前天看到了一份數據，31省市的快遞收入排行。
上海市以平均39.84元/件的業務收入蟬聯“快遞最賺錢的城市”，超過全國平均價格3倍多，緊隨其後的，是西藏、青海、新疆、內蒙這些偏遠中西部地區。
排名末尾的省市，既有山東、河南、安徽這樣的人口大省，也有江浙等經濟發達省份，單價連10塊錢都不到。
這就很有意思了。
我覺得，可以從人口流動的格局來看待這份數據。
京滬津最近兩年在控制常住人口增量，連續出現淨流出，高價件的需求卻一直存在，勞動力缺口導致快遞費用上升實屬正常。
而中西部省份因為常年勞動力流出，交通不便，單價居高不下，也是同理。
江浙卻不存在這個問題，一方面是當地電商發達，大規模寄件降低了物流成本，另一方面是長三角吸納了不少青壯年勞動力，不缺人。
河南、山東、安徽即便人口常年流出，照樣有大把人願意去幹快遞，行業能做到充分競爭，價格自然偏低。
也就是說，京滬這樣的超級大都市自成一極，有大把的錢可以賺，能吃苦的人卻越來越少。
而長三角、珠三角的其他發達省市，如蘇寧杭、廣深莞佛，既有勞動力聚集，又有賺錢效應。
河南、山東、安徽這些地方，啥都缺，就是不缺人，價格也很難提上去。
這也是樓市要走的路：“兩頭小，中間大”。
星空上的是京滬，地面上的是中部三四線，可以看做是樓市的兩極。
而長珠兩三角的二線強市們，可以視為半空的中堅力量。
“兩頭小”，指的是一線和三四線樓市步入長期陰跌狀態。“中間大”，指的是二線樓市吸引力日漸增強。
別以為京滬廣深的房價就不會回落。
數據顯示，2017年3月18日至2019年3月14日，自北京樓市調控以來，成交套數為50643套，調控前兩年比調控後兩年減少48.53%，存量房卻增加了近兩萬套，從累計數據看，京滬兩市二手房跌幅在15%左右，部分區域房源價格接近20%。
廣州、深圳也是一樣，9月份的時候廣州遠郊某樓盤一夜大降20%，引發各種各樣的解讀，深圳前幾天取消了所謂的“豪宅稅”，其中意味不言自明。
與此同時，杭州、蘇州、南京、東莞、武漢、成都、西安等地，這兩年出盡了風頭。
原因很簡單，京滬有人走，這些地方爭著收。
對逃離北上廣的人來說，落腳的目的地，除了這些打著“新一線”旗號的強市，還真沒什麼地方可去。
源起2017年的“搶人”大戰為不少城市帶來了新鮮血液。比如西安，2017年末原口徑戶籍人口845.09萬人，比上年淨增加20.15萬人，增長2.4%；2018年末全市戶籍總人口986.87萬人，增長9.0%。
一年落戶100多萬人，放在以前大學生都不想留下的西安，想都不敢想。
聞到甜頭，越來越多城市加入這一行列。
據行業研究機構統計數據，今年以來，全國有超過150城發佈了各類人才政策，較2018年同期上漲超過40%；僅在9月至今，就有30城加入此列。
經濟學家梁中華做過統計：從省份來看，廣東、浙江、安徽人口淨流入最多，而北京人口淨流出排全國第一。從省內情況看，向省會和“雙子星”等核心城市集中非常明顯。
至於中西部三四線的表現，受棚改貨幣化退潮、居民槓桿率透支購買力的影響，穩中有降已經是市場共識，就不再贅述了。
這樣的過程，好比是“蒸螃蟹”。
把螃蟹放在冷水鍋中，它們渾然不知道危險，還以為是在河湖裡面遊蕩，隨著溫度逐漸升高，它們才感覺到了不適，拼命掙扎也不濟事，最終被蒸成了香噴噴的一道美味。
京滬必須要控制城市規模，必須要有嚴厲的限購和限貸措施。
三四線也必須要收緊棚改貨幣化，控制土地供給，不能再建那麼多空置的新城區。
如果任由2015-2017年那樣的漲勢持續下去，溫水之中，所有人的感覺都很舒適，剛需財富在膨脹，投機客翻身變富豪，最終可能都會變成“盤中的螃蟹”。
