桃李春風：容積率僅0.34的合院別墅
2016年8月，河北省張家口市下花園區與浙江藍城房產建設管理有限公司、張家口盈科房地產開發有限公司就藍城康養小鎮項目在北京簽約。
張家口下花園藍城小鎮簽約儀式
據介紹，張家口市下花園區藍城小鎮項目計劃投資150億元，佔地3800畝，依託雞鳴山風景區，圍繞頤養健康、現代農業、休閒旅遊三個核心功能，建設具有田園風情、宜居頤養和觀景優勢的高品質社區，全方位覆蓋居住、健康、教育、農業及商業等多個維度，打造環首都健康產業微中心。
北京藍城小鎮整體規劃效果圖（圖片來源：藍城集團官網）
2018年3月，張家口市下花園區人民政府官網上公示了《藍城北京桃李春風特色小鎮總體規劃設計方案》，總用地面積：1041376.37平米，建築面積：1053101平米，住宅面積：1010303平米，總容積率：1.01，總戶數為：8374戶。
《藍城北京桃李春風特色小鎮總體規劃設計方案》（圖片來源：張家口市下花園區人民政府官網）
桃李春風的置業顧問向《中國質量萬里行》介紹，該項目一共分為五期，一期是合院，於2018年6月30日開盤，目前已開了128套，基本售罄，並且已封頂，預計2020年8月第一批交房。二期的E5是40年合院公寓，E3、E4和四期都是高層，三期和五期是大農莊。
藍城北京桃李春風項目各期地塊示意圖
《中國質量萬里行》從藍城桃李春風項目對外宣傳的信息獲知，該項目去年6月開盤以來，推出的均是江南園林風格的合院別墅，打造容積率僅為0.34的環京墅質田園社區，去年的首開價格為33000元/平米，目前已經漲到了38000元/平米。
張家口下花園區除了藍城外，還有萬科、碧桂園等實力房企，拿萬科來說，其合院均價為24000元/平米左右，洋房產品均價為11000元/平米左右。藍城的合院產品之所以能夠比萬科這樣全國排名前三的房企，均價還要貴出來一萬多元，就是因為其只有0.34超低的容積率。
我刊記者通過張家口市下花園區人民政府官網查詢，從2018年4月至今，張家口自然資源與規劃局下花園分局陸續公示了藍城桃李春風項目的規劃許可證，涉及到純居住用地的部分地塊，容積率確實僅為0.34。
藍城桃李春風部分地塊的容積率截圖
置業顧問向記者發來的桃李春風展示區圖片
桃李春風售樓部沙盤
我刊記者進入了桃李春風正在施工的工地，看到目前已封頂的建築基本上是一層的合院別墅，二層的別墅較少，從佔地面積來看，基本上和0.34的容積率相匹配（容積率是“建築面積”和“土地面積”的比值）。
雪後的桃李春風工地
限墅令：容積率不得低於1.0
2003年，國土資源部明確表示：將對別墅項目、高爾夫項目進行限制。2005年，國家發改委發佈規定：從政府審批到銀行貸款，全環節限制別墅項目。
2006年，國土資源部發文：從即日起一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續。
2008年，國務院下發《關於促進節約集約用地的通知》，其中明確要求合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。防止大套型商品房多佔土地。
2010年發佈《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，嚴禁向別墅供地。
2012年，國土資源部、國家發改委聯合發文，明確規定，住宅項目容積率不得低於1.0，從操作層面逐漸將純別墅擋在門外。
2016年，國土資源部表示：全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。
2019年4月，住房和城鄉建設部下發通知，要求立即暫停辦理本行政區域內有關別墅項目建設審批手續，並對已建、在建、在批、待建、待批的別墅項目做好梳理等工作。有關部門正在制定別墅清查整治工作方案，方案確定後，各部門再推進別墅項目建設審批工作。
從國家相關部委密集發佈限墅令來看，政策趨勢是禁止批別墅類低密度住宅用地，並限制容積率不得低於1.0。
桃李春風是否違規？
對於張家口市下花園區是否對桃李春風一期項目的土地分批單獨進行招拍掛，記者致電了張家口市自然資源與規劃局下花園分局，土地科的工作人員說：“桃李春風的每個地塊都是單獨進行招拍掛的，並且都已公示。”
關於桃李春風容積率的問題，記者致電了規劃科，工作人員告訴記者：“這個事我不清楚，你直接找領導吧。”隨後，記者致電了自然資源與規劃局的梁局長，但多次撥打電話，不是佔線就是無人接聽。
北京市公衡律師事務所名譽主任孫毅律師告訴記者，在獨棟別墅用地報批禁止的情況下，開發商多從雙拼、疊拼、聯排別墅尋找平衡，創新型組合方式的別墅不斷湧現，其中便包括合院別墅。雖然國家對別墅沒有明確的定義，但是不管哪種類型的別墅形式，只要容積率低於1.0就是違背現行法律法規的。桃李春風這個項目，雖然整體規劃的容積率是1.01，但畢竟每塊土地還是單獨招拍掛，然後單獨進行規劃報批。這個項目雖然多地塊組合起來容積率不低於1.0，但其中部分地塊的實際容積率低於1.0。這種做法會讓人質疑是地方政府串通開發商，避開國家限墅令政策來批別墅用地。
孫毅律師又補充道，如果下花園區政府這種批地和規劃方式完全合法合規，那麼對外宣傳的容積率僅為0.34的低密度合院別墅噱頭，則涉嫌虛假廣告。根據《中華人民共和國廣告法(2018修正)》第二十八條規定：廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：（二）商品的性能、功能、產地、用途、質量、規格、成分、價格、生產者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，或者服務的內容、提供者、形式、質量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務有關的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質性影響的。第五十五條規定：違反本法規定，發佈虛假廣告的，由市場監督管理部門責令停止發佈廣告，責令廣告主在相應範圍內消除影響，兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節的，處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照，並由廣告審查機關撤銷廣告審查批准文件、一年內不受理其廣告審查申請。
桃李春風已被多次通報違規
記者在張家口市下花園區人民政府官網還查詢到：
2018年3月30日，住房和城鄉建設局發佈了《張家口藍鎮房地產開發有限公司建設的“藍城桃李春風”項目一期EO（樣板區）工程未批先建案處罰決定書》。
2018年4月16日，住房和城鄉建設局發佈了《藍城桃李春風一期項目（E0）工程未取得施工許可即擅自開工建設》。
2018年12月31日，住房和城鄉建設局發佈了《張家口藍鎮房地產開發有限公司建設的“藍城桃李春風”二期D4地塊建築工程未批先建案處罰決定》。
2019年4月25日，住房和城鄉建設局發佈了《藍城桃李春風一期（E7）張家口藍鎮房地產開發有限公司未取得施工許可即擅自開工建設》。
關於藍城北京桃李春風項目是否存在容積率以及其他違規的問題，《中國質量萬里行》將會繼續關注。
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