解由于房地产在高价位上大量的存量资产囤积在这，像堰塞湖一样，然后又和金融的系统有紧密的联系。

在这种情况下，防范金融风险，既要用房地产发展来适度地保持国民经济整体的发展水平，又要防范由于房地产市场的过热带来的系统性金融风险。

所谓限售、限购、限贷，所有这些东西都是抑制市场的交易，增大交易的制度成本，使交易越来越不容易，目的就是要平衡增长和风险。

03 冯仑：房价背后的逻辑和决定房价的要素是什么 ？影响房价的因素有 5 个：

1. 人均 GDP 要达到 8000 美金；

2. 新房和二手房的比例要超过 1:1；

3. 城市规划的空间结构；

4. 金融政策、利率、税收、汇率等形成的预期；

5. 整个经济成长，包括就业、人口净增。

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