寓空間供應鏈

我認為原因主要有2個，沒房票和買不起住宅。。

第一個原因，就是限購政策的影響，導致很多人買不了住宅。

在這一輪樓市調控中，很多一線城市、二線城市，包括部分熱點三線城市，都不同程度的限購、限售，這就造成了一個普遍的現象——沒有房票買住宅。

而在大部分城市，公寓都是不限購不限貸的，大家都可以去買。

於是，不限購的公寓逐漸被大家認可。

第二點，就是公寓的投資門檻比住宅低很多。

我們知道住宅通常總價比較高，首套首付還好，在三層左右，但是二套就要70%左右的首付了，尤其是一二線城市，70%的首付可是一筆不小的數目。

但是公寓一般面積小總價低，對於想要投資房產的人來說，門檻較低，不需要太大的成本投資。

於是，承擔不了住宅高成本的這些人，公寓就成了首選。

那投資公寓真的好嗎？我個人並不建議投資公寓。

公寓，也叫做商住兩用房。因為不限購不限貸的，因此，在房產調控收緊的時候，中介特別喜歡推銷公寓。

公寓的優勢是價格比同地段住宅便宜，但也僅此而已。

從持有成本上，公寓首付比例高（至少50%），貸款年限最高只有10年。因為槓桿比例低，一拉開年限，在持有成本上，甚至還不如住宅。

舉個例子，如果一個公寓總價是100萬，首付5成，上車成本就是50萬，每月月供5278元。如果同樣是首付50萬，購買普通住宅，就可以買一套總價為166萬左右的房子，按照最長30年來算年月供每月6100元多，月供相差不到1000塊。

所以，買公寓的房貸並沒有比住宅輕鬆多少，性價比也就沒有了。

有人會說，公寓的租金回報率高呀。

因為公寓便宜，租金回報率是比住宅是要高一些，但像一線城市，住宅租金回報率都在2%內，公寓即使價格便宜一半，也不過4%。但在其他城市，公寓能不能租出去，又是很大問題。

要我說，公寓也並非完全不能投資。

前提是做到兩點：一是能長期持有，也就是不急著收回本金。二在租金收益率上要好好計算。

如果一個公寓能做到15年回本（相當於租金收益率6.6%），那確實是個不錯的投資。

但現實情況是，能達到這種回報區間的房子少之又少——選址、規劃、人流都會影響租金和出租率。

還有人說，我可以等房產增值了轉讓啊。公寓總價低，等房價普漲時賣掉，投資回報率更高。

這麼想的朋友們可長點心吧！轉讓公寓不僅意味著一大筆稅費，更可怕的是面臨著政策“緊箍咒”隨時收緊。

實際上，所謂的“公寓”，房產證上都寫著是商業房產屬性，按照政策，這種房子是沒有居住功能的。

開發商推這種項目，都是在打擦邊球，早些年地方上鼓勵搞房地產，對這事也比較寬鬆。

但現在氣候變了，一線城市2017年開始帶頭整治商住房，有的直接把煤氣給斷了，鬧得現在很多人都不敢接盤公寓了，北京甚至把商住房也限購了，很多之前買公寓的投資人，這會兒賠本幾十萬都賣不掉……

總而言之，值得投資的公寓，僅限極少數租金回報率高的項目。而租金回報率往往是房產中介忽悠的重點，你如果要下手，一定得自己獨立做下調研功課。

另外，投資房產，任何時候都建議優先考慮大中城市、核心位置的房子。

首選也一定是稅費更低、流動性更好的住宅。就算預算少，也儘量不要考慮公寓或商鋪，尤其是別把自己寶貴的首貸資格浪費在上面。

我是萬能的老左，如果你還有其他問題或者不同意見，歡迎給我留言，也可以關注我，查看我的專欄文章。

萬能的老左

公寓適合長期投資，但一定要選市中心的。我自己真實經歷：在昆明有一套住宅89.99平，2011年55萬入手，月租金才1700元。後來2015年又想到西雙版納買了套養老房，想著冬天去闢寒，看中了潑水廣場邊的酒店公寓，48平32萬入手，月租卻達到1500元，如果自己做民宿可能會到3000左右。所以長期看來，投資公寓比較合適，租金回報高於住宅，總價低。只是房價漲得沒有住宅快。很多人把公寓看成洪水猛獸，怕40年到期會有高額土地續費，其實現在政策也就10幾塊一平米，最高不超過1萬吧,50平也就1000元不到。真實經歷告訴我，別人雲矣雲，還是要看各人的情況和各城的政策，適合自己的才是最好的。

清茶00

確實是這樣子，舉個例子，昨天下午我們又幫一個客戶買了一套公寓，那麼這個客戶也是很典型的一個快要退休的人，一輩子呢，其實對理財沒什麼概念，在建築公司上班，做安全施工的，那麼現在積累了本金，其實買的理財收益率也就百分之三四，非常低，所以他就考慮買一套公寓，當然房子被限購了，所以這是很典型的一箇中產。

