柳市房價真相！
溫州第一經濟強鎮，
房價到底貴不貴？
提起柳市，這個溫州名副其實的第一經濟重鎮，你能想到什麼？
土豪、有錢、老闆遍地……
正泰，人民，德力西，天正、華儀，都是產值幾十億甚至百億的大佬級企業……
2017年全國綜合實力百強鎮，柳市排名第十五名，穩居溫州第一。
2018年，溫州市的鹿城區與樂清兩地，齊手踏入浙江省GDP千億元區縣俱樂部，樂清與鹿城及排位第三的瑞安市，成為溫州名副其實的地方經濟奶牛，動力十足。
表現搶眼的樂清市，一直以來是溫州的工業明星鎮。工業產值輕鬆吊打溫州各大區縣，舉個例子，2019年10月份，溫州全市規模以上工業增加值97億元，樂清獨佔25億元，相當於4個永嘉，2個甌海，4個蒼南……足見分量之重。
柳市作為核心區，2018年GDP252億，僅此龍港的299億元位列溫州第二，但是財政總收入43.37億，將近是後者2倍。
柳市全景。汪洋 攝
如果沒到過柳市，你會覺得如此寸土寸金的地方，房價會高出天際線。
但真實的情況卻是，在傳統的溫州經濟強鎮甌北、龍港、塘下、鰲江、靈溪一眾名單中，柳市房價存在感與其經濟第一強鎮地位不匹配，遠不及龍港，近不如安陽甌北。
在溫州強鎮房價中，柳市的房價位居第二陣營。在房價與經濟不完全匹配的柳市，背後隱藏了什麼因素？讓它成為溫州最受外來務工人群宜居的選擇地？
2019年11月份溫州主要經濟強鎮二手房均價
如圖所示，樂清市區的二手房價格在溫州這麼多經濟強鎮中，比起龍港，甌北等鎮，也只能算第二陣營的首位位置。打破了“經濟越強，房價越高”的傳統固有認知。
下面，我們分幾個板塊來解析，經濟實力一流的柳市，房價卻不“一流”的原因：
一、優質人群流向溫州或樂清市區，務工群難以支撐本地樓市價格，樓市缺乏託底
據2017年樂清年鑑資料，柳市戶籍人口約22萬，務工人群19萬，外來人口與本地人口近乎一比一的比例。近年來，由於柳市城建發展緩慢，半城市化現象凸出，人居品質跟不上，導致改善需求的高端人群，流向溫州或樂清市區。
而更多的人群，流向了樂清市區。據溫州房管局數據整理顯示，2018年樂清全市約37個住宅商品房開盤，而柳市才佔其中6個，樂清市區的樂成則佔據約24個左右樓盤。而樂清市區常住人口遠不如柳市的情況下，又是誰在消化如此大量的樓盤呢？不用說，你也猜到一二。
剩下大規模的務工人群中，具備購房置業的人群數量少之又少。據前幾年樂清方面的統計，整個樂清市外來人口中，以管理和技術層為主的“白領”約佔2%，以打工為主的“藍領”約佔85%，可以想象，柳市的外來人口結構，大致如此。柳市樓市購買人群的候補力量缺乏，託底基礎薄弱。
柳市鎮夜景（王雷洲／攝）
二、滯後的城市建設面貌，拖了房價的“後腿”
柳市與大部分溫州強鎮一樣，產業型集鎮。轄區內建築，基礎設施，社會服務設施還停留在十幾年前的水平，與其現有的幾十萬級的城鎮規模要求有較大差距，市區內公共綠地缺乏，規劃凌亂，街道不整齊，大小不一。在網絡上，也存在“兩個柳市”的說法：一個是城市建設髒亂差的柳市，一個是遍地是金的土豪強鎮。
本地大量早已富裕起來的群體，不滿足於柳市本地早已落後的城鎮面貌和人居環境，追求更高生活質量的他們，紛紛用腳作出選擇，將改善性的需求轉向擁有大量品質樓盤和成熟小區的樂清市區。間接幫樂清市區消化了眾多樓盤，助推了市區的房價。
柳市鳥瞰實景圖
據不完全統計，2018年樂清市區大約24個樓盤的均價約1.6萬，而柳市6個樓盤的均價約1.3萬，足足低了3000元。這也是柳市與樂清市區的差距。
