樓市正處在史上最長的調控期。
從2016年下半年起，鄭州各區房價紛紛開始跳水。
淡市最重要的就是安全。這三年以來，鄭州哪個區域沒有跌？
對買房者而言，如何才能買到淡市不跌的房子？
01
2019年樓市的主題只有一個，就是抗跌。
沒辦法，三年來鄭州幾乎各個區域都在降價。
濱河、綠博率先發動，西四環、南四環緊隨其後，惠濟北至今還在開比慘大會，連北龍湖都有樓盤在偷偷“內部價”……
沒跌的區域很少，扒拉來扒拉去，只有三個：金水老城區、楊金片區、高新區。
什麼？一直被黑的楊金竟然沒跌？！
是的，楊金已經堅挺了三年多。驚不驚喜，意不意外？
和豪宅窩北龍湖一路之隔的楊金，在一路爭議中不僅沒跌，還穩中有升。
樓參曾經在年初就發文說：楊金的根本邏輯並未改變，根本利好也沒改變，所以楊金無憂。
八九個月過去了，楊金片區再次以堅挺的價格，證實了這一判斷。
該漲不漲就是弱，該跌不跌就是強。
樓市行情來了，風口到了，豬都能上天。這是行業大勢帶來的普惠福利，但福利也有高低。
比如，2016年所有的房子都漲價了。不同的是，隔壁漲了一倍，從1.5萬漲到了2.8萬，你買的房子從1.5萬漲到了2.0萬。
大家都漲了，你漲得不到位，就是弱。
相比之下，淡市表現更加明顯。周圍都在跌，大風過境，小草低俯，只有堅石挺立，這就是強。
02
楊金片區的幾個主流樓盤，三年以來房價的真實表現如何？
從西往東，第一個項目是碧桂園天譽。18年6月首開，精裝小高層19500元/㎡，洋房25000元/㎡左右。
美盛北龍臺，19年年初開盤，精裝小高層價格維持在20500-21000元／㎡。
康橋東麓園，18年7月首開，精裝小高層均價維持在21000元/㎡左右。
福晟九州府，本月剛剛開盤，精裝小高層均價18900-19020元/㎡。九州府是大盤首次面市，不出意外，後期房源價格還會持續走高。
九州府開盤現場圖
再往東，過東三環，瀚海爾灣，18年6月開盤，精裝小高層均價在21000元/㎡左右。目前基本售罄。
從楊金片區這三年來的樓盤價格走勢可以看出：
1. 楊金精裝小高層均價在20000/㎡左右，精裝洋房均價在25000/㎡左右；
2.所有樓盤價格不但沒有降，反而穩中有升，同時市場主流項目賣得都不錯。
03
房價抗跌的理由不外乎三個：
1. 定價不高，跌無可跌；
2. 產品好，一分價錢一分貨；
3. 成長預期好，現在買就是抄底。
對比這三條，我們來看楊金。
首先，楊金定價高不高？事實上，楊金片區小高層2萬左右，洋房2.5萬左右的均價，已經是鄭州排名第二的價格高地。
雖然是第二高，但和一路之隔的第一高地北龍湖相比，房價只有一半。北龍湖既是楊金最大的賣點，也是楊金房價最大的支撐。
從楊金片區往南看北龍湖效果圖
一路之隔，價格一半，這個定價高嗎？現在看不明白不要緊，不妨等以後北龍湖金融島統一交付，連接楊金和北龍湖的中央大道通車後再看。
其次，看產品。楊金片區和北龍湖一樣，都有著統一的低容積率限定。北龍湖容積率是1.5-1.7，楊金是2.5以下。這兩種容積率分別代表著經典的洋房社區和小高層社區，和市區內動輒3.5，甚至最高7.17的容積率相比，這是最大的改善基因。
第三條，看預期。買房是賭國運，在鄭州就是賭城運。鄭州毫無疑問是個有城運的城市，短短几十年間從樞紐城市成為國家中心城市，馬上又要衝擊超級大城市。
未來十年，鄭州城運看北龍湖，北龍湖看金融島等頂級配套。楊金與這些頂級配套一路之隔，又有中央大道相連，就可以用一半的價格搭上城運快車，這個機會還不夠大？
這個時間有多久？是2021年北龍湖湖心島統一交付後？是北龍湖眾多頂級商業、寫字樓、學校、外事機構逐漸啟用後？
北龍湖湖心島擬入駐企業效果圖
不用猜，兩年之後自見分曉。
04
楊金片區抗跌的根本原因是什麼？
如前所述，楊金之所以抗跌有很多原因，根本一條是北龍湖沒變、高品質沒變。
在鄭州房地產市場上，代表未來更好的配套價值、主城更稀缺的改善類產品和未來更好的生活品質，這些都不會隨市場冷暖而變化，這才是楊金真正的價值點。
