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最近，有一位网友告诉我们，在2019年5月份，他买了一套商铺，算上税费共计200万元左右，结果到了8月份，该片区域的商铺均价已经降到了30多万元。值得一提的是，上半年这些商铺的租金都在10万左右/年，结果到8月份，多数只有五六万元了。这位网友询问，房价为啥一直在上涨，而我投资的商铺却在贬值呢？

对此，我们认为，房价也并非一直在上涨，2019年各地房价走势已经出现分化，今后几年房价必然会走下降通道。而过去曾经的一铺养三代的商铺投资已经结束，而将会走向商铺贬值之路，投资者在购买商铺时千万要注意投资风险。

第一，房子对任何人来说都是用来居住的，而商铺是纯投资品。人们可以不投资，但不能不解决居住问题。资料显示，从1998年开始，到2018年这20年时间里，国内商品房销售已经达到了2亿多套，即使打掉了投机性购房需求，但刚性购房需求还是存在的。而商铺就不同了，是用来做生意的特殊工具，市场对商铺的需求是有限度的。

第二，如果国内经济持续向好，那投资商铺的人会多起来，租赁商铺的商家也会络绎不绝，毕竟大家都有得赚钱。而一旦实体经济不景气，很多商铺出租困难，导致价格不涨反跌。当然也有房东为了赚钱，不仅不肯降价，还要涨租金，导致租户也只能把租金分摊到商品的价格里，结果是租户的竞争力越来越差，甚至连高房租也付不起，只能卷铺盖走人。经济形势不好，也是商铺跌价的原因之一。

第三，国内商铺总量已经过剩，投资商铺风险已经越来越大。现在不管是一二线城市，还是三四线城市，都建立了无数商铺，因为每一个商业住宅地产项目，都要连带建立不少商铺。同时，各类商业综合体，都在各大中城市拔地而起，无数商铺蜂拥而入，导致商铺市场早已供过于求。

第四，电商网购平台对实体商铺的冲击力不容小觑。数据显示，2018年中国电商交易额是31.63万亿元，网络零售9万亿。如果没有网购的话，至少有50%，即4.5万亿资金进入实体店购买。对于那些销售标准化、同质化商品的实体店来说，国内年轻群体都在网上购物、订餐，实体店早已到了门可罗雀的光景。而那些经营实体店的人纷纷歇业，投资商铺的房东能把商铺租出去，每个月有点收入，就已经算是不错了。

很多人感到困惑，房价上涨为啥商铺没跟着上涨？实际上，房子与商铺是完全不同的属性，房子是住人的，需求量大。而商铺是用于投资赚钱的，在国内经济向好的时候，房东和租客还能达成共赢，但是在经济不景气时，租客少了，房东也赚不到钱了，甚至商铺拿在房东手里，想要出售都很困难。更何况，目前国内商铺总体已经过剩。同时，电商平台对实体商店的冲击，投资商铺的业主的日子肯定会越来越难过。所以，目前投资商品房风险固然很大，而投资商铺风险则更大。

不执著财经

房价涨，很多人认为商铺也有能涨，其实这是不对的，供需之间不同导致涨跌不同。商铺不是必须品，影响商铺涨跌的因素有好几个：

一，商铺越来越多

房子在造，房子下面的商铺也是越来越多，再加上商业街的商铺，供应量是在不断增加的。而商铺的需求量有限，尤其是一些新开的小区，商铺是没什么要的。商铺的价值在于人流量，买东西的人就这么多，商铺太多了分散了买家。

二，经济不景气

现在开实体店很难赚到钱，店铺转让的很快。有些店面转不掉的都是亏本在经营，只能想办法降价转让，导致了商铺的贬值。

三，电商冲击

很多人都喜欢在网上买东西了，网上商品又便宜又齐全，逛商店费时间，还受天气的影响。这样店里的生意就差了，愿意租商铺开店的人自然就少了。

现在的房价也不是一直在涨，有些地方都出现分化了，未来的房价应该是在现有的基础上平稳发展的，不会大起大落，让刚需能住上房子。商铺越来越多，供大于求，未来也是会贬值的

灵和睿

房价并非一直在上涨，2019年各地房价上涨趋势已经出现分化，今后十年必然处于下行通道。

商铺出现贬值很正常，市场经济下任何商品都不可能只涨价不跌价。

就在2019年5月份的时候，有位朋友买了一套商铺，算上税费总计200万元左右，结果到了8月份，该片区域的商铺均价都已经下降了30多万元。值得一提的是，上半年这些商铺的租金都在一年10万元左右，结果到了8月份，直接接近腰斩，多数只有五六万元了。

