前幾天寫了一篇文章，說的是國際上的房地產規律，為何會在我國樓市“失靈”。
道理很簡單，國外的東京、紐約、倫敦、首爾早已“固化”，估值趨於理性，我們的市場起步沒多久，願意接盤的大有人在，估值自然會比較高。
在這篇文章下面，我翻到了一條評論，特別有趣。
有朋友說：“倒啤酒理論也適用房地產啊，一開始倒的太猛，看著像滿了，其實一半是泡沫，接下來只能泡沫消一點，再往裡倒一點。但指望啤酒會減少，就純屬做夢了，除非杯子被人打翻。”
這比喻挺絕妙的，樓市確實陷入到了“倒啤酒”怪圈。
過去幾年，“啤酒”倒的有點猛，以至於沫子都快溢出來了。
一切要從2014年講起。
2014開年，商品房銷售面積增速轉負，下行壓力逐漸加大，下半年，房地產刺激政策和貨幣寬鬆陸續出臺。
2015開年，銷售增速觸及-16.3%的低點後開始反彈，全年增長6.5%，從3月到9月，央行累計降息3次，降低了75bp，全面降準2次，下調150bp。
2016年，銷售增速進一步升至22.5%，地王頻出，樓市四小龍橫空出世，二三線城市房價一路上揚，到2016年9月，分別同比上漲14.9%和6.8%。
2017年，在高基數和政策趨緊環境下，銷售再度增長7.7%，年銷售面積首次達到17億平方米。
2018-2019年，儘管調控政策進一步趨緊，但銷售面積仍然保持了微幅正增長。
把購房者的需求比作一個杯子，再大的杯子，也架不住啤酒這樣倒啊。
新一線個個自比京滬深，省會兩萬是標配，地市一萬不是夢，縣城七千遍地走，這誰能頂得住？
此時，就要等市場氣氛逐漸冷下來，才能夠繼續刺激房地產，繼續“倒啤酒”。
因此，今年我們看到了棚改、消費貸、房企融資這些手段都停了，為的是什麼？為的是樓市能長遠發展，再像前幾年那樣突飛猛進，購房者的潛力會進一步被消耗。
可“杯子”的容量，終歸有限。
比如，購房需求遇到瓶頸。
根據恆大研究院經濟學家夏磊的預測，未來10年，全國自住房需求年均為11.7億平。
其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當於2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。
可是，2017、2018的銷售面積都在17億平米以上， 按照這樣的體量，近6億平米的缺口，靠誰來買？
繼續“倒啤酒”，繼續“棚改”、“放開限購”？效果只會一次比一次弱。
這就是怪圈，很難走出來。
購房的需求減少，正在施工的房屋，必然會轉為“停工”。
千萬別小看停工的體量，國金證券近日發佈研報指出：近年來地產新開工面積持續增長，而竣工面積持續下滑，且施工較為疲軟，地產商因為資金不足、新房價格被限等原因積累了大量的停工面積。
根據測算，地產商累計的淨停工面積達22億平米，約佔施工面積的26%！
也就是說，現在正施工的樓盤中，有接近三分之一的工地，都處在停工狀態。
拿最近來說，某大型房企在武漢的項目反覆停工，還有云南仁澤房地產破產重組，旗下昆明西南海項目已停工多年。在此之前，百強房企三盛宏業旗下多個項目停工，陷入債務違約危機。
停工的原因，表面上是資金問題，實則是房地產過度開發的“鍋”。
房產研究機構克而瑞近日發佈報告稱，11月，供應明顯放量，成交卻持續走低，7成城市市場供過於求，供求比皆超1，深圳、武漢、寧波更是在2以上。
與此同時，6成以上城市庫存量環比小幅回升，環比漲幅大都在10%以內；近7成城市同比仍處上升通道，武漢、青島、長沙同比漲幅超40%。
70%的城市“供過於求”，只能說明開發商還沒轉變思路，還在按照原來高週轉的策略對待市場。
問題是，該“下沉”的城市已經差不多了，從地市到縣城，哪怕是人口稍微多點的鄉鎮，包括沒有人煙的新城區、城鄉結合部，能蓋的房子，能拿的地，能接盤的購房者，已經沒什麼潛力可挖了，這種情況下，“供過於求”是早晚的事。
雖然克而瑞公佈的是單月數據，但未來供求關係逆轉肯定會持續。
難道這個“怪圈”就沒辦法跳出去？
有人說，要像90年代的日本樓市那樣，主動刺破，停止刺激房地產，停止“倒啤酒”，房產價值迅速縮水，為其他產業贏得空間。
但是，這話說得輕巧，現在我們的房產市值總額高達300萬億，居民六成財富都沉澱在樓市中，我們周圍的親朋好友，從事建材、施工、家電、裝修、工程機械、基建工作的，全部都跟房地產有關。
有了這個前提，房地產市場是絕不能出現大起大落的。
還有另外一個可能性，像新加坡那樣。
新加坡的“組屋”佔存量比重為73%，每年新建的組屋3萬套左右，103萬套組屋為320萬居民（佔總人口的81%）提供了居住空間，戶均住房套數達到1套，2015年人均住房面積達到27.6平方米。
同時，由於補貼的存在，組屋房價對於大部分居民而言是可負擔的。銷售價格大概在25萬新元左右，補貼後大概在20萬左右，是家庭收入中位數的2-3倍。
2009年至2014年間，四居室組屋沒有補貼的預購價格增長了12%，含補貼的預購價格增長了5%，而同期家庭收入中位數大幅增長了38%。
個人覺得，這條路是完全行得通的。
一邊是有錢人隨便買的商品房體系，不限購，但是有房產稅、空置稅的束縛，長期持有就意味著虧錢。
另一邊是價位低廉的保障房、租賃房，雖然物業、配套、小區環境不算頂級，但學區、醫院、社保該有的一個都不會少。
這並不是臆想，有心人都能看出來，今年的調控傾向很有針對性。
1.集體土地入市，是解決保障房的供給問題。
2.老舊小區改造，解決的是維持其他行業投資額的問題。
3.房貸利率掛鉤LPR，解決的是貨幣流入房地產的問題。
至於未來會走到哪，租賃房市場的體量會擴大多少，那是以後的事，至少我們在2019年已經邁出了第一步。
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