媒体偏爱用“转折年”这样的字眼，或许是因为这个标签较为吸睛。但回望历史，真正可以被称作转折年的年份少之又少。
参谋长认为，2020年可以算一个。
两三年后，站在未来回望今天，我们不妨再来验证这个判断的正确性。
当然，这个判断绝非凭空而来，而是一些迹象已经显现，由不得你忽视。
一、2020年，全国新房供求全面逆转
这是研究机构近日刚刚发布的数据，新鲜出炉，却蕴含着很大的信息量。
供需关系，作为衡量市场状况的一项指标，其重要性不言而喻。
我们可以回顾一下历史趋势，用“供求比”这一数值表示供求关系：供求比=新开工面积/销售面积。
由图可见：
2013、2014、2015年，楼市皆处于供大于求的局面，全国楼市偏弱，尤其是众所周知的2014年楼市最为低迷，与此同时，2014年的供需失衡状况也最为严重。
2014年是一个转折年。
相反地，2016年近6年来供应紧缺状况最为突出的一年，这一年全国楼市快速升温，住宅销售火爆。
2016年也是一个转折年。
2017年和2018年，继续供不应求，房价高涨，但与此同时新建住宅面积也缓慢上升，全国市场处在从热转温的阶段。
而2019年，全国商品住宅的供求关系较为平衡，因此与前几年相比，一个“稳”字更能形容当前的市场走势。
而2020年供求比的预测值，是建立在2020年的住宅销售面积与2019年持平的基础之上的，预计供需关系将结束2016-2019年的态势，整体进入“供大于求”阶段！
正如上文所说，每一个供需关系逆转的年份都成为了历史上的“转折年”，那么，2020年，历史极有可能重演。
但参谋长认为，与之前不同的是，这次转折可能会较为温和，但由此引起的市场降温是不可避免的。
二、2020年，利率进入下行通道
几天前，买房人迎来了“房贷利率下调”这个喜大普奔的消息。参谋长认为，这个趋势在2020年保持延续的可能性较大。
为什么？
首先我们不能忽略大背景：全球经济增长动能偏弱，经济面临下行风险，货币宽松是全球趋势。中国可以做到“以我为主”，但不可能完全“独善其身”。
其次我们不能忽略政策信号：
央行二季度货币政策执行报告中，关于货币政策方向的表述为“稳健的货币政策要松紧适度，适时适度进行逆周期调节，把好货币供给总闸门，不搞‘大水漫灌’”。
而到了三季度，央行货币政策执行报告中的表述变成了“继续实施好稳健的货币政策，创新和完善金融宏观调控，加强逆周期调节……妥善应对经济短期下行压力，同时坚决不搞‘大水漫灌’”。
“加强逆周期调节”是三季度新增的表述，与之前表述的强度明显更大。这些细微调整，背后都有深意。
最后，你要真正去读懂这次降息：
有人只看到“100万贷款30年还清，每月只省了30元”，但有人却能读懂“它的象征性意义大于事实性意义”。
从“防止暴涨”到“防范大跌”，这才是高层态度最关键的转变。
在此背景下，参谋长对买房者们有一条颇为落地的建议：从今往后申请商贷的时候，不要选择固定利率，而要选择每年调整一次利率，准备迎接降息的利好。
三、2020年，准备迎接房地产税
很多人既在期待房地产税，又在警惕房地产税。
参谋长认为，到了2020年，以往都是“狼来了”的房地产税是真的近了。
为什么这么说？因为国家统计局宣布——将在2020年开展第七次人口普查彻查人口出生变动情况，除此之外，还将彻查各地的房屋情况。
对房屋情况进行普查，是历次人口普查中所没有的项目，因此被解读为“为房地产税的出台做准备”。
参谋长是比较认同这个解读的，因为2019年房地产税已经进入立法阶段，那么2020年的房屋普查充分说明了目前房地产税的立法正在有条不紊的推进。届时住房普查数据公之于众，就相当于给了楼市一个重要的参照指标。
我国究竟有多少房子是空置的？
自建房、小产权房、农村集体房等等……将何去何从？
房屋普查之后，这些问题都将被摆到台面上来，房地产税的制定方向也会看到眉目。
四、2020年，棚改全面收官
住房和城乡建设部最新消息，2019年全国棚改计划新开工289万套，前十个月已开工300万套，超额完成当年目标。
棚改，在上一个市场周期中的重要性无须参谋长赘述。
从现实情况来看，棚改的大部分任务确已完成，而从计划来看，2020年是棚改全面收官之年。
你可以将新提出的城镇老旧小区改造视作“新棚改”，但你无法否认，“旧改”与棚改模式仍然有着根本性的区别。老旧小区改造固然属于基建投资，或许对于拉动地方经济有一定的积极作用，但是仍然属于存量项目，不存在棚改后出现大量增量资产的情况。
最终，三四线城市将是这一因素下受影响最大的城市。全面转凉，或许就在2020年。
或许，在即将到来的2020年，还有一些变化是参谋长都不曾注意到的。但以上四点，足以说明2020年之于房地产市场，注定是不平凡的一年。
顺势而为，是我们普通人永远应该谨记的。
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