商铺之所以贬值，有如下因素：

1、线上零售占比越来越高，且增速远超线下零售

这是宏观大背景，越来越多的消费者选择了网购，去寻求更高的性价比，线下商铺的客户实际在一直流失。在这种情况下，商铺的生意自然大受影响，商铺贬值顺理成章。

2、开实体店赚钱难度越来越高，租户能够承受的租金水平降低，商铺自然贬值

很多实体店不是死于经营不善，而是死于不断大幅上涨的房租。一些无良房东看到租户赚了钱，就会大幅提高租金，动辄30%甚至50%。还有的商铺干脆把租户赶走，自己接下这门生意。租金的提高推高了实体店经营成本，租户只能通过提高价格的方式增加利润，如此一来就会损失部分客户，生意越来越难做。

不赚钱的店铺越来越多，一些人会选择弃租，剩下的自然会协商降低租金。租金水平下降，意味着租金回报率降低，商铺的价值降低，自然就会贬值。

3、物以稀为贵，商铺却是越来越多，源源不断进入市场，贬值在所难免

一方面线下零售占比在降低，另一方面新的项目新的社区不断推出，大量商场、商铺投放市场。在不断萎缩的市场环境下，越来越多的商铺意味着在分摊越来越小的市场，大饼被不断摊薄。市场占比持续降低，商铺的价值自然会不断萎缩。

在有更多选择的情况下，消费者会选择以脚投票。不管是智能手机的普及，还是消费观念的改变，商铺都已经不再是购物的首要选择。从门庭若市到门可罗雀，曾经的一铺养三代，到今天的三代养一铺，都是市场经济进程中的阶段性表现。

财智成功

商业地产有四种产品形态，包括写字楼、商铺、公寓以及车位，其中商铺和写字楼的去库存化周期相对较长。近两三年来，由于中国经济处于逆周期调整，由于房地产开发商开发结构不合理，由于互联网购物模式对商业模式的改变等原因，对国内商铺的销售形成了很大的冲击。

近两年来的写字楼与商铺的销售明显下滑是与经济增长息息相关的，国内经济增速近些年来持续减缓，这会制约房地产消费，尤其是写字楼与商铺的资金门槛高，投资比较大，而且回收期长，转手不灵活，再加上近几年来租售比不合理，所以商铺的销售这几年并不景气，与前些年相比可以说相去甚远，不是城市中心区与人口或客流密集区的商铺，可以说投资价值下降比较明显。

2018年全国商业营业用房销售面积下降6.8%；2019年上半年全国商业营业用房销售面积下降了12.3%。商业营业用房销售明显减速也说明了当前商铺不仅难以升值，而且还出现了贬值的内因。

国家统计局数据显示：2019年2月末中国商业用房待售面积13400万平方米，2019年1-2月中国商业用房销售面积838万平方米，月均销售面积419万平方米。2019年2月末中国商业用房库存销售比为32倍，商业用房库存之高令人咋舌。市场预估，若按当下的销售速度去库存，去化周期需要近100个月。

而2019年前4月，商业营业用房销售面积下降8.8%，4月末，商业营业用房待售面积环比增加30万平方米，库存还在增加。这说明国内地产商的开发结构不合理，在环街建设过程中，不论是否存在客流量，不论是否有密集社群，满街都建铺面，这使国内商铺供给明显供大于求，这不仅对地产商的销售形成压力，也对商铺的升值带来冲击。

近三年来中国商业地产库存居高不下，去化缓慢，供大于求的矛盾非常突出，这令一些租赁企业普遍陷入亏损境地，而且一些购买商铺的投资者因租赁困难与出租价格下跌也出现了借贷压力，想转让又难以找到接盘侠，也是日子难熬。再加上互联网购物模式深刻改变了现代人的生活，所以街头购物的行为大幅减少，这令诸多商铺压力重重。

今天走在国内一些二三四线城市中，过去那些集中铺面与城市街头的铺面都是冷冷清清，了无生机，尤其是东北一些城市，昔日旺季时夜市都是红红火火，如今到了下午五六点钟，铺面就已经打烊，往日热闹的购物场景如今是一片沉寂。一些二线城市的商业步行街还有城市的商业中心，往年都是人山人海、摩肩接踵，而如今大白天也是人丁稀少。四处街头的门面上都挂着销售、出租、转让等字样，萧索之态举目皆是，从这样的现状来看，未来的商铺还有较长周期艰难的日子。而现在一线城市的一些铺面，日子也不太好过，由于租金过高，生意又不景气，租客也在不断减少。

