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深圳給“公寓”鬆綁，新建公寓“只租不售”政策取消！
11日晚上，媒體已經瘋傳深圳放開了公寓的限售措施，其中一條“只租不售”措施從2019年11月正式取消。後面引發到底是不是真的說法。這點終於在（12月12日）上午，深圳市住建局有關部門向媒體證實屬實，深圳市住建局召開新聞通氣會上表示，《關於調整普通住房標準及商務公寓政策的報告》內容真實有效，深圳已取消去年出臺的商務公寓“只租不售”限制。
然而比較有趣的，緊跟著深圳一個新盤就立刻宣佈預售了，這個盤就是龍光玖龍臺三期公寓。政策一出來，發展商的速度比誰都快。就好像深汕合作區購房解凍後，振業時代花園第一個盤也宣佈預售。
公寓一直是深圳市場的一環，甚至不少人對“公寓”概念知之甚少。其實真公寓多數是指商務公寓，而類公寓多數是辦公、商業、研究用房公寓這些。
▲ 深圳公寓取消只租不售
01 限制剛放開，光明龍光玖龍臺三期公寓就預售了！
根據灣區買房瞭解，12月11日晚上到12日，深圳到處是“公寓取消只租不售”限制的消息，12日商務住建局也確認了屬實。緊跟著，12月12日深圳規劃委就公佈了一個新盤預售，就是光明龍光玖龍臺三期。
從統計數據來看，龍光玖龍臺三期這次預售就是518公寓和1394套辦公，也是12月深圳預售的第7個新盤。
龍光玖龍臺可是光明的紅盤，11月30日700多套住宅，一下子就完成了線上開盤售完，而且價格還不低，基本高於光明其它盤，5.3萬的加裝修價格。
龍光玖龍臺三期位於光明區鳳凰觀光路與光明大道交匯處南側，這次的公寓按照備案提到，龍光玖龍臺三期本項目商務公寓帶精裝修交付，是50年產權。
一、龍光玖龍臺三期這次預售資料
龍光玖龍臺三期本次備案房源位於三期6棟ABC座，共1912套，涵蓋辦公和商務公寓兩種類型產品。其中商務公寓，共518套，戶型建面約72-99㎡，均價4.36萬/㎡，單價區間在3.8-4.8萬/㎡，總價區間在275-476萬/套。辦公產品，共1394套，戶型建面約42-81㎡，均價4.5萬/㎡，單價區間在3.6-4.6萬/㎡，總價區間在151-313萬/套。總體商務公寓518套，均價已經是4.36萬，和光明不少住宅價格相比，不低。龍光玖龍臺三期這次是預售6棟的房源，40層高。
▲ 預售了
二、回顧龍光玖龍臺一二期備案資料：
2019年11月28日二期備案，11月28日預售，11月30日就開盤。光明龍光玖龍臺二期本次備案房源位於二期7棟ABCD座和8棟，涵蓋商業和住宅兩種類型產品。獲得備案的是二期住宅（7棟）和商業（8棟），共計843套房源。住宅產品，位於7棟ABCD座，共705套，戶型建面約96-142㎡，均價4.8萬/㎡，單價區間在4.3-5.4萬/㎡，總價區間在421-703萬/套。二期的商業，位於7棟和8棟底層，共138套，戶型建面約37-122㎡，均價10萬/㎡，單價區間在6.2-15.9萬/㎡，總價區間在323-1250萬/套。按照爆料，光明龍光玖龍臺二期在當天開盤，已經全部售完。
2018年5月18日，龍光玖龍臺已於5月18日獲取預售許可證，預售證號為深房許字（2018）光明002號，預售總套數為1474套，房源位於2棟A/B/C/D座，以及3棟A/B/C/D座。其中住宅1296套，備案均價約46540元/平米；商業178套，預售均價約82485元/平米。
02 深圳公寓“只租不售”的由來
1年多的時間，深圳2018年7.31政策出臺的公寓“只租不售”政策就取消了。按照歷史回顧，2018年7.31日政策，深圳出臺了暫停企業購買住宅，抑制離婚炒房，離婚2年內再買房的按70%首付算；住宅限售三年，公寓限售五年（且新建供應的公寓一律只租不售），其中提到，“開發商在各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、徵地返還用地等）上建設的商務公寓只租不售。”時到2019年12月12日，深圳市住房和建設局向媒體披露，深圳已取消去年出臺的商務公寓“只租不售”限制，取消商務公寓“只租不售”自11月起已經開始執行。代表，公寓的“只租不售”限制放開，但不代表限售措施是放開。