1.第一個在目前中產的投資渠道里面，其實呢基本上可以考慮的產品都是在百分之六左右，沒有什麼超過6%的，那麼你手裡幾十萬，那你想在100萬金融資產裡邊也就百分之七八左右收益率，買其他的東西來講的話，就更不靠譜了，寫字樓、商鋪也太貴，可能上幾百萬，而且這個回報率也不一定很高，相對而言，公寓是僅次於住宅最好的一種投資產品，所以在這個時間點上，住宅不讓買了，那肯定特別是這個大城市的公寓，就具備這樣一個投資前景的。

2.第二個其實從目前來看的話，大概你會發現，北京的這個公寓跟住宅之間的比例大概是一個50%-60%的一個價格差，舉個例子，你看北京大概三里屯兒這種區域來講的話，他的住宅可能在10萬每平，但它的公寓呢，大概就是5到6萬每平，租金公寓還有一個特點，它的租金都非常高，比如三里屯兒60平米的房子，一般可以租到8000到1萬左右，相對而言，這個租金收入還是比較可觀的。

雖然我們認為其實將來新一線城市或者二線城市的這樣一個核心區的一些公寓產品來講，它的這個投資回報率來講話不僅租金會高，另外它的升值空間還會比較高，而且對於中產來講的話，其實是這樣的，一個總價門檻也不高的情況下還是比較受市場歡迎的。

弘富財商特邀房產投資培訓講師/ 劉洪先生提供/ 歡迎留言討論及關注

深圳前海弘富財商

公寓是投資品，不是剛需品，之所以受寵，在於自身的投資前景。

1、40年期限問題

公寓的土地使用年限40年，到期後，依法定程序繳納土地出讓金，大概是房屋價值的1%，可再續40年；如40年期滿，國家沒有規劃重大調整，沒有基於國家利益、公共利益，必須拆遷公寓，則再續40年是大概率事件；萬一國家40年後不續期，國家要依照拆遷補償程序賠錢。

對於公寓的房屋產權年限，是永久的！花了幾十萬，買的鋼筋混泥土建築，永遠都是買房人自己的。公寓成為危房、無法居住後如何處理？以後國家會出臺相應的處理辦法。

2、公寓的政策

公寓相比於住宅，有很多差異，比如水、電都是商業屬性，會比住宅的居民用水、電要高，後期使用成本較高。

按揭貸款政策上，需要首付5層，貸款最多隻能貸5層。除貸款首付比例要求至少50%外，在貸款年限、貸款利率上，都比住宅更為苛刻。所以，作為投資品的公寓，准入門檻更高。

3、公寓投資“香餑餑”問題

公寓能不能成為投資客眼中的“香餑餑”？要看公寓自身的區位、商務配套、市政配套及戶型設計情況。

目前市場看，區位好，商務配套多，輻射商務人口多的地方，加上交通、餐飲、醫療、行政等市政配套完善，這樣的公寓是非常受歡迎，不愁租，也不愁賣，佔用資金小，回報率可觀，投資前景看好，是名副其實的“香餑餑”。

對於區位優勢不突出，不能輻射商務人口，周邊市政配套不夠完善的公寓，加上公寓自身的劣勢，無法落戶，商業屬性的水、電費，40年土地使用權等，不容易出租，空置率高，後期出手也比較困難，這樣的公寓大概率就是負資產。

所以，作為投資品的公寓，一定要選擇好！投資嘛，就有風險！公寓投資也不例外。要注意多瞭解公寓輻射商務人口、區位、市政配套情況，尤其是交通，確實很重要。

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房壇法菜

我是真心不建議小康家庭，貸款投資商住兩用的40年產權公寓，因為對於這些小康家庭並不是投資，而是習慣性跟風，這些人將會成為公寓的接盤俠。

我不是在危言聳聽，你且聽我分析：

1、公寓幾乎不存在二手交易，這一點可以理解吧，因為稅費極高！所以公寓的投資只能用於租賃！

2、公寓的首付在房產價值的50%以上，貸款期限最長十年，貸款利率為基準利率上浮40%-60%。

3、公寓的面積大部分集中於50平米以下，水電費高於住宅水電費，單氣。居住環境並不十分舒適。

以上是公寓的三大特點，那如果我告訴你，將來房子越來越不好租，房產稅按房子數量徵收，40年土地到期後，房子會收走或者直接不屬於你，你還會買嗎？目前這還只是預測，但有很多人已經在採取措施了，畢竟我是銀行的，買房賣房的我都見的多，看的多，聽的多，想的也多…

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銀行研究僧

首先，40年產權的商業公寓你買到手時只剩下三十幾年，並沒有四十年，其實你只有三十幾年權限。真到了四十年後，房子怎麼處理誰也不知道，是拆了再蓋，重新蓋房誰來出錢，這些問題很難解決。

