影響房價最大的三個外部因素：學區、交通（地鐵、主幹道等）、配套（商業、公園等）。
在寧波，學區和交通只能依賴zf的規劃，而配套，特別是商業配套，只要土地符合條件，完全可以由開發商來實現和完成。好的商業配套絕對能提升房價，這點毋庸置疑。
就像鄞州萬達廣場、鄞州印象城、江北來福士等等，都是很鮮活的案例。隨著它們的建立與良好的運營，帶來其他相關配套、城建的完善，所在板塊的人氣和繁華景象不可同日而語，周邊的房價翻了一番，二手房也非常好出手。
鄞州印象城商圈是寧波商業廣場最集中的區域
2019年-2021年，寧波迎來商業爆發期，尤其是能為板塊帶來全新商業格局的重點項目，看看哪些小區將得益，房價能水漲船高？
01
華僑城歡樂海岸（鄞州）
華僑城歡樂海岸商業廣場效果圖
華僑城歡樂海岸商業廣場位於鄞州鍾公廟板塊，貿城西路與百梁北路交匯處，是歡樂海岸項目的商業組成部分。歡樂海岸是寧波首座IPC國際公園綜合體，內含大型購物中心、高端住宅區、高級酒店、沿江慢生活街區，再加上西側的濱江公園（規劃中），總建築面積約70萬㎡。
明年將開業的這座華僑城歡樂海岸商業廣場，建面約23萬方，體量是鄞州萬達的1.6倍，鄞州印象城的3倍。由華僑城打造，定位文化+旅遊+商業深度融合的城市度假空間。
區位圖
招商大會
項目於10月底舉行了招商簽約大會，已有多個品牌確定入駐 包括沃爾瑪旗下的高端會員制商店-山姆會員店、近2000平米情景式室內動物園BOOMPARK、Dior購物中心首店、全國第五家華為PLUS店、省內最大星巴克臻選旗艦店、湊湊火鍋、海鮮工坊南鉑酒店、EPIC音樂餐酒吧等。
項目創新特色：約4萬平的水岸餐飲街區-曲水街；寧波首個情景式室內萌寵動物園-BoomPark；近2萬平的室內兒童成長樂園；約6000平室外水秀演藝廣場等。
工程進度方面，外框架主體已初步成型，雖然在上月發生了一場小火災，但總體影響不大。寧波第二家山姆會員店的招牌也已經掛上，年底開業還是很有希望的。
歡樂海岸商業廣場實景，攝於12月，網友提供
【這些小區受益】
最先受益的當然是自家的住宅部分，家門口就能享受到23萬商業配套，現在歡樂海岸THE POINT住宅收官房源即將加推，後面還會推出公寓。周邊新盤還有江山萬里七期琅峰，和江對岸的雅戈爾江上，均有房源在售。
其實華僑城歡樂海岸商業廣場的開業，不僅能讓鍾公廟人民受益，更是造福對岸的輕紡城人民。輕紡城板塊一直都沒有像樣的商業廣場，更別提品質消費，明年等廣場開業，只要開車10分鐘就能享受高規格商業，等地鐵5號線通了，過來會更方便。
歡樂海岸商業廣場周邊小區及房價（數據來源：安居客）
離廣場最近的二手房有萬科金色水岸、榮安中央公園、江山萬里等一批高檔小區，房價基本已到高位，且戶型面積大，未來升值幅度有限。反倒是稍離得遠一些的中基理想城、四季雲頂、金地國際花園等次新房還有一些增值空間，也都在2公里範圍，騎個自行車就能到了。
02
海曙印象城（海曙）
2020 年即將面世的海曙印象城，位於海曙區高橋鎮，與寧波軌道交通1號線梁祝站無縫接駁。萬科攜手印力，合力打造一座有人文溫度、藝術品味、科技體驗的商業體，這是作為海曙區劃後首個落戶的大型商業綜合體，同時代表了城西商業新的轉折點。
海曙印象城，建面約17萬方，體量比鄞州印象城多4萬方。TOD模式是海曙印象城最大的特點，地鐵1號線在到達梁祝站後，可通過過街天橋直接和商場的二樓無縫相連，目前這座橋已經在中山路上架設完成。
商場樓層信息
地鐵直通廣場
廣場分為地下2層，地上6層。其中B1一半為停車位，一半將是大型超市和各種美食小吃、輕餐、生活雜品為主的生活化中心。具體樓層業態規劃已出，詳見上圖。