除了一些城市的中心地带与人口密集区的铺面还保持着稳定收益外，多数铺面都不大好过，昔日的服装百货等琳琅满目的街头如今更多地变成了药店、银行、饭店餐馆、水果店、蔬菜店，其中不少都是空铺，而且这些餐饮店还不断换着新老板，这就是当前国内铺面的一些现实。

看到了这些，也就该清楚为何当前的城市铺面升值困难了。现代的城市还在不断扩张之中，新城区不断建设，老城区人口被稀释且老龄化严重，老年人消费又比较保守，新生代又沉迷于网络，除了出来吃吃饭，大多都是网购一族，所以铺面如果不处于闹市、人流与客流比较集中的地带，又没有形成金融、娱乐、餐饮或其他文化及服务圈，就难以升值。

因此国内铺面的升值不是投资之后靠等、靠卖、靠租金，还要靠文化娱乐等方面的建设，构筑人们的精神与物质文化生活圈，要让人们从网络的世界走出来，走进生活的商业圈，只有这样商铺才有出路。

如今很多大型购物商场都纷纷凋落，其实这些大型商业建筑内可以有许多新时代的商业构思，只是国内的一些商业人缺乏创新能力，这需要创业与创新人才去思索去改变。但是我相信现实会倒逼商铺的改变，商铺也不会始终萧索，不过这还需要时间去改变，需要城市化进程的加深，需要居民收入的提升，需要城市精神与物质生活的细化，需要社会服务业的精致分工。

馨月说财经

朋友们好！

确实是这样的，现在房价仍然处于白银时代，未来房价还会缓慢上涨的。但是商铺未来贬值的风险可能就会比较大了。这主要是因为以下几个原因，我们来分析一下。

电商影响越来越大

现在电商对与商铺的冲击越来越大，越来越多的电商正在出现，这些电商对于商铺的影响是非常大的。

由于电商的影响，首先是导致租用商铺的商家慢慢出现不赚钱的现象，慢慢的生意就做不下去了，当然就不会租商铺了。商铺租的人少了，商铺也会慢慢贬值的。

电商一般来说，不需要租用商铺。电商只需要租用一间仓库就可以运作了，根本就不需要昂贵的商铺。因此，因为现在电商根本就不会租用商铺，因此，也会导致商铺需求量下滑。

因此，在电商的影响下，原来租用商铺的实体店家生意不好做，要退租，而电商卖家也不会租用昂贵的商铺。

在商铺总体需求下滑的影响下，可以说商铺贬值也就是比较正常了。

商铺供应量不断上升

现在商铺供应量不断上升，也是商铺贬值的一个原因。现在城市中，可以说商铺的供应量是非常大的，一些新楼盘不断推出，商铺也是不断推出。但是城市人口的增加又是缓慢的，需求的增长也是缓慢上升的，而且商圈的形成也需要很长的时间。

如果商铺供应量不断上升，供应量大了以后，可能导致商铺根本就涨不了价格，也就会导致商铺价格下滑，出现贬值的现象。

因此，商铺供应量不断上升，也是导致商铺贬值的一个原因。

商铺自身特点导致商铺贬值

商铺和住宅是不一样的，商铺一般是40年产权，商铺出售交易的税费较高，购买商铺贷款比较难，而且贷款利率较高，并且商铺用途单一。

商铺这样的一些特点，有时候会导致商铺需求量下滑，商铺需求量下滑会导致很多商铺卖不出去，商铺出现了供大于求的现象，就会导致商铺成交价格下滑，商铺成交价格下滑就意味着商铺贬值了。

因此，商铺自身具备的一些特点的影响下，也可能会导致商铺贬值。

综上所述，住宅上涨，商铺贬值的主要原因就是电商的冲击，以及商铺供应量不断增加，还有就是商铺自身特点的影响。

睿思天下

首先要明确的一点是：房价没有在持续上涨，目前几乎是达到了高点，未来也是很难再一次通过推动发展来保持经济增长。无论是住宅还是商铺！

其次，住宅的价格上涨主要是有供求关系来决定的，而商铺的价格是有租金或者预期租金来决定的。两者还是有着本质的区别。

还有，住宅是基本上成为了永久性产权特色的社会必需品；而商品的使用期一般是在40年，有些甚至不到40年，而且随着越来越接近使用期限，土地的价值折扣也会越大。到期后会增收高额使用费或者拆迁保持极低的补偿费。

