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前言：
最近挺多人在老朱頭條號評論城市更新有什麼用啊，對我們村有什麼好處啊，舊改怎麼搞啊，今天我們來探討一期廣州舊村改造。
首先什麼是城市更新呢？
從宏觀來說，城市更新是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，使之重新發展和繁榮。
從微觀來說,政府部門、土地權屬人或者其他符合規定的主體 按照“三舊”改造政策、棚戶區改造政策、危破舊房改造政策等在城市更新規劃範圍內對低效存量建設用地進行盤活利用以及對危破舊房進行整治、改善、重建、活化、提升的活動。
為什麼要城市更新呢？
政策上對於土地紅線愈發嚴格。2015年6月3日，國土資源部土地勘測規劃院院長助理張曉玲在國新辦發佈會後接受記者採訪時表示，包括北京、上海、廣州等在內的 14個城市的開發邊界劃定工作將於2015年完成。開發邊界將作為城市發展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。
此外，國土資源部正在緊急擴容需要劃定“城市開發邊界”的城市名單。這份名單上的城市數量已經從原有的14個，擴容到600個。“城市開發邊界”的劃定將最終實現一、二線城市和部分三線城市的全覆蓋。
廣州改革開放40年，城市化、工業化快速發展，城市人口大量增加，常駐人口從200萬增加到1500萬已達臨界點，且高度集中在6個人城區，廣州現有的生態環境、能源、土地已經接近人口承載能力的臨界點。
三舊改造：
“三舊"改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是:舊城鎮、舊廠房、舊村居。三舊改造的九大模式：
今天我們來說一下舊村改造模式：
一條舊村想要完成全面改造，從標圖入庫到土地三通一平、拆遷動遷、回遷安置等，需村集體、開發主體、政府三方的相互協調，任重而道遠。
標圖建庫：
每宗三舊地塊在影像圖、土地利用現狀圖、土地利用規劃圖上進行標註，並建立三舊監管數據庫。
徵集改造意願：
全體村民對是否同意進行舊村改造進行意願。（表決通過率超過80%才可以申請納入年度計劃）
納入年度計劃：
申請納入市城市更新年度計劃後才可繼續開展改造工作。
基礎數據摸查：
開展城市更新片區的土地、房屋。人口、規劃、文化遺存等現狀建築基礎數據的調查工作（數據結果用於核定舊村莊改造復建安置總量，調整控規，編制片區策劃方案）
引入合作企業：
村集體經濟組織通過政府公共交易平臺選擇有社會責任、有實力的合作企業進行舊村改造
片區策劃方案：
統計舊村莊現有居住人口規模、計入公建配套的計算基數，確定改造方式和改造模式、綜合人口、戶籍、現狀建築量的因素，核定舊村莊改造復建安置總量：調整控制性詳細規劃。（根據基礎數據摸查結果及片區策劃方案，確定拆遷復建量、融資建築量、核定改造成本、編制改造實施方案）
改造實施方案（含拆遷補償方案）
據片區策劃方案和經批准的控制性詳細規劃編制，明確現狀調查成果、改造範圍、用地界址、地塊界線、復建和融資建築量、改造成本、資金平衡、產業項目、用地整合、拆遷補償安置、農轉用報批、建設時序、社會穩定風險評估等內容。
根據改造實施方案進行復建安置以及拆遷後：
土地平整
拆遷後進行協議出讓，出讓後銜接傳統地產業務，也叫地產部門進行二級開發。
最後就安置房建成，村民回遷商品房建成銷售。
注意：廣州市各區舊村改造基本以以上流程為知道，個別區在流程上有調整，例如白雲區在基礎數據審核公佈以及項目實施方案批覆後引入合作企業。
荔灣區、海珠區需先選取合作意向企業，待基礎數據審核公佈後，再引入合作企業。
對於村民的利益來說：
舊改，能給村民帶來什麼？
1、環境的改變：高起點、高標準進行規劃和建設，居住與商業辦公兼容，各種市政配套設施齊全，綠化、淨化、美化達到有關要求。 （環境變好了了）
2、住房條件的改變：舊房換成採光充足、通風良好、結構合理，水、電、氣、暖、有線電視等居住配套設施齊全的新房。
3、房產價值的改變：轉變為國有後，這些房產可以進行租賃、自住或出售，提高經濟收入。
4、村民個人收入的改變：城中村改變後將成為功能齊全的綜合區域，蘊含著巨大商機，將會給安置在該區域內的村民提供大量的就業崗位，同時為村民從事第三產業提供良好的區位優勢，村民個人收入將大大提高。 （村民的收入增加了）
由於環境的改變、住房條件的改變、區域優勢及房產價值的提升、居住人群層次的提高，將會使村民的生活習慣、文化層次和經營方式得到改變，從而使村民的經濟收入、文明程度、生活質量得到提高，解決了居民的居住、出行、醫療 、教育、社保等保障問題。
對城市發展而言：
提高城市土地節約集約水平，實現城市可持續發展。完善城市空間結構，優化城市佈局形態，提升舊城運行效率，為城市發展增添活力。解決歷史用地遺留問題，簡化用地手續，以致供地方式多元化。
城市更新能更好的盤活低效存量用地，提升節約集約用地水平，改善人居壞境、促進產業轉型升級，社會治理體系完善，人文精神重構。
總而言之，三舊改造對於促進經濟增長，提高土地資源利用率、促進產業轉型升級、改善生活環境等方面有積極的意義
對於房企拿地而言：
在舊村改造範圍內，通過原本零散分佈的就村居、村集體物業拆除，對其進行集中復建安置，可以釋放存量土地資源。
釋放出的土地資源，根據偵測規定嗎，除用於復建安置以外，通過核定改造總成本，計算可用於融資開發建設的的面積量。
復建安置面積+可供開發面積（融資地塊面積）+公共配套面積=改造總建築面積=改造範圍*容積率
融資地塊面積=改造總成本÷評估樓面地價
改造總成本=前期費用+拆遷費用+復建安置費用+土地出讓金+其他費用
tips：
前期費用：基礎數據調查費、片區策劃方案編制費、項目實施方案編制費、融資樓面地評估費，土地勘測定界費等
拆遷費用：現狀建築柴雲飛、搬家補償費、設施遷移費等
復建安置費用：住宅建築、集體物業復建安置成本等
其他費用：不可移動文物、歷史建築物保護費用（遷建或修繕）等
總而言之，舊改給開發商擁有更多的拿地方法，如果項目進展順利的話，能節省許多成本（協議出讓收入較少的土地出讓金），比傳統開發招拍掛拿地要更多的利潤空間。
興廣城邀請到陳田村律師服務團隊副主任、高級合夥人 於11月30日給大家就廣州舊村改造做總結系統性分享，毫不誇張的說，十家做舊村改造的企業裡面，或多或少都會遇到問題，項目進度的快慢，就取決於解決這些問題能力，時間就是金錢，如何推動項目，如何將城市更新週期縮短一半。是我們應該共同考慮和解決的難題！基於此我們興廣城舉辦了以下城市更新專題研討會。
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