在深圳有這樣一個奇葩樓盤，雖然自稱是“新房“，但它的年紀卻快要步入中老年，這種老太太裝嫩的行為堪稱樓市界的”天山童姥“！
它就是位於羅湖區翠竹片區的茂業德弘天下，從2010年放出消息準備開賣，到2019年12月正式官宣入市，跨越十年的歷史長河，兩份宣傳單隔空對唱。
近日，德弘天下銷售中心已經對外開放，銷售團隊已集結完畢，深圳看房團實地踩盤發現幾點有用信息：69-76㎡兩房有戶型圖，一套拆成三套，三梯六戶，一房一證，總價600萬起，首付至少準備210萬，購入3年後才可上深中學位……
深圳中學學區房，地鐵口300米，69平小戶型新房，聽上去很誘人，但德弘天下是否值得購買還需要理性分析。
01
一熬就是十年
為什麼德弘天下會爛尾十年，這與房地產調控政策緊密相關，德弘天下每一步都正巧踩在點上。
2007年，德弘天下開始建設，其產品定位是200-1000㎡的豪宅。但早在2006年，中國為了遏制高房價，實現“大庇天下寒士俱歡顏“的初衷，頒佈了70/90政策，其主要內容是指：新建住宅項目，面積為90平方以下的戶型必須佔到整個項目的70%以上。
德弘天下大門
上有政策下有對策，在當時，大戶型房產成本低、好賣、利潤高，在不限購的情況下，開發商可以把大戶型一個房本拆分成3個房本賣，一樣可以銷售。
2010年，就在德弘天下準備開盤前夕，深圳又出臺了限購政策，深戶家庭限購兩套住宅，而德弘天下這種“雙拼“、”三拼“甚至“多拼”的產品，自然就變得無人問津，即使有能力買下這種多拼房，以後誰又有能力接盤呢。
這一熬就是十年，熬得產權只剩下50年，熬得外立面發黑、鐵欄杆生鏽，熬得羅湖區都漸漸的落寞了，德弘天下現在終於又要入市了。
對一個樓盤來說，十年房齡，說長不長說短不短，但確實是步入中年了，一般20年以上的房子，如果不考慮學位、地段等附加因素，其升值空間已經受到影響。
02
教育優勢，產品劣勢
教育是德弘天下最大的加分項，深中學位是項目的殺手鐧。
幼兒園方面，項目周邊有羅湖區清秀幼兒園及天俊幼兒園，距離都很近。其中，羅湖區清秀幼兒園與德弘天下僅一路之隔。
小學方面，德弘天下華府位於深圳市錦田小學的學區範圍內，旁邊就是深圳市錦田小學德弘校區。
初中方面，根據羅湖區教育局公佈的2019年學區地圖所示，德弘天下華府位於深圳中學初中部的學區範圍內，距離也不遠，步行約5-10分鐘。
圖源：深圳學位追蹤
值得注意的是，在深圳四大名校中，排名第一的深圳外國語初中部沒有地段生，是全市唯一公開招考的公辦初中，而排名第二的深圳中學初中部，則有學區的劃分，也就是說，深圳中學初中部是目前通過購買學區房能上的最好學校了。
戶型方面，這種一套房拆成3套房的產品，果然是槽點滿滿。
建面約74㎡的A、B戶型，兩房一廳一衛，直接做成了長條形，這長長的走廊是為了方便刷微信步數嗎？
朝向基本為北向、西北向、東北向，不通透且採光較差，偶數層陽臺成楔狀，利用率非常低，奇數層陽臺還算方正，但該戶型的衛生間沒有窗戶，暗衛無採光不通風，會導致室內潮溼滋生細菌。
建面約76㎡的C、F戶型，兩房一廳一衛，比74㎡戶型看起來順眼一些，但是客廳不出陽臺，臥室出陽臺是什麼鬼？
建面約69㎡的D、E戶型，兩房一廳一衛，這個戶型算是整個項目中最好的戶型了（大戶型複試除外），整體上非常方正，偶數層陽臺利用率高，朝向多為正南、西南，預計該戶型將是最搶手的。
在價格方面，據案場銷售介紹，德弘天下的備案價不會超過10萬，參考周邊的房源，同樣帶有深中名校初中部學位的，二手房普遍在8-10萬/㎡。
圖源：鏈家網
如佳兆業金翠園，2010年入市價28000元/㎡，現在掛牌均價9.94萬/㎡，2003年建成的合正星園，現在掛牌均價9.67萬/㎡。
德弘天下作為新房，如果均價低於9.5萬，在價格方面還是有一定優勢的。
03
兼顧自住投資，還是死磕教育
德弘天下值不值得買？還要從項目最大的賣點進行分析，也就是花600萬買一個3年後的深中學位，值不值。
在深圳，教育資源，尤其是優質教育資源，一直是稀缺品，目前的現狀是“四大名校“壟斷優質生源，關內關外教育存在較大的差距，這種情況也直接導致了深圳學區房，在樓市橫盤三年裡仍然堅挺，甚至逆勢上漲。
但隨著深圳在教育上的不斷髮力，未來的教育呈現這樣一種趨勢：
1、集團化辦學，將先進的辦學理念和師資力量複製到關外地區，南外就是集團化辦學的一個非常成熟的樣本，通過創建自主品牌，與高校科研院所合作，集團化辦學，實現“辦一所優一所”。
2、優質高等教育學府由政府牽頭引進到深辦學，多數學校由地產開發商代建，交由政府管理，如華南師範大學附屬學校、上海外國語附屬學校、華中師範附屬學校等等。
3、大學區制，國家提倡施行大學區制，早在2015年深圳羅湖等多個區域就有了試點，簡單說，就是多所相鄰學校組成大學區，區內學生可以報多個志願，按積分高低排序錄取。
短期內，學區房仍是硬通貨，升值保值能力較強，但長期看，深圳的教育將變得公平化，平民化，學區房的價值會得到稀釋。
還有一個值得思考的問題，同樣是買3年後的學位，是購買一個單價相對較低，但生源質量越來越好，排名不斷上升，學校不斷升級的學位；還是購買一個價格較高，區域升值潛力較弱，已經發展成熟的頂級學位。
當下深圳的購房者，除了居住體驗外，更多關注的是升值潛力，對於剛需購房者來說，在資金允許的情況下，最好同時兼顧居住和投資需求，不要極端盲目的追求頂級學位，而德弘天下的產品，更適合資金實力充足，死磕教育的土豪們。
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