那么为什么住宅还能保持住相对稳定，而商铺却是持续下滑更加严重？

另外一个冲击最大的原因就是网购，大部分的商品都是可以通过网购来实现的。甚至包括了最热火朝天的饮食产业。再加上科技越来越大，量身定做的个性化网络营销和高速高质量的配送完成可以做到足不出户。

从房地产投资风险来看，最大的风险就是投资商铺，其次是公寓和办公楼，再是住宅地产。或许未来的房地产亮点在于养老地区，而这种养老地产未必一定是养老养生公寓投资，也可能是养老城市的住宅房地产投资。

鞅论财经

房价上涨，商铺就一定增值，这个话题，本身就是伪命题！影响房价的主要有以下几方面：

1.区域经济发达程度，区域经济越是发达，房价的增值空间就越大，就好比香港、澳门、北京、上海、深圳、广州，这些超一线大城市，在经济高度发达的背景下，工作品种完善且机遇很多，吸引了大幅人口流入，房子供不应求，房价也随之水涨船高；

2.国家政策利好驱动，随着国家近几年深化改革，不断推出新的自贸区以及深化区域经济转型，例如，雄安、海南自贸区、粤港澳自贸区、深汕自贸区等，这些政策性的利好，也在驱动着容城、雄城、安新、海口、珠海、东莞、惠州等地区房价的上涨；

3.货币政策松紧驱动，货币政策松弛，即央行降息，会使得大量热钱流入股市和楼市，从而推高楼市的价格。

4.地区品牌打造驱动，想必大家也都清楚，万科、万达、碧桂园等大型品牌房企的进入，会推高该区域楼市，这是因为高级品牌具有凝聚力，会吸引富人流入该区域，从而推动该区域的楼市。

相比，影响商铺的主要是以下几方面：

1.地区营商环境驱动，企业在投资时会优先考虑当地的营商环境，营商环境包括：当地政府对于企业的优惠政策、当地社会经济的繁荣程度、行业壁垒、监管的复杂程度等，营商环境越来的地区，吸引的外来企业越多，会创造更多就业岗位，人流量多了，商铺的价格也就会随着上涨；

2.城市集群效应驱动，大企业、学校、商圈、工业区等集群效应，会推高商铺价格。

综合以上，我们可以看到，影响两者的因素并不完全一致，因此并非是房价上涨，商铺就一定会上涨。

老林评市场

住宅与商铺是两个概念。就像家常菜与到宾馆吃饭一样。

住宅是每一个人都需要，市场需求无比巨大。而且，到目前为止，国内的住宅，还没有完全满足市场需求。

根据已经披露的数据，从1998年，截止2018年的20年时间，国内已经销售的商品房，也就2亿多套。还有不小的空间。所以过去20年，房价一直在上涨。

商铺不一样，商铺可以当作一个生产工具，不过是用来做生意的特殊“工具”，所以市场需求是有限度。这是第一个。

其次是，国内已经建成的商铺，总量略有过剩了。现在几乎每一个城市，从一线带二三线，到四五线，都建立了无数的商铺。因为每一个商业住宅地产项目，都连带建立了不少商铺，这是其一。然后是商业综合体，在各个大中城市拔地而起。然后是各种写字楼，横空出世。无数的商铺，纷涌而入，让市场供过于求。一个朋友在十年前投资了1000多平方米的商铺，到现在价格没有上涨，出租的租金，还不如直接用于民间借贷，他是全款购买的，没有贷款，都后悔死了。

第三个是，网购极大地冲击力商铺的市场需求。

现在网购市场日益扩大。如果没有网购，那么现在网购的数字，至少有50%要进入实体店购买，这就是一个非常可怕的数字，2018年中国电商交易额31.63万亿元，网络零售9万亿元，中国已成为全球第一大网络零售大国。

9万亿网络零售，只要有一半进入实体店，就是4.5万亿，由此可见网购对实体店的影响。在这样情况下，商铺贬值就能够理解了。

波士财经

房价一直上涨，商铺为何贬值？

问题的重心是商铺为何贬值，我们从下面几个角度来分析。

首先，商铺的主要用户是实体经济中的流通环节，终端服务环节，在过去几十年里，实体经济强调终端为王，渠道为王，无论你是生产成品，半成品，甚至配件，最终都要以终端成品零售市场挂钩，就如不锈钢，他作为我们生活中最重要的一种原材料，如果没有做成各种商品，是没法销售的，所以，即使只是不锈钢带，不锈钢板材的生产商，也需要通过不锈钢制品企业，将不锈钢带，不锈钢板生产成各种餐具，容器，家具，家电等等消费品，被消费者购买， 或者通过房地产建筑公司，配置到建筑装饰中，才可以完成流通。

