天健天驕開盤去化8成，說實話，我很驚訝。

比我想象中賣得好，雖然碰瓷香蜜湖豪宅的概念，但依舊是福田中心區的稀缺樓盤，算上裝修，最低總價要1000萬，看來單純衝著福田中心區地段去買的土豪還真不少。真的是印證那一句，你大爺依舊是你大爺。

但我還是忍不住吐槽，它的戶型產品確實做得不怎麼樣，90、112、122平米只做到3房，得房率還不足80%，這個得房率放在全國範圍內講，是再正常不過，但在深圳，它的得房率真的還不夠出色。

深圳的得房率能去到多變態？碧海某盤一套53.4平米的戶型，做成複式3房，實用面積71.7平米，得房率超過130%。

西鄉坪洲某盤43.4平米，套內能做到46.9平米，得房率超過100%。

當然，拋開這種特別變態的，深圳二手房的普遍得房率也都在90%左右。

所以天健天驕這種使用率不高的戶型，依然大把人趨之若鶩，除了地段，我也找不到更好的解釋了。

不過從中有一點可以窺見，未來新房得房率低將是大勢所趨。

一.“偷面積”將成過去式

按照百度百科的解釋，高層塔樓的得房率在75%-78%，高層板樓得房率在78%-85%，在這個標準內稱之為“正常”。

也許有很多人對“得房率”的概念還不夠清晰，我在這裡再囉嗦一下，簡單來說，就是

你房子實際使用的面積越大，你的得房率越大，因為公攤面積是恆定的，想要有更高的得房率，開發商往往就會在“贈送面積”上下功夫。

比如入戶花園、飄窗、生活陽臺都是可拓展的空間，會作為“半贈送”或者“全贈送”的方式送給購房者，所以往往88平米的戶型能做到標準的4房戶型，使用率達到90-100%，甚至更高。

這種模式，表面上看是購房者得益更多，實際是開發商賺了更多利潤。

比如一套80平米的房子，單價50000元，開發商說有贈送面積20個平米，然後單價變成了60000元，羊毛依舊出在你身上。不過依舊有大把購房者買單，因為他們的計算方式是：400萬/100=4萬/平。

所以很多購房者會喜滋滋以為自己賺到了，嗯，天真如你。

對於開發商而言，這類“贈送面積”開發商並不需要支付土地成本、沒有報規、沒有報建等費用，只產生了建造成本，所以開發商在這塊的利潤空間非常可觀，所以開發商也樂意多拓展一些面積。

論道行，購房者又怎麼比得過開發商呢。

所以在“高使用率”這個問題上，開發商和購房者倒是意見統一，畢竟一個想賺錢，一個想省錢，剛好不謀而合。

瞭解過深圳市場的人基本都知道，深圳的房子得房率是公認的高，遠甩北京上海幾條街。

畢竟深圳真的是寸土寸金，1平米的差價就5萬，10%的得房率差，差價分分鐘50萬以上，以前開發商在設計戶型的時候，總是想方設法去“偷面積”，目的就是為了提高使用率，並作為產品亮點來吸引購房者，所以高使用率的房子往往賣得更好。

深圳早在幾年前就明令禁止“偷面積”，但上有政策，下有對策，很多開發商在“禁偷”後仍然可以想到辦法進行“拓展”，許多贈送面積都在項目規劃驗收之後進行加建，並不登記在房產證上，也不存在辦理不了房產證的問題。

不過這兩年查得越來越嚴格，不少入市新盤“偷面積”的情況都有所減少，尤其是一些大品牌開發商，開始遵守“規則”了。

比如之前全城營銷的恆大城，得房率也一般，在77%-80%左右，再比如半島城邦三期的87平米兩房，得房率也在77%左右，再如今年銷售撲街的華僑城新天鵝堡三期，112-120平米左右得房率也只有75%左右。

還有熱賣的天健天驕等等，都是低得房率的新房。

二.未來單價將有變化

當低得房率成為一種趨勢，在房價單價上就要重新評估了。

同等面積，以往每平米8萬的，現在單價可能就變成10萬了。這個很好理解，一套100平米的房子，總價1000萬，以往的得房率高，去到90%，實際使用面積就是90平米，單價11萬，但是現在按照75%的得房率來計算的話，100平米的房子，實際使用面積就只有75平米，單價直接飆升到13萬了。

所以買房有時候不要單看總價，還是要核算一下單價。

在低得房率成為一種趨勢之後，新房和二手房市場將會明顯區別開，對於購房者而言，選擇也將更加困難了。

新房，新，稅費少，但選擇少，得房率低。

二手房，舊，稅費多，但選擇多，得房率高。

究竟怎麼選？又將擺在購房者面前的一道世紀難題。

三.溢價預期降低

深圳早就進入存量房市場了，二手房的交易量比新房還要活躍。

其中有很大一部分原因是因為高得房率，同樣的地段，同樣的總價，在二手房市場中往往能比新房多買一個房間，這在房價高企的深圳來說，再重要不過。

尤其一些樓齡在10年以上的房子，得房率相當驚人，42平米2房、65平米3房、77平米的4房比比皆是，這放在全國或許讓人難以置信，但深圳確實如此。

所以當這一批得房率低的新房進入二手房市場之後，除了樓齡新點，其他方面顯然是競爭不過之前的二手房，這也意味著

未來同一地段的房子，得房率低的溢價預期也會降低。

四.結

從趨勢看回當下的現象，也基本能理解天健天驕的熱銷了。

首先深圳的鄙視鏈一直存在，關內的看不起關外的，南山、福田的看不起羅湖的。拿著1000萬的基本不會考慮關外，但南山、福田這幾年入市的新盤少之又少，天健天驕作為福田近幾年稀缺入市的住宅盤，關注熱度自然高。

再者，未來只要是新房，得房率就不會太高，天健天驕以後就算進入二手房市場，與同期的二手房相比，也仍有地段和品質的優勢，估計土豪們是考慮這一點才入手的。

這一屆的購房者顯然聰明很多了，還知道地段永遠是買房的第一定律。

深圳未來將回歸“正常”的得房率區間，這意味著普遍單價會比過去的二手房要高上不少，從另一角度而言，現在市面上留存的這些的得房率很高的次新房未來溢價率反而可能更高，未來流通性也就更好。