2019年歲末，還差幾十天就過年了，深圳房價突然大漲，伴隨著業主集體控盤抬升房價，深圳以獨特的方式上了全國頭條，連中央電視臺都來了，這事真的玩大了。

11月，深圳二手房成交逾8000套，創3年以來新高。我們都知道深圳樓市榮枯線是二手成交為參考標準的，以5000套為界，超過5000套說明房價回暖，超過8000套則房價過熱。

11月瘋完，12月熱度未減，二手繼續消化。回首全年，前海、科技園、寶中等熱門板塊漲聲一片，標杆樓盤單套價格上漲超百萬元；深圳灣、香蜜湖等豪宅區域每套上漲五六百萬元也不鮮見，去年限價豪宅更是漲了近1000萬。

有不少剛需夫婦從年初開始看房，已經準備買了，年底一夜之間，房價突然漲到位，現在他們不知道買還是不買了。

「我們看它一步步漲上來，卻因膽小和扯皮沒搞成，這個增加的首付到哪裡賺得回來？不知道這輩子還能不能買得起深圳了！」

被套與踏空哪個更痛苦？以400萬的剛需房為例，追高買入，要站崗2年損失利息大概30萬，但是踏空卻要多掏100萬首付，左右為難，樓市的悲歡令人心酸。那麼這種悲歡的原因是什麼？深圳房價的為什麼會突然大漲？

一、突然大漲的真正原因

市面已經有很多人寫了文章分析，無一例外，都講到了以下幾點：

1.深圳是一線城市中落戶政策最寬鬆的，每年人口大量湧入，住房需求大。

2.深圳有高端就業，人們收入高，購買力強，支撐高房價。

3.深圳可供開發的住宅土地少，商品房太少，房價自然上漲。

4.深圳規劃利好多，總是打雞血。

但是我想講：以上全錯！

以上四個原因過往一直存在，為什麼到現在才突然上漲？其實，深圳上漲的真正原因主要是以下兩個：

1.始於2018年年中的限售政策。

2.11月初的降稅政策

接下來具體分析，先來看一組數據：

2015年：深圳新房成交（82672套，含住宅商業），二手房成交（139892套）；

2016年：深圳新房成交（53217套，含住宅商業），二手房成交（107574套）；

2017年：深圳新房成交（46568套，含住宅商業），二手房成交（73830套）；

2018年：深圳新房成交（51951套，含住宅商業），二手房成交（73047套）；

2019年1-11月：深圳新房成交（53105套，含住宅商業），二手房成交（73616套）；

沒錯，過去5年，深圳樓市的真正底部是2017年，2017年是過去5年成交數據最差的一年，換言之，深圳樓市其實在2018年已經充分調整，憋不住了，準備上漲。但是2018年年中出臺了一個影響深遠的政策延後了它的上漲，並且最終帶來市場的報復。這個政策是：三年限售。

該政策出臺之後，深圳一共成交了多少套二手房？2018年全年成交二手房7.3萬套，下半年約成交3萬套左右，2019年1-11月份成交了7.3萬，兩者相加，10.3萬套。

這10.3萬二手房都被限售三年，鎖倉了！也就是這10萬多套房憑空消失三年！

新房建出來的沒多少，成交的二手還被鎖倉三年，完了，市場上沒房了！供不應求，價格怎麼不漲？想摁都摁不住啊！

一個500套房子的小區，一般流通率在10%，也就是50套掛牌出售，但是現在深圳很多優質小區只有寥寥五六套房子在掛牌，非常詭異。每成交一套，就鎖倉一套，最後導致整個小區一套房也沒有了。換手率越高，整個小區被鎖倉的越多，因此越是成交活躍的小區，房源就越少，惡性循環。

限售一天不取消，深圳被鎖倉的二手房就會越來越多，市面上可供交易的二手房就會更少，供不應求的狀態無法緩解，價格就難以降下來。最可怕的是高層以為限售是降房價的，一直沒有回頭關注要不要取消這個政策。

深圳房價突然上漲的第二原因：降稅

毫無疑問，降稅是讓利於民，促進交易的好政策。降稅長期影響是好的，但短期卻會刺激樓市。降稅之後，假設你省了30萬稅，你會怎麼辦呢？對，把這30萬也作為首付，加上三成首付的槓桿，總價可以增加100萬。實際深圳這一波的最低漲幅恰好是這個幅度，大部分深圳優質板塊都漲了18-30%，有些板塊疊加購買力甚至漲了50%。