柳市2018年開盤的部分樓盤價格等情況
樂清市區2018年開盤的部分樓盤價格
總體而言，柳市滯後的城市建設，正在無形中拖了房價的“後腿”。柳市這麼多年來在經濟上的深耕已取得巨大成就，過去透支多年的城鎮建設的舊賬，在今後區域綜合競爭力中的“欠債”效應越來越大。
房價不能說明一切，但在反映地區、城市的聚集效應中，則是一個重要的參考指標。
三、產業因素，城鎮中心作用不突出
柳市、北白象一帶是典型的產業城鎮，產業業態的分佈從根本上決定了城建資源、人口等要素的流動。
樂清有人在早些時候發表的文章就表示，柳市和北白象均面臨城鎮中心作用不突出的問題。比如鎮區內建築密度高，缺乏發展空間，隨著近年來城鎮建設東擴，又逐漸偏離城鎮建設主要方向。
2017年11月份，柳市鎮的現代廣場作為該地首家商業綜合體正式開業。作為擁有近40萬人口的特大城鎮，如此大型商業綜合體姍姍來遲，對柳市而言，已經很能說明問題。
現代廣場
房地產中有句話說，短期看金融，中期看政策，長期看人口。
因為產業集鎮的先天劣勢，導致本地優質人口的改善性住房需求流向其他地方，不得不說，對柳市來說，換了十幾年前，都是想不到的事情，非常遺憾。
四、供地少，本土品質樓盤匱乏
浙江省土地使用權網上交易系統顯示，柳市近年來的土地掛牌數量極少，且多以工業用地巨多。
我們抽調出溫州市房管局官網上的數據顯示，2019年，樂清全市預售的商品房（住宅）樓盤約35個，而柳市為個位數。位於樂清市區的樓盤佔了約90%的數量。
這麼多樂清市區的商品房面市，在與柳市、北白象等經濟強鎮的“高端人口”搶奪戰中，樂清市區獲得全面的壓倒性優勢。說到底，還是柳市的城建歷史欠債，缺乏通盤規劃，而作為工業鎮的柳市，在土地出讓的選擇成本上，遠高於樂清市區。
以至於近幾年內，大量的新生品質樓盤集中誕生在樂清市區，而作為經濟重鎮的柳市，面臨著品質樓盤和大盤缺乏的尷尬境地。眼睜睜看著本地“土豪”一波波在間隔十公里不到的市區豪氣買房，手起刀落。無奈為他人做嫁衣，成了柳市最真實的寫照。
2019年，樂清市區預售的商品房樓盤數量穩居第一
五、柳白一體化，能否打破房價魔咒？
柳白新城效果圖
柳市與北白象在地理上渾然一體，經濟依存度高，，兩地一體化在民間呼聲強烈。避免各自為政，打破行政分割。在頂層設計上對兩鎮進行高度融合，發揮各自優勢，統籌重大基礎設施建設，提升區域的整體競爭力，是接下來兩地都面臨的共同挑戰和機遇。
柳白新區概念就此誕生！
根據政府規劃，新區規劃範圍北臨柳市鎮鎮區，西臨北白象鎮鎮區，北至交通路、西至西社村、南至甌江、東至曹田前村，規劃面積2640.93公頃，其中北白象鎮1377.8公頃，柳市鎮1263.13公頃。未來將要建設成樂清現代化中心城市南翼新城、國際電工電器產業城、智能電氣特色小鎮，實現產城融合、城鄉統籌發展。
根據官方定調，柳白新區作為甌江口產業集聚區的分區，不僅是承載中國電器之都轉型發展的平臺，還是當前樂清最重要的一個高端創新平臺。
柳白新區的興建能從多大程度上改善柳市的城建面貌？
不得而知，但有一點可以肯定。柳白新區的建設，是產業齊聚的必然。目的也在於推動柳市和北白象兩地產業轉型，引導或淘汰遍佈於柳市和白象兩地城區內大量的低小散業態。間接也為主城區留出城建發展空間。
柳白新區：電工電器城施工現場。
對此，我們保持充分的期待！
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