計劃2020年下半年投入運營，在11月中旬公佈了“海曙印象城”的部分招商品牌，包括永輝超市、博納影院、傑仕健身、木馬王國、星巴克、華為、蘋果等，整體招商率已經超過60％。
工程進度方面，本月海曙印象城正式“封頂”。從2017年8月拿地，到2020年10月爭取實現開業，這個速度可以說相當快了，遠超同期商業體建成迅速。
海曙印象城實景，攝於12月，網友提供
【這些小區受益】
海曙印象城的到來，高橋人民喜大普奔，紛紛高呼：高橋終於有像樣的商業廣場了。甚至已經有了美好的生活想像：周未姚江邊走走，梁祝公園逛逛，中午印象城裡想吃啥吃啥，看看電影，逛逛店，愜意。
如此美好生活海曙萬科印的業主們可以說是近水樓臺，就在家旁邊，去年房子賣得也是非常火爆，很快賣完。目前周邊新房就梁祝天逸灣在售，不過就剩別墅了。
海曙印象城周邊小區及房價（數據來源：安居客）
周邊次新房小區有恆威國際城、恆威君和院、格蘭星辰、銀億朗境等。近二年這片房價漲得很瘋狂，去年年初均價1.5萬左右，今年已漲到2.1萬了。現在高橋的商業在慢慢豐富，目前就差好的學校了。
03
萬象城（江北）
寧波萬象城，位於江北灣頭RBD片區。由華潤打造，和萬象匯、五彩城不同，萬象城（The Mixc）是華潤旗下開發的高端購物中心，是國內頂級奢侈品牌最集中的購物中心。
總建築面積約28萬平方米，擁有寧波首個購物中心屋頂摩天輪，是寧波的市級重點項目，定位寧波市級最具代表的自持標杆性購物中心。
寧波萬象城效果圖
山姆超市實景
項目分兩期開發，一期為Sam會員店，二期為mall購物中心。沃爾瑪旗下的高端會員制商店山姆店（Sam’s Club），已於5月30日正式開業。mall購物中心規劃設計有食品主題區（FOODHALL）、兒童主題區（THINKSPACE）、摩天輪主題區（幸運摩天輪）等3大主題區。
項目最大特色當屬寧波首個屋頂摩天輪。高度近70米，這種設計在國內罕見，它對一個購物中心的加分點在於，將原來不太受歡迎的頂樓也變成消費者經常光顧的樓層。並且豐富服務內容，增加娛樂項目。而在寧波，還有一個意義，就是成為非常醒目的新城市地標！
工程進度方面，項目2014年拿地，2016年開工，SAM超市已經開業，MALL商業部分計劃年底前完成地上主體結構施工，預計2020年底前完成竣工驗收，這個進度可以說是相當慢了，明年開業的話工程會比較趕了。
【這些小區受益】
灣頭板塊這幾年是寧波發展的重點區域，圍繞著萬象城先後造了不少樓盤，包括萬象城自己的住宅部分——萬象華府，以及中鐵建青秀瀾灣、公園1872、復地江城國際等，近期都已經交付。目前在售的新盤有海爾產城創翡翠東方，均價3.2萬，還有中鐵建花語江灣、雅戈爾新湖景兩個新盤將開。
萬象城周邊小區及房價（數據來源：安居客）
周邊二手房較新的小區有雅戈爾湖景花園、中旅名門府、天境花園（世茂首府），基本上灣頭連著日湖公園這一片，5年左右的次新房均價都3萬以上，不少是高端小區。由於新房限價，板塊內的一二手也出現倒掛。短期內想要大幅上漲可能性不大，還是清河小區、大閘社區這些老小區有補漲的可能。
其實據不完全統計，寧波明後年將有20多個大大小小的商業廣場開業，比如廣受關注的阪急百貨、寧波新世界廣場、寶龍一城等等，都是商業界數一數二的項目。
客觀的講，寧波商業確實存在一些問題，比如體量與人口的比例失調，區域分佈不均，業態同質化嚴重，不少區域甚至出現扎堆競爭的局面。
市場洪流之下，大浪淘沙，唯有懂經營善運營的商業廣場才能得以存活，才能盤活板塊發展。未來兩年，寧波即將問世的商業廣場中你最看好哪一個呢？
END
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