2018年深圳公寓市場成交十分活躍，從2017年深圳新房住宅被加強限購後，深圳新房的公寓市場表現非常活躍，當年基本一半的新房成交量是來自公寓市場成交，導致市場“過熱”，然後政府就調整政策，遏制這種公寓的炒作行為。當時政策內容指出，個人和企業炒作公寓現象嚴重，近五年深圳成交再轉手商務公寓佔成交規模的70%左右，近一年半，企業購買一手商務公寓佔總成交的16.9%。
▲ 2018年的政策當時的解讀
為何2019年這一次取消了呢？深圳市住房和建設局介紹表示，“之所以取消商務公寓“只租不售”的相關規定，原因在於：該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度，長期看利於增加商品房供給，短期看不利於可售商務公寓銷量。”這點可以看到，政府為考慮到城市更新項目的活躍度問題，提高商品房的供給。
這項政策業內的分析還是有點道理，短期商品房銷售雖然利好但影響有限，畢竟購買公寓，這個流轉問題還是沒有解決限制，如五年限售。之前是強制要求只能出租，不能出售。深圳市房地產研究中心主任王鋒則認為，這一政策對深圳樓市的影響微乎其微，實際是政府對規劃建設政策的調整，對房地產供應結構的一種供給側調整，不能誤讀為深圳樓市調控放鬆。“商務公寓具備一定的居住屬性，所以雖然並不屬於國家調控範疇，但深圳仍在此前的房地產調控中將商務公寓一同納入了調控範圍，對商務公寓的調控，有利於調控住宅市場的預期。”王鋒說。
其實，大灣區各城市對公寓的政策都是保持“挺嚴”的姿態。如今年11月15日，佛山住建局就發佈《加強服務型公寓建設管理規範商業、辦公類項目銷售行為的通知（徵求意見稿）》提到，商辦類項目在銷售過程中不得再以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設置具有居住功能的樣板房誤導消費者，禁止商辦變公寓。
03 深圳到底有多少公寓成交量？
在深圳，商務公寓存量不一定多，但商辦類的公寓則供應十分多。
其實2018年7.31政策以來，對公寓的銷量影響有限。按照中原地產一份數據統計發現，2019年上半年深圳新房公寓成交同比增加49.6%，共成交6080套。上半年深圳公寓成交佔比一直不低，一年也消化過萬套。按照統計，2019年上半年深圳公寓總成交套數佔住宅和公寓總數的31.68%。6月份達到高潮，佔比41.6%，幾乎與住宅持平。下半年商務公寓成交猛，按照統計2019下半年，7-11月深圳商務公寓成交了8960套，遠遠超出上半年6個月成交總數，
今年合計也超過了1.4萬套商務公寓成交量。公寓是深圳樓市“另個擔當”。按照2018年的數據顯示，2018年公寓銷售套數第一項目，龍華的龍光玖鑽成交套數為4114套，第二的項目龍崗的金地龍城中央自在寓共成交1376套，而2018年深圳住宅銷售冠軍是壹城中心，成交才是1245套，公寓銷售套數全面超過住宅。2018年深圳商務公寓成交18384套。
公寓的存量一直不多，按照統計，截止到2019年6月底，深圳公寓可售套數不足1.5萬套，這個數據不足新房待售住宅3萬套的50%。2019年下半年以來，深圳新房住宅供應量比公寓增多。統計發現，2019今年上半年，深圳商務公寓批售項目14個；2019年下半年超過了15個，至今今天超過了30個商務公寓樓盤的供應。
2019年7月以來，深圳公寓的項目如有：龍光玖龍臺三期518套公寓；深汕合作區輝煌花園589套住宅公寓；寶安沙井京基御景瓏庭供應156套商務公寓；寶安新安天悅壹號玖苑的101套公寓；南山蛇口的太子灣雲璽大廈158套商務公寓；崗廈天元花園52套商務公寓；龍崗中心城世茂之都1421套商務公寓；光明璟悅軒959套商務公寓；石巖嘉信雲峰公館239套商務公寓；沙井的萬科星宸大廈394套商務公寓；光明勤誠達正大城和園481套商務公寓；福田上下沙的中洲濱海商業中心一期2棟2158套商務公寓；龍崗龍城佳兆業未來時代大廈988套商務公寓；龍華華盛瓏悅花園390套商務公寓；龍崗龍城仁恆夢公寓2747套……至少有15個項目以上。
