近年來，隨著人們維權意識的提高，物業糾紛案件呈高發態勢。2019年1月至11月，金鳳區人民法院共受理物業服務合同糾紛案件3153件，審結2909件，調解撤訴率為92.54% 。物業服務合同糾紛類案件中，涉物業服務費糾紛佔比達98.96 ％。物業企業作為訴訟主體具有相對優勢,法院以判決方式結案的物業糾紛案件中，物業企業作為原告起訴的有217件，佔總數的97.69％，且勝訴率較高。涉物業服務費糾紛中，業主拒交物業費的理由主要可分為三類：一是對物業的服務質量不滿意；二是因為房屋質量存在問題；三是業主自身交費意識較弱。這些拒交理由哪些可以作為拒交或要求物業費打折的抗辯理由呢？業主如何通過法律途徑維護自身權益？
案例一：對物業服務不滿意，可否拒交物業費？
2019年1月，某小區物業公司將陸某訴至法院，要求其交納自2015年1月至2018年7月期間的物業服務費。陸某提出物業公司在物業服務中存在過錯，服務質量差、管理混亂等，小區內私搭亂建成風，髒亂差現象嚴重。
法院判決：陸某向物業服務公司交納物業服務費和支付相應違約金。
法官釋法：只有在物業公司提供的服務存在重大瑕疵（如消防安全隱患、公共場所安全保障設施問題及電梯使用過程中的安全問題）時，才可以酌減物業費；若只是輕微的服務不到位，則可能不能成為酌減或免除物業費的事由。此外，物業服務具有時間持續性和無法計量性等特點，加之物業服務合同約定的物業服務企業應履行的義務較為概括籠統，業主不能單憑一張照片、一段視頻即能證明物業公司物業服務存在重大瑕疵，而需提供充分證據形成完整的證據鏈加以證明。
案例二：房屋出現質量問題，可否拒交物業費？
2019年1月，某小區物業公司將小區業主許先生告上法庭，要求許先生交納從2009年至2018年9年時間共計20000餘元的物業費。許先生則稱他的房屋從收房裝修就出現滲水、漏水問題，多次與物業公司溝通協商，但物業公司從未進行過維修，所以其拒絕交納物業費。
法院審理查明及判決：物業公司於2009年4月進入該小區提供物業服務，9年的物業費法院予以認定。業主稱其房屋有漏水、滲水問題，與本案不是同法律關係，故本案不予理涉。但根據業主的陳述及舉證，物業在提供物業服務過程中存在服務不達標的現象，故法院酌情對被告拖欠的物業服務費予以適當減免。
法官釋法：如果房屋在國家規定建設工程的保修期和保修範圍內，由建設單位（開發商）承擔維修義務；在房屋質保期屆滿後，房屋專有部分由業主或侵權人承擔維修義務，房屋樓頂等小區共有部分、公共設施設備由物業服務企業承擔維修義務，物業服務企業履行義務時，可使用小區的住宅專項維修基金。針對業主專有部分房屋質量出現問題，作為物業服務公司應負有協調和緊急處理之責，但糾紛本身是業主與開發商之間的商品房買賣合同糾紛或與侵權人侵權糾紛，分屬另一法律關係，業主可依法向開發商或侵權人主張損失，不能以專用部分房屋質量問題拒交物業服務費。
法官提醒：業主應強化法律意識，如對物業服務產生不滿，要注重證據的收集、保存，如在房屋質保期內注意對房屋問題的報修留存相關書證以及視聽資料等證據，注意及時通過物業企業尋找開發商以期在質保期內得到妥善維修；對於漏水等疑難爭議問題可嘗試通過政府相關部門介入，尋找中立第三方進行相關鑑定，以明確問題和責任，並在日後可能發生的訴訟中提供依據。
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