我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐好，1.人生方向困惑2.投資困惑。1. 女，年齡37，倆娃，大娃明年上初中，小娃明年小學，河南縣城公立學校老師，收入低孩子縣城上學福利好。老公在溫州，年入40，溫州無房。我想帶娃們去溫州上學，老公讓我保編制，我想放棄，37歲還有競爭力嗎？2. 投資：縣城有四間全款門面出租，套房3套，郊區待拆遷分房。鄭州剛購入錦藝金水灣，貸款120萬，每月還8500，打算賣掉兩間租金回報低的，轉手稅費太高，出手困難，有什麼辦法呢？目前手裡50，是繼續鄭州還是武漢，武漢可落戶會有房票，或溫州瑤溪還遷房自住？

回答：1.人的一生不是等分的。 20以下，基本是純消耗階段，浪費也正常。 而20-40歲，就是人生的排行榜了。 十幾年的黃金時間，錯過了，這輩子就“死亡”了，突破了，才能繼續往下走走。

也就是說，這十幾年的時間，決定了你在人類排行榜的結果。身在體制內，有個好處就是可能較為閒一點，如果你恰好沒有一顆單位裡往上爬的心，完全可以在問心無愧的大前提下搞搞副業。

在30多歲這個年齡，還有一定的遷徙力，享受生活，可以在河南縣城。學歷夠用，體制內，三五套房，衣食無憂。 但四五線城市經濟活力肉眼可見的萎縮，不適合幹事創業。既然想放棄，就證明你有一顆不甘平凡的心，所以在你還可以折騰的年紀，去搏一把。城市化進程勢不可擋，人生選擇也必須跟隨大趨勢，絕對沒有從高能級城市退回低能級城市的道理。

2.縣城門面租售比5%以上可以保留，剩餘的可以出手。留一套住宅自住，其它房產通通出售，把賣房科技樹用上。開發房票繼續入手鄭州和武漢低價潛力盤。溫州民營經濟很活躍，但是產業主要是勞動密集型製造業，外來人口多為即使有購房實力也不具有購房思維的流水線員工，居住需求不足。 非C位城市，也沒有鮮明的城市IP，向上的遷徙力不夠，一個城市的房價和它的首位度，人口聚集度是密切相關的。 所以溫州這樣的城市，在經歷全國這一輪大漲以後，樓市的繁榮註定只能是曇花一現，接下來繼續不溫不火。自住可入商品房，投資迴避。

提問：房姐您好，請教下四新未來的發展和規劃怎麼樣，和後湖比哪個更有優勢，謝謝。

回答：四新前身是四新農場，土地規整，容易統一規劃，目前交通系統，配套都不錯，環境也好，是一個合格的次中心居住區，主要輻射漢口漢陽中心擠壓的剛需客戶。四新最大的紅利期已經過了，未來還有拆遷和人口紅利能慢慢兌現。後湖也是比較成熟的副中心。2個區域都有不錯的項目，重點看選籌。

提問：與其他國中城市不同的是，瀋陽已經漲了4年，國中後還會再接再厲嗎？

回答：其他國中城市你查一下，16年的成都 武漢，17年1月的鄭州，18年西安，哪個不是年內均價翻翻，部分熱點樓盤額外暴擊50%。瀋陽已經有四個區域80%漲幅，多個區域40%+，而三年城市均價只從7500到了10000，正是確定性最高的入場。昨天兩個朋友去瀋陽跑了三天盤，昨晚一起吃飯感慨兩個沒想到，沒想到瀋陽樓盤這麼多人搶房，沒想到交易大廳這麼多人擠爆。

提問：房姐我武漢長大，來深圳16年了。現已經落戶深圳。今年在武漢用父母名義買了東湖金茂府給父母改善明年入住，深圳自住也有一套，月供17000左右。現在子彈400，不想貸款增大壓力，就想投資現金流比較高也穩定的房產。深圳武漢都可以有什麼好的推薦呢？另外如在深圳買整棟的農民房有什麼好的保證安全的方法麼？

回答：農民房是單獨的流派，金融屬性不強，槓桿不足，收租邏輯，投資還是建議選紅本商品房。除非有可靠的消息渠道，入手等拆遷可以。子彈400，深圳繼續入手1套租售比高的小2居或小3居，分割出租緩解月供壓力。南山，寶安是比較推薦的區域。剩餘子彈武漢開發房票入手2套低價潛力盤，投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：問下，現在600萬總價公寓在寶安南山福田以後區域選擇各自區域2-3 個性價比投資有性價比大家最關注的幾個公寓，麻煩推薦下。謝謝。