相比之下，二線樓市的優勢在於，主動出擊搶人，每個城市都雄心勃勃，高鐵、地鐵、機場虹吸周邊，想不漲都難。
對比京滬和三四線，二線現在的“水溫”還算不高，以後就說不定了。
這是樓市20年以來的第一次“蛻變”：“頭部化”愈演愈烈。
一方面，是城市的“頭部化”。
過去20年，在哪買房都無所謂，買什麼產品也無所謂。
有人在省會買房3年賺1倍，也有人在縣城買房年賺50%，有人買中心城市老破小能賺錢，因為有學區，有人買郊區“遠大新”也有不錯的利潤，因為每個城市都在不斷的擴張。
此時，上漲時間只有先後之分，能熬的住，就有錢賺。
但是，“頭部化”意味著樓市將告別“同起同落”。
根據銀河證券房地產團隊的統計，2006-2010年，一線城市每年常駐人口增長約300萬人，三線城市增長850萬人。
2011年後，人口增量明顯下降，2018年一線城市人口流入不足30萬人，同比下降72%，三線城市從2017年起人口變動已轉為淨流出。
買房的難度，越來越高，對掏空“六個錢包”的家庭來說，選錯城市，就意味著一生的積蓄白費了。
另一方面，是房企的“頭部化”。
11月初的時候，廣發宏觀發了一篇研報，題目叫《未來五年的十大經濟趨勢》。
報告中提到：隨著中國城市化的推進，房地產行業的市場集中度在過去10年中不斷提升，CR10從2009年的4.9％升至今年的20％以上；CR30從8％升至32％。
CR10意思，是行業排名前10的房企相加，占房地產行業的比例，CR30同理。
10年時間，開發商們也在競爭、廝殺中悄然形成了“壁壘”。
有媒體做過統計，選取資產規模超5000億元的房地產企業，十年時間，萬科總資產增長了7倍，保利增長11倍，綠地增長18倍，恆大增長超20倍，融創中國增長了30倍。
在2009年，房地產銷售三強中，還沒碧桂園和恆大，更沒有孫宏斌的影子，萬科、綠城、保利的銷售額加一起，也不到兩千億。2019年，銷售三強榜單變成了“碧恆萬”，僅在今年1-4月份，三家公司賣了價值6000億的房子。
從城市到房企，都在發生蛻變，買房的理念，不變也不行了。
簡單一句話：看到所謂的“利好”、“機會”、“買房窗口”，再也不要像以往那樣衝動。
舉個例子，今天央行調整了LPR報價，1年期LPR下調5bp至4.15%，5年期以上LPR也下調5bp至4.8%。
重要的是5年期，是房貸新規實行以來的首次下調。
就在我寫下這篇文章的功夫，很多業內人士都在高呼“買房窗口期”到了，理由看起來很充分：房貸還的少了，資金寬鬆信號又出現了。
我覺得，房地產的漲跌變化如果真這麼簡單，那誰都能靠買房賺錢了。
昨天的文章中，我們簡單回顧了2015-2017年的房價漲勢，當時既有降息和降準的政策加持，還有降購房首付、增加房企融資的手段，更重要的，是棚改貨幣化推動。
現在有嗎？沒有。
沒有棚改，沒有降首付，沒有增融資，只有5bp的下調，只有居民槓桿率近60%的事實，只有不少人的盲目樂觀。
前段時間，宗慶後接受採訪時，揭示了房地產的2個問題，可以作為總結。
宗慶後認為：要解決房地產問題，依靠賣地模式是行不通的，要重點“關注剛需人群”的住房問題。
一方面，對於剛需的人群，銀行是不是可以降低貸款的利息或者說免掉一部分利息？
另一方面，廉租房的建設中，是不是可以允許部分企業利用閒置土地也參與其中？
剛需、保障房、廉租房、增加土地供給，這些話聽起來是老生常談，卻是房地產必然要走的路。
城市在分化，對沒買房的人來說，別再打投機賺錢的主意，趁“水溫”還沒有蒸熱之前，找個自己願意紮根的城市，租房也行，一套自住房也行，住下就好。
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