近日，被朋友諮詢到一個問題，其稱自己曾經以其母親的名義購置了房產一套，房產亦由其母使用，可前不久其母因患老年痴呆病，喪失行為能力成為無行為能力人，現在她想賣掉該房，但被有關部門拒絕辦理轉移登記手續。
關於朋友諮詢的這個問題，涉及民事法律的不動產登記、民事行為能力、監護人的職責等幾個問題，下面我們逐一簡要說明。
1、房屋登記的意義是什麼？
房屋登記，又稱不動產登記。是指通過登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用。從法律效果看，不動產登記效力包括公示效力、公信效力、對抗效力以及權利正確性推定效力。依照《中華人民共和國物權法》規定,我國對不動產物權登記效力採納的立法模式是一種折衷的模式,其中既有登記生效主義模式,又有登記對抗主義模式。也即通過登記的這一方式，對社會公開宣示，該登記房屋屬於誰。由此我們看出，在國家房屋管理管理部門來看，該房屋的所有權屬於其母親的。至於購房款來自於哪裡，屬於另一個法律問題。
2、公民的行為能力。
所謂民事行為能力，就是指民事主體以自己獨立的行為去取得民事權利、承擔民事義務的資格。有民事權利能力而沒有民事行為能力的民事主體，要想享有民事權利、承擔民事義務就只能通過他人代理。民事行為能力除按年齡劃分外，精神狀況是另一條件，患有精神病而不能理智地從事行為的人，也不屬於完全民事行為能力人。此案中，其母患有老年痴呆達到無法辨認的程度，屬於“無行為能力”人。
3、監護人
監護人，是指對無民事行為能力人和限制民事行為能力人的人身、財產和其他一切合法權益負有監護職責的人。包括：（1）法定監護人，（2）指定監護人，（3）遺囑監護人，（4）委託監護人。上述監護人又可分為未成年人的監護人和精神病人的監護人。監護人應克盡監護職責，否則要承擔相應的法律責任。監護人主要具有以下權利：（1）有權保護被監護人的身體健康。（2）有權照顧被監護人的生活。（3）有權管理和保護被監護人的財產，並代理被監護人進行民事活動。（4）有權對被監護人進行管理和教育。（5)有權代理被監護人進行訴訟。監護人依法行使監護權利，任何組織或個人均無權干涉。在本案例中，諮詢者作為女兒，是其母親的法定監護人，其作為監護人的權利義務，受上述法律規定的約束。
4、監護人對被監護人的財產處分
《民法總則》第三十五條規定，監護人應當按照最有利於被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。從此條可以看出，監護人對被監護人的財產是有一定 的處分權的。但該權利是收到限制的。考量其行駛財產處分權的基點為“維護被監護人利益”，除此以外，不得處分。
從以上簡單分析可以看出，有關登記部門，拒絕給其辦理房屋轉移登記手續是有依據的，基本其以“法定監護人”的身份“代理”其母親辦理，也不可以，究其原因，就是她無法證明她的處分行為是基於“維護被監護人利益”。
分享到:
閱讀更多 北京市富潤律師事務所 的文章