回答：除非財務自由了，否則都不建議考慮公寓這個產品，尤其是中低端公寓，供應量大，不能上學。想辦法買住宅，買不了一線買準一線，買不了準一線買二線核心。

提問：您好！武漢陽邏之心附近的房子可以買麼，由於子彈只有20多萬的首付，準備入手那邊的然後升值之後轉手慢慢換進靠市區，或者有推薦的嗎。

武漢的陽邏開發區剛通的地鐵，距離武漢主城30多公里，與主城區割裂，現在已經賣到9000多，值不值得買？

陽邏的邏輯，其實就是大城市遠郊區邏輯。 很多大城市因為擴張，把遠郊一些周邊區域兼併到城市的行政區。但是這些區域在大城市人眼裡，並不屬於本地，好比北京不認平谷，新洲陽邏不屬於武漢，當地人也不覺得自己屬於城裡人，平谷居民到國貿，類似一個進城的過程。大量的擴張基建，尤其是地鐵的修建，zf炒作新區，這些遠郊區可能也會通地鐵，有了發展概念，迎來一波房價上漲。

但是當利好出盡後，沒有人口的大量填補，後續大概率是長期橫盤，二手市場更是冷淡。 陽邏就屬於這一類。

提問：房姐你好，新人首問。前面看公眾號回答，說起城市樓市價格推動因素，其中一個是地價推動型因素，請問還有其他幾種類型的推動方式嗎？麻煩總結一下，謝謝。

回答：短期房價看四重因素 ：銀行信貸、調控政策、配套落地、交易市場心理預期，每個具體樓盤走勢截然不同。長期房價還有更多因素: 二線城市房價 存量住宅成交量 土拍價格 財政政策 貨幣政策 經濟壓力 土拍後，買賣雙方心理預期都很高，配套落地快、政府扶持力度大的樓盤受益，長期短期都有利。

提問：請問房姐54大法具體是什麼操作，為什麼可以買無數套？謝謝。

回答：54大法可以破除所有城市的限購，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐！北京有啟動趨勢嗎？

回答：投資就是入手時候就賺錢了；投機就是預計未來會賺錢。

任何城市房子為何會普漲？帶著錢的人湧入，定向放水，zc扶持。

北京上海每年GDP和全國GDP增速一樣，甚至略低。還有廣深、大量二線城市增速遠超平均值，國家就把人和錢精準趕到到這些城市。這樣才可以做到，放更少的水，拉昇更大的GDP漲幅。

國家養育幾十年的一二線30個孩子，逐步成人了，誰能幹就把更多資源給他，讓他扛起養家大梁。

這才是天地不仁以萬物為芻狗這才是馬太效應，多的給他更多，少的全拿走。

提問：聰明美膩的姐姐你好，想投資入一個重慶的期房，考慮到二手房的稅費較高貸款不大好辦，想買個新房投資，我主要糾結買華宇城還是天譽智慧城。華宇城在沙坪壩區鳳西路，三房總價173萬，套內均價1.97萬/平建面均價1.58萬/平，精裝，靠近環線鳳鳴山地鐵，號稱把華宇城打造成沙坪壩的第二商圈，目前商業配套還未建成。該樓盤附近的次新萬科金色悅城的掛牌均價為建面1.5-1.8萬/平，一半的首付可分期1年，以老人貸款可貸22年。彈子石地鐵附近天譽智慧城三房140萬，套內均價1.85萬，毛坯。感覺彈子石地段相對要好些，但只能貸款17年，而且首付不能分期。基於以上情況，請問買哪個投資更好呢？感謝！

回答：20年前的沙坪壩可是寸土寸金。為什麼這20年沙坪壩沉默了？最主要的原因是周圍沒有可開發的空地，擴展空間被限制住了。在可預料的未來，周圍依然沒有可開發的空間。

從我們的角度看重慶，最有前景的地段當屬以朝天門為中心的兩江沿岸，北濱路腹地略深，有助於綜合發展，南濱路大段腹地狹窄，但景觀區長，景觀更優，到了長嘉匯彈子石一帶又擁有了可以綜合發展的腹地空間，所以幾個熱門地段主要集中在南北濱路，江北嘴和彈子石。

從重慶市政府的規劃來看，南岸集中發展茶園片區，江北則多組團開發，從江北嘴，冉家壩大石壩，照母山，禮嘉，再到中央公園都在大興土木。區位和未來發展，彈子石都更有前景。

