知名的房地產公司董事長馮侖對於樓市的分析因前瞻性及敢於直言而倍受大家關注，他的每一次分析，總能做到有理有據，結果清晰，而不是其它經濟學家那樣，顧左右而言它，看似說了很多，其實結果什麼也沒說。馮侖前日出席“新經濟格局下鋼鐵產業鏈的高質量發展”論壇並發表主題演講，就房價上漲的五個因素進行了全面的分析。我們根據其講話內容整理，並結合當前的經濟和樓市表現為大家作一個簡要的分析。
第一個因素，人口的聚集。人口聚集由鄉村到城市，由小城市到大城市，進城以後就要買房，對房地產增量的價格、增量的需求是最直接的原因。
從目前來看，北京、上海由於戶藉所限，人口總量出現流出，各省會城市仍有縣城年輕人流入的情況，但速度放緩。流入人口放緩後，房價在現有的大量供應之中，房價就缺失了上漲的基礎。
第二個因素，城市規劃空間結構的改變。高速、高鐵、新區、城鐵對房地產市場影響非常大，當然，這些地方房價就會有變化。當人均住房面積40平米以後，城市聚集和空間結構的改變都穩定下來了，房地產增量市場逐漸放緩，增長率越來越低，賣不出去的房子越來越多。
這一點從國家統計局的數據來看，今年商品房成交量大概率和去年持平，明年開始下降。和經濟學家任澤平和體制內專家黃奇帆的分析一致，樓市成交見頂，明年回落。成交量見頂之後，就是房價見頂。
第三個因素，我們叫城市就業與收入的改變。就業增加了，收入提高了，所有收入增長以後，改善需求大了。其實，我們查看的數據，當前收入增幅遠低於房價增幅。從房價收入比來分析，遠超過歐美髮達國家水平。
第四個因素，整個經濟增量是上升還是下降。經濟增長如果好，房地產價格有可能漲。但是，很少看到經濟一直往下走房地產價格還漲的。從今年GDP的增速來看，前三季度分別是6.4%、6.2%、6%，呈下降走勢。
第五個因素，金融政策帶來的一些預期。如歐美國家上輩要把房子給你了，都要交遺產稅，稅率實行超額累進制，最高稅率達55％。在房貸和遺產稅疊加作用下，買的房子越多，給子女的負擔越重。我們國家如果不通過商品房買賣的形式，以繼承的形式無稅，但是在出售之時大概有20%左右的稅率。目前正在準備的房地產稅遲早會推出，如果兩樣稅收疊加，再加上當前住房總量已經超過了需求，除少數區域外，房價會怎麼走，大家應該明白了。
房地產這個行業過去20年發展的非常快，2017年進入後開發時代。後開發時代是存量關係，增量規模很小。紐約是美國第一大城市及第一大港口，紐約都市圈為世界上最大的城市圈之一，人口839.8萬人，紐約一年住宅新房增量五千套。人口差不多的重慶，去年新房成交量近20萬套左右。如果迅速進入存時時代，其帶來的影響力不可小視。大家試著想一想，如果重慶每年的新房成交量低於1萬套，房價會是什麼模樣。
現在，判斷房價的思路變了，進入後開發時代以後，建設房子的思路就變了，以前是建新房賣掉，今後思考這個房子租給誰了。今後算帳方式改變了，算一平米租金回報有多少，而不是賣多少錢。
樓市好日子總有一天要結束。
閱讀更多 房價大數據 的文章
