北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：房姐好！之前看你分享過天通苑，請問一下北京的回龍觀如何呢？
回答：回龍觀比天通苑貴，但是最近也跌了。更貴的原因在於1.樓盤本身品質2.回龍觀離宇宙中心西二旗西北旺近3.地鐵和快速路密度更高回龍觀地處昌平，雖然遠離市區，但北側有北清創業園區，南邊有西三旗，距離上地和西二旗僅有三四站地鐵的距離，這些產業園裡的程序員購買力強，需求大，而回龍觀正好是以居住屬性為主，大片土地用於建設住宅，體量大，承接了程序員的居住需求。但回龍觀是產業稀少，產住分離現象明顯，被稱為“睡城”。回龍觀的住宅以經濟適用房為主，多從20世紀90年代末開始興建，以“龍”字開頭命名，均為6層板樓，居住密度小，南北通透的方正戶型。八達嶺高速東西兩側有部分商品房，帶電梯的優勢使其成為熱捧的對象。2007年之後，回龍觀又新增了一批品質較好的商品房，如紫金新幹線、首開國風美唐等，戶型、環境、物業較觀內其他房子要好，相應價格偏高一些。出入回龍觀的主要路口少而窄，出行不便。但地鐵8號線、13號線環繞四周，加上將來的地鐵19號線和首條封閉式自行車“高速路”，也許可以緩解如此巨大的交通壓力。。回龍觀西大街作為主要商業集中地，有北店時代廣場、華聯商廈，但規模較小。大多年輕人會選擇去永旺國際購物中心購物。餐飲行業是帶動回龍觀商業發展的主力軍，回龍觀西大街自西向東一路都是各地特色美食。觀內住戶日常就醫也十分方便，除了隨處可見的社區服務站，還有積水潭醫院回龍觀分院、昌平中西醫結合醫院、京都兒童醫院等綜合醫院，雖然醫療資源豐富，但整體醫療條件不及觀外，有一部分人會穿越擁擠的人群奔赴老城區大型三甲綜合醫院。雖然回龍觀交通擁堵，它的內部配套也不是那麼盡如人意，但對眾多程序員來說，能兼顧上班距離和生活質量，價格較低的回龍觀，仍是一個不錯的安家之所。
提問：請教房姐，北京上海公務員集體戶口轉本地戶口需要買房。如果做代持，別人買房掛在其名下，那他可以通過這個房子落戶麼？（實際上不是他的房子）以後如果房子再歸還或賣出對被掛戶口有影響麼？感謝房姐
回答：誰名下有房子，誰就可以落戶。
落戶和這套房子的代持情況無關。
代持通過債權租賃權等轉移物業的資產和控制權，到不會改變物業本身的法律情況。
提問：房姐好，用三張信用卡還月供，月供每月3.5萬，信用卡都是10萬額度，請指示怎麼使用。感覺每月都要淨流出3.5萬，怕捅簍子。拜託詳細明示
回答：空當接龍，
三張卡先分組，如果每張10萬正好一張卡一組
賬單日和起刷日儘量靠近，缺的人工補一下，保證持續穩定輸出。
30萬輸出預計可以在20-24萬左右，還款大半年足夠了。
提問：請問房姐，如果父母在bj已有2套，還能將子女名下的bj房產，贈予給他們麼？贈予是如何收稅的呀
回答：北京的贈予規定是：
被贈予人需要有購房資格，家庭名下可以持有兩套，已經有兩套不能再被贈予。
直系親屬間商品房贈予收3%契稅。
提問：房姐美女你好，問下申卡有沒有次數的限制？
回答：沒有
申卡與次數的關係：
1.申卡最好一次成功，有失敗記錄短期不適合再申請。
2.申卡有徵信查詢次數，徵信查詢次數多影響申卡。
3.持卡數量對申卡有影響。
提問：昨天我在雙井看了一天，分別是九龍花園，蘋果社區，百環家園，華騰園，石韻浩庭，禧福匯，經過同小區同戶型的2016年中到今年初的價格比較，發現品質好的樓盤的漲幅要高於較差的樓盤，於是有所困惑，較差的樓盤是窪地，那麼將來的漲幅能超過品質盤麼？我對投資方向有點困惑，望指教。另外我們未來有兩張房票，那麼是一大一小800+300配比，還是兩小500+500配比好？謝謝！
回答：1.把上一輪的漲幅差異，變成對當前的指導判斷，和看前面開過幾把大，再去買大小是一樣的道理。
2.炒家買入的價格，和app上的價格，又是兩碼事。
即使是app上漲幅，首城國際也沒超過九龍花園呀。
3.這裡不清楚你的現金有多少，能力足夠的情況下，建議單套800萬起。
提問：房姐好，小白，去年Bj北三環上車，首付借款60w。當前現金0，現金流0，工資稅後60，年底部分30，明年年底sfd結清一部分，會有2萬/月現金流釋放。非常看好以及想買農展館棗營團結湖一帶二套，我們老師有什麼好的建議麼，最近是日思夜想團結湖，班都不想上了
回答：去年上車盤暫不看對今年操作沒有太大幫助，負債要計算進來。
當前的現金約等於0，年底打你有60萬現金，這個情況在北京或者其他一線都不適合上車。
團結湖（老公房）一帶漲過了，更多看金臺路甜水園，農展館棗營的老公房相對比團結湖還要貴點，不建議。
所以如果還在北京買，你加上你有一套上車盤，建議現金能湊到250萬再買北京，不然建議去重慶或者瀋陽這些門檻比較低的城市。
陸續辦卡辦貸，隨時保持未來6-12個月現金流預期。
提問：房姐你好，你發的西城的學區分析，是否可以理解，現在西城是最高點最後一棒呢？或者是應該怎麼操作？有西城的一套學區
回答：密室牆壁逐漸合攏時，無數的人會朝著中間靠攏。
甚至為中間的位置大打出手，開高價碼。
你不知道，牆壁什麼時候會最後合攏，但只用知道會合攏就可以了。
那麼應該做的，是出去換個房間，或者一開始就不要跳進來。
如果有房票貸票可以操作，可以出掉裂變。
現在可以掛著看行情。
提問：70年產權的公寓和70年住宅有什麼區別，有說公寓面積小，得房率低，採光差等問題，謝謝
回答：土地是住宅是區分的關鍵。
沒有這個說法。
部分公寓設計和品質差，在銀行的評估值較低。
老公寓採用港式設計的，得房率低，和公寓得房率低是完全不同的概念。
公寓面積小的說法，來自於最近十年大量商住酒店式公寓一居室的建造。
實際上高檔公寓不少有200-500平的面積。
本質上這是一套房子，以房子的視角來看待，而不是硬背標籤。
提問：房姐好，上次諮詢的北京這邊4+3現在還能做嗎，批貸順利嗎
回答：4+3產品本身沒有辦理問題。
問題在於你能不能做所謂4+3。
3成消費貸，單人上限100萬，嚴格審核流水所有負債月供。
有效流水足夠的，可以做。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家搜索關注“北京房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答，每日更新買房精華文章。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。
知識星球部分 熱門文章：
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《中介都有哪些套路？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《怎麼砍中介費？》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《筍盤挖掘過程》
《工薪階層收入有限，怎麼實現買房升階呢？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
閱讀更多 北京房姐 的文章
關鍵字: 原汁原味的德系SUV 房姐 上海