落實到選籌上，天譽智慧城在新盤中，性價比算還不錯的。不過離主幹道比較近，儘量不要買朝馬路的，噪音大。戶型選擇上，更傾向單價低的小戶型。

優先選籌，其次才是信貸。

提問：房姐，在國家定調房子是用來住的不是炒的背景下，投資房產還有很大的利潤空間嗎，另外應該用家庭資產的多少比例來投資房產呢，是否應該分散投資

回答：風險和利益是共同存在的，就像賭博，我看你玩，沒有風險的，賭博，押大賺大，壓小賺小，做生意就是賭博，有可能賠完本錢，有人說現在房住不炒大環境下，買房就是賭博，盲目買入買錯是在賭博，但即使在如此嚴厲的高壓政策下，武漢也在慢慢放開限價，10月之前比較現在部分樓盤有10%左右的漲幅，不買也是賭博，等待的過程可能已經錯過。

我覺得會漲，但是如果萬一今年不漲呢？你現在就不買了？也就是說，你完全不想承擔資金成本，想你一買進就漲。那如果之後買入了，遇到每一次樓市週期，面臨平盤或回調，是不是在那之前都要把房子賣了，持幣等待大漲前夜？買房堅決不做主動擇時，被動定投才是王道。現在成交量其實已經不小，市場熱度已經蠻好，筍盤被市場迅速消化的情況下，值得引起重視，不可掉以輕心。

在我看來，現在已經過了暴漲的時期，未來幾年將會平穩上漲，我預測未來五年的平均漲幅在15%左右，也就是五年翻倍的信心還是有的。但是它什麼時候漲、什麼時候停，誰能夠精準預測呢。即使再回到2016年初的絕望谷底，你又會建倉嗎？既然橫盤2年了，那麼機會（賠率）越來越大。

正確的做法是逐漸加大買入比例，橫盤時間越長，越值得多買。下跌無可能，上漲無限制的top10城市，可以放心大膽的買。我們要做的，是儘早建倉，定期定投，千萬不要再錯過下一輪漲幅。

提問：房姐好！二改一，什麼意思？怎麼操作？

回答：二套變首套，首付3成，具體操作方案，詳見知識星球內部分享。

提問：你好，1.請問大亞灣是否會併入深圳，是否值得入？2.我打算賣掉廣州新塘的小三房(200w，賣了後釋放一個家庭貸款名額)加上手上100w，再借貸一點，買入深圳+大亞灣，因為最快明年四五月份才能入深戶，是否等入深戶後先買深圳光明的房，再回頭購入大亞灣，那時大亞灣如果併入深圳，是否錯過了它的爆發期？但如果先買大亞灣，又擔心後繼資金不繼影響明年四五月買深圳，明年四五月應該深圳又漲了一波了，借表弟老婆名義買深圳怎麼控風險？

回答：大亞灣併入深圳，這是一個偽命題。

深圳缺地不假，但不代表可以吞併鄰近城市的土地，否則豈不天下大亂了。

再深一層分析，首先，惠州不會給，惠州吃定了臨深這個金飯碗，只會蹭不會送。

第二，建議你們看看惠州的衛星地圖，惠州的臨深片區，包括惠陽和大亞灣在內，90%都是山，極少的平地已開發殆盡，到處是房子，剩下不多的土地，大多是早被賣掉暫未開發的。這樣的惠陽和大亞灣，深圳要來何用?幫它提高房價和重整亂糟糟的規劃? 所以，不要自作聰明提前佈局，踏踏實實盯著深圳，這世界哪有那麼多奇蹟發生?

提問：房姐，問一個題外話，深圳房價這麼高，普通人難以望其項背，這個城市真的適合生活嗎？剛畢業的小白，很糾結選擇深圳還是武漢？

回答：選擇比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超額社會價值，是決定你能否被大城市接納的關鍵。如果你想要趁年輕的時候拼搏一把，一線城市是最好的選擇。適合所有白手起家有夢想的年輕創業者，去深圳開拓一片屬於自己的疆土。如果在武漢有人脈和資源積累，換句話說，有父母給你鋪好的康莊大道，打怪升級不用愁，可以選擇留在武漢。跨越階級要吃得苦比你想象的大多了，需要的能力也是你想象不到的。

提問：親愛的房姐？請問房查怎麼抹？徵信怎麼抹？有好的推薦麼？

回答：房查記錄抹除和徵信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內部分享。

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很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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