04 深圳公寓的價格都去到哪裡了？
請記住，深圳當下房價最高的基本就是公寓產品。如深圳灣片區的華潤瑞府，深圳灣一號……都是頂級的公寓產品，而且特別是瑞府獲得市場資金十分追捧。每天晚上從深圳灣濱海大道路過，你都會看到深圳灣附近那棟在毛筆形狀春筍旁邊的那棟大廈，就是華潤潤府，這裡住著深圳最有錢的人。是否想象下，這裡哪天會是你的家。瑞府在2018年開盤銷售均價是12萬，我想2019年的今天已經是15萬了。
按照統計數據發現，自2014年以來的五年時間，100萬以下的公寓總價比例逐年減少。100-300萬比例上升到66%，300萬以上達到31%的比例，而1000萬以上公寓達到4.7%比例。深圳商務公寓由於高價比例不少，導致整體均價也不低，2018年達到成交均價為59762元/平，2019年由於300萬以下比例增加，估計這個成交價會下降到5.1萬左右。
05 公寓和住宅到底有啥區別？
不少人看到公寓，認為是住宅，其實深圳這些年出爐的新盤公寓，都是辦公性質或者商務公寓性質。印象中，僅有寥寥不太多的深圳公寓是完全的70年住宅產權。如南山政府旁邊的友鄰國際公寓，是真正的70年產權住宅性質。
公寓和住宅差別在於幾點：一、土地性質不同，公寓多數是40-50產權，為商業用地，住宅都是70年產權的住宅用地。平時看到有些商務公寓也打出70年產權，這是因為這公寓開發土地是在70年產權住宅用地上開發的，故而有70年產權的說法。但其實本質還是商務公寓。二、公寓的購房方式和住宅不同。原則上商務公寓一般是以企業名義購買，但也有可以個人名義購買。住宅都是個人和企業都可以購買。購房的首付公寓是五成，不限購不限貸，住宅是限購限貸，首套是30%，二套是50%或者70%。三、公寓的配套不同。公寓大部分沒有學校學位配套，但深圳有些片區是允許商務公寓帶學區的，如羅湖。四、生活成本不同。商務公寓顧名思義是為商務人士提供的商務辦公短居的物業，一般陽臺設計，洗手間設計、廚房設計、燃氣都不同於住宅，深圳也發佈過嚴格規範公寓的戶型設計，其實指出就是這些類住宅的戶型規範，不得超越紅線。公寓物業費、水電費都是按照商業標準收費，一般比住宅高出數倍的單價。
目前一線城市的公寓政策：
上海：不準“商改住”
北京：個人“限購”商務公寓
廣州：個人“限購”商務公寓
深圳：商務公寓“限售”，仍“不限購”
按照概念：其實日常我們所聽到的公寓一般分為幾類：商務公寓，商業/辦公類公寓，產研用地類公寓。
商務公寓則是政府認定的正規公寓，具有居住功能，也可註冊辦公，俗稱商住兩用公寓。土地性質一般是二類居住用地、商住用地或商業用地， 產權一般是 40-50 年，也有長達70年的。房屋用途明確寫著“商務公寓”，個人名義購買。商務公寓一般有幾大優勢：如不限購不限貸，價格相對有優勢，建造標準較高，多數帶裝修；租金投資回報率相對住宅較高。劣勢體現:產權短，到期要補高額地價才能繼續使用，高稅費轉手，交易難，商務公寓交易中需徵收土地增值稅。土地增值稅的徵收一般按照國土過戶價10%計徵，此外，還需按物業交易總價徵收5.5%的增值稅。各項稅費累計通常達到物業交易總價的 10%-14%；房貸利率高、貸款年限短，只能獲批最高五成、最長 10 年期的貸款，商用項目貸款利 率被提高到基準利率的1.1 倍-1.3 倍；商業性質的商務公寓水電費、管理費等按照商業標準收取，其費用遠高於普通住宅；一般不能入戶、不能申請學位、不能享受入學政策；變現能力相對住宅低。
其他公寓商業/辦公類公寓，產研用地類公寓，多數是企業購買為主，一般不允許個人購買。每個人都認清了公寓的種類。
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