以福晟九州府為例。九州府位於楊金路和中央大道交叉口東北角，楊金路是楊金片區交通主幹道，直通中州大道和東三環。而連通楊金、北龍湖北頂級商業區、金融島、龍湖南岸豪宅區、CBD的中央大道全部貫通指日可待。
中央大道直通北龍湖和CBD示意圖
這個位置離北龍湖有多近呢？往南到北龍湖片區1公里，走楊金路、中央大道到北龍湖湖心島4分鐘。實際上，這比北龍湖南的眾多豪宅到湖心島的距離還要近。
距離是地段價值變現最直接的要素。北龍湖的地段價值是什麼？
中部最大的人工湖、國內第四座金融島，和龍湖南岸頂級商業配套。
比如進入門檻最高的金融總部群，費爾蒙酒店、君悅酒店、威斯汀酒店等全球六星級酒店群，大悅城、龍湖北里、龍湖南里、瑞安龍湖新天地等頂級商業群，以及楓楊外國語中學（在建）、清華大學附屬中學（在建）、上海師範附屬中學（在建）在內的頂級私立教育及40餘所公立制學校……
與九州府一路之隔的北龍湖主要配套效果圖
楊金近期最大的利好是直通北龍湖的中央大道正加快建設：繼4月26日金寶路與中央大道全面連通之後，龍源十三街（中央大道段）正在加緊修建連霍下穿路段。
中央大道通車後，楊金片區事實上將融入龍湖北岸，將和龍湖南岸豪宅共享頂級資源，自然也會擁有和龍湖南岸豪宅一樣的價格邏輯。
05
除了抗跌的區位價值，福晟九州府自身的產品價值也非常突出。
上面已經提到，整個楊金容積率只有2.5，具備先天改善基因，以低密產品為主。
所以在摘地楊金前，福晟就定位九州府為TOP府系高端產品。九州府從建築到園林，從裝標到戶型設計，幾乎每一個細節都有品質基因。
九州府總體規劃圖
建築風格採用新中式風，屋頂為中式廣簷，以石材基座、中段為高端真石漆，頂層深色金屬漆，屬於經典的三段式設計。
九州府外立面示意圖
園林景觀上，九州府採用傳統中軸對稱的儀制佈局，形成了包括五開間制式府門，和一軸一環五進六院的園林佈局。
九州府五進景觀示意圖
九州府一期戶型建面約98-144㎡，無論是三房還是四房，全部是大面寬三面朝南，和雙開間全景陽臺的IMAX設計，採光和通風效果極佳。
九州府一期鳥瞰圖
九州府的另一大亮點是成品交付，擁有福晟特有的六大成品系統。從交付標準看，全熱交換新風系統、品牌地暖，以及漢斯格雅、杜拉維特、廚電衛浴等都是一線豪宅頂配。
仿銅拉絲不鏽鋼裝飾工藝、精裝單元入戶大堂、三玻兩腔中空系統窗、六面外牆保溫等，都給客戶留下了深刻印象。
今年是福晟來到鄭州的第五年，更是九州府作為福晟TOP府系高端產品亮相的關鍵之年。通過對九州府的設計、景觀、精裝和建標的瞭解可知，福晟在這個項目上確實表現出了巨大誠意。
作為抗跌區位的高品質樓盤，加上一期驚喜的18900-19020元/㎡價格，九州府本月一開盤去化就高達80%。
06
可見，抗跌公式是：區域價值+產品價值。
對九州府而言：
區域價值=金融島、北龍湖、六星級酒店群、頂級商業群、頂級學校等外部資源；產品價值=開發商品牌、建標、精裝、景觀、物業等內部資源。
同時滿足以上兩個條件，才能真正在淡市對房價挺立起強大支撐作用。
九州府佔據北龍湖邊的二環線位置，擁有先天低容積率的土地屬性，加上產品本身符合福晟TOP府系高端定位，在多種因素的綜合作用下，構成了九州府超高的抗跌性。
九州府府門圖
九州府的均價在1.9萬，一路之隔北龍湖4萬+，隨著中央大道通車、連霍高速北移，這裡實際上已經納入北龍湖片區，未來的性價比將更加凸顯。
時值2019年底，樓市已經進入深度調整期，在大盤疲軟的情況下，一些抗跌的優質項目已經走出了獨立行情。還有30多天即將進入2020年，明年樓市政策風向會如何走，誰都無法預測。不過，近段時間來，高層智囊不斷吹風全面放開限購，明年樓市放鬆可能性加大。
一個顯而易見的結論是，拐點時刻更抗跌的產品，在樓市下一個風口到來之時，必將是行業領頭羊。
想買抗跌、高性價比的改善盤，不妨去北龍湖北的福晟九州府看看。
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