因此，很长一段时间内，消费类的实体经济及终端服务经济，一直都坚持走终端为王，或者渠道为王的路线，这样一来，国内出现很多面向终端的渠道运营商，如红星美凯龙，苏宁电器，美宜佳超市，海澜之家，海底捞，维也纳酒店，链家等房产中介，以及各种商品的批发城等等， 导致商铺的价格不断的走高。

而现在，终端为王，渠道为王的市场格局逐渐被弱化，他面临着来自各种新兴市场模式的挑战，如天猫京东这种大型的综合类目电商平台，苏宁这种细分领域的电商平台，小米华为这种自营的网络销售模式，美团、土巴兔、贝壳、饿了么等各种服务类网络平台等等，各种网络购物平台，网络服务平台的出现，逐渐弱化了商铺在流通中的作用。

我们设想一下，过去，一个大的家用型家具公司，可能在全国需要几百家终端代理商，但人家一个林氏木业发展起来，一个都不要，同样的，小米几百亿的销量，这在过去，需要全国上千家终端店面才能完成的吧，现在，人家一个网站，几十个人，再加上一个快递公司，全都搞定，韩都衣舍，三只松鼠..等等互联网品牌越来越多，而前几年，O2O的风口上，大众服务型的平台发展起来了，一个饿了么，要减少多少人去餐馆用餐？ 一个12306要减少多少家车票代理店？ 一个支付宝、微信支付，可以减少多少人去银行排队？ 其他的就不一一列举。

近几年，整个社会的消费经济发生了天翻地覆的变化，而且，这种变化会越来越快，这就导致过去必须依存于商铺的流通环节，有了更加多元化的流通途径，商铺的需求逐年降低， 此外，商铺还不同于住宅，其交易税种不同，税额也不同，没有住宅那样方便交易，需求降低了， 还没法炒，肯定是会逐渐贬值的。

狼眼视界

住宅和商铺是两码事。

住宅房价的上涨，有一个很大的因素支撑，就是刚需。虽然房价过去中途也有过调整，但幅度很小，时间很短，很多人一直在等着买房，当房价有所下跌，刚需买房者马上就会入手，因为大家不知道以后会不会又涨上去，从而形成房价很难跌。

当然，刚需只是支撑住往下跌，而房价往上涨，则主要是由于地价上涨和资金推动，持续性的货币超发流向房地产，叠加刚需的支撑，房价回过头去看，确实长期都是上涨的。但是不同地区差异比较大，一线城市，因为人口流向和经济水平的同步推动，房价更为坚挺，而二线城市，则因各地产业支撑的区别，涨跌幅度不一。

而三线城市，则差距更大，受到棚改货币化支持的部分城市，过去三年房价就翻了一倍。其他的三四线城市，有前几涨多了的，现在没有人口支撑，当地经济水平也没跟上，房价已经开始向理性回归，步入下降趋势。

商铺则不一样了，商铺不是刚需，主要是投资驱动。商铺能不能增值，首先就取决于商铺能不能租出去，租金能不能上涨。从这两个角度可以去了解为什么商铺涨不起来。

现在宏观经济不景气，这是众所周知的，GDP增速不断下行，到二季度下降到了6.2%，宏观经济的下行，自然对商业服务会造成影响。虽然说媒体每天都在说消费升级，但是收入增长如果没有上来，拿什么去消费呢？

在经济低迷期，大家消费都更加谨慎，商铺的生意自然就不好做了，这家开几个月开不下去关门了，另人接手后又开几个月开不下去关门了，接着就没人敢租了。商铺要想租出去，就只能降息。因为投资商铺的就是想通过出租来获得回报，租金降的话，商铺自然就会贬值。

更麻烦有一个就是现在互联网电商已经全面普及了，不光有淘宝，还有京东，这几年拼多多还异军突起，对线下实体店铺也造成一定的冲击。这些，对商铺价值的提升都是负面性的，而买商铺的人都是基于投资的目的，投资回报下降了，买商铺的少了，供大于求，自然只有进一步贬值。

当然，这并非绝对，很多地段好的商铺，人流量支撑，加上商业圈氛围良好，形成了特有的商圈文化，消费者聚集，商家抢着入驻，也是有的。

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