二、中國房產的價格機制

瞭解一丁點兒經濟學的都知道供需關係會影響到價格，供大於求，價格看跌；供小於求，價格看漲。

鑽石商人戴比爾斯將這個理論運用到了極致。他們通過控制南非鑽石礦，再和其他新發現的鑽石礦控制者締結聯盟，壟斷了鑽石的市場供應，從而可以人為地控制鑽石的供應量，維持鑽石的稀缺供應。

他們再通過營銷將鑽石與愛情綁定，把鑽戒營銷成為訂婚的剛需品，而且再營銷愛情沒有二手，所以鑽石只能買新的觀念，從而既做大了的鑽石需求量，也避免了二手鑽石返回市場的衝擊。「鑽石恆久遠，一顆永流傳」的廣告詞也成為了世紀經典。

中國樓市因為一些特殊性，遠比鑽石的故事還要精彩。

任澤平那句「房價短期看金融，中期看土地，長期看人口」的名言相信很多人都聽過，它剛好三句，像個公式，非常符合我們中國人的接受習慣。我很認同任澤平這句話，但在我看來，這句話也不過是供需邏輯的另一個表述方式而已。因為土地影響供應，人口影響需求，而金融本身調節供需。

大道至簡，供需其實就是樓市漲跌最基本的邏輯，沒有什麼秘密可言。

關於定價法則，「成本加成定價」的策略似是而非，也就是說在成本的基礎上加上相應的利潤來決定定價是行不通的。

一瓶礦泉水，只要成分大體相同，就沒人關心你是就近開採的還是從兩千公里之外運來的；別人賣兩塊，你就不能因為運輸成本高就賣三塊。你可以定那個價，但是賣不出去，就會被淘汰出市場，剩下的就是控制得住成本的玩家。市場經濟中，通行的其實是「競爭定價、價定成本」的法則。

換言之，不是成本決定價格，而是供給決定價格。

你在菜市場賣紅薯，賣多少價格，不是由你付出多少了成本種植紅薯決定的，而是由市場裡有多少個人賣紅薯決定的，越多人賣紅薯，你越賣不起價。供給決定最終價格。

「成本加成、順價銷售」是賣家做夢都想的好事，但在市場經濟下千難萬難。看看中國以前在糧食政策上的遭遇過的困境就知道了。上世紀末，為了保護糧價，高層「敞開收購、順價銷售」，從農民手裡收購糧食，加個比例賣出去。為此，需要嚴格控制糧食交易市場，確切地說是消滅其他一切糧食交易行為。但全國這麼大，可能供應糧食的渠道不計其數，豈是控制得了的？其結果是，僅糧食收購一項，財政虧損就不下3000億。

即便動用強大的國家機器，想要打贏與整個市場的戰爭，也是極為困難的。

但是中國的房地產市場恰恰不屬於「通常」情況。其獨特之處就在於整個土地市場只有一個供給者。所以中國的房價崩不了，漲了就多賣地建房，提高供給；跌了就減少供應土地，降低供給，讓房價始終在軌道運行。

從這個供給角度來看，限售政策其實是加劇了供需矛盾，越是限售，市面的二手房越少，時間一長，就會報復上漲。

三、對全國樓市的啟示

土地供給的壟斷性決定了它的調控政策，每一輪調控其實都是短期的價格波動，緩過氣來之後會繼續上漲，因為短期調控並不能從根本上摧毀樓市的價值和潛在需求。

1949年中國人從戰爭的廢墟堆裡站起來，在極短的幾十年時間裡，十幾億中國人從貧窮到富有，從農村鄉鎮湧入城市。這是世界範圍內罕有的史詩級歷程。

世界第一的十三億人口，本來就是樓市的天然大需。這比鑽石運營商苦心進行廣告營銷創造需求容易太多。

而第一人口大國在短短几十年迅速暴富的過程，也是將樓市需求集中釋放的過程。這也是中國樓市幾十年超級牛市的根本原因。

人口從農村到城鎮，從城鎮到城市，從普通城市到一二線核心城市的歷史級大遷徙也還沒有結束。

另外，因為房子的金融屬性，房子又逐漸成為人民進行財富存儲、避免財富縮水的工具，讓每一次購房需求的爆發都如同驚天駭浪，一漲再漲。

但是我個人認為房價暴漲並不是好事，暴漲容易逼空下跌，出現金融風險，只有平穩的上漲，對購房者、開發商、高層才是真正的好事。讓房價迴歸經濟增速，平緩上漲，房住不炒，是每一個人的心願。希望2020年每一個人都能實現自己的居住夢想。