其次，你買的只有三十幾年的權限的公寓如果轉手賣給別人時，可能只剩下二十年的權限了，沒有人會再去買只剩下二十年權限的房子。這樣的房子根本不值錢，現在大量的過去買只有四十年產權的商住兩用的房子的人，二手房賣出去根本就沒有人要，只有砸在自己手中。

其三，只有四十年產權有房子沒有流動性，投資買房的前提是房子有流動性，當你想賣的時候能賣出去，還能賺點錢，而只有四十年產權的商住兩用房是沒有流動性的，賣不出去，不信你可以在當地去買人家的二手商住兩用房試一試，就明白，當二手商住兩用房有買主的時候，賣二手商住兩用房的人就像中了彩票一樣。

所以，筆者認為， 所謂的40年產權商業公寓成了投資“香餑餑”，只是房地產中介和房託們騙人的話，並不可信。說實話，現在任何在中國的房產都已經沒有投資的價值了，更不用說只有40年產權商業公寓。現在可以說是投資房產到了風險最大時候了。

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金融學家宏皓教授

我是小魚，一個連續創業者，大家可以關注我，給大家持續帶來創業和投資的經驗。

我正好買了一套公寓房，100平的，座標珠海，貸款年限只有10年，首付50%，價格是周邊房價的2/3。最近很多城市都出現了公寓的投資熱，通常來講“事出反常必有妖”，但是這次的投資熱，可能還真是有道理的，我這裡分析給你聽下。

限夠令恐怕還會持續

這兩年的限購令非常嚴格，就拿珠海來講，珠海戶口，且是首套房，才能按照30%按揭。如果沒有珠戶或者3年社保，就買不了房了。因為房價不僅關係到國家經濟發展，還關係到普通人的生活，每次看著最低100萬的首付，我就為現在的年輕人感到焦慮。這哪一年才能湊夠首付，湊夠了首付，這一個月上萬的房貸吃得消嗎？所以限購令恐怕還會長時間的持續。

過渡性居住

放假上漲，導致很多年輕人無法購房，那麼選擇一套小面積的公寓樓，相對來說還是輕鬆不少的，可以作為年輕人的過渡性住房。現在公寓的配套已經非常完善，居住環境也不錯，所以生活完全是沒問題的。即使租房住，這種公寓的價格和環境也是好過很多老舊住宅的。

酒店公寓的興起

最近不少大品牌都進軍酒店公寓了，現在任何一二三線城市都可以看到大量的酒店公寓。因為現在的土地成本太高，很多酒店沒有辦法再自己建樓了，成本太高，資產太重。所以轉向租大量的公寓來做為酒店使用。因為公寓本身有著完善的物業條件，外部環境不用酒店自己維護，會省出很多的成本，而酒店公寓的價格通常也比專業的酒店價格便宜，而且環境還好。我現在出差都是住酒店公寓。所以購買一套公寓，很容易就可以放租給酒店使用，投資回報價值還算不錯。以珠海一套50平的公寓來算，購買價格是90萬，出租給酒店公寓的價格是5000元/月，一年就是6萬的投資回報，這樣算下來年回報率接近7%。這樣的投資穩定沒有風險，需要用錢的時候，還可以公寓抵押或者出售。有點閒錢投資公寓還是不錯的。

很多人還抱著以前的老觀點，覺得商用房只有40年產權，水電又貴，不能用煤氣等等。在一二線城市，公寓就是未來的趨勢，不論是美國、日本、香港，都是有大量的公寓，年輕人住公寓已經成為一種趨勢。

如果有需要諮詢我的，可以在評論中留言或者私信我，小魚告訴你投資和創業趨勢以及經驗。

小漁的創業信條

香港保險海外理財波波

商業公寓與住宅完全不一樣，無論是土地屬性還是房子使用時成本，但為什麼還有那麼多討好，我們來淺析一下：

01

商業公寓的優點

1、地段優勢：商業公寓一般都處於區域的比較中心繁華地段的位置，配套、人氣、生活便利連很多住宅區都無法與比擬的。

2、投資回報：一般處理商業中心地段的公寓的租售比都相當可觀，這作為房產投資保值的一個渠道。且現在深圳對公寓的包容度越來越高，有一些公寓已經可以作為特殊住房申請學位了。

3、不佔名額：不限購、不限貸，不會浪費名額（要知道深圳的房票是多麼的珍貴），一些比較地段優質的公寓往往都會出現被投資公司打包的情況，畢竟未來公寓的租售將會佔到整個租賃市場六成以上。另外多說一句，未來的商業公寓基本都是隻租不售的了！

4、使用靈活：因為是商業性質，那就既可以註冊公司當辦公場所，也可以自住（深圳大多數公寓都通燃氣，帶內陽臺的）

5、使用期限：據新《物權法》第149條，建築用地到期後可以自動續期，屆時申請補地價續期即可。

02

商業公寓的缺點

1、使用成本高：水電、物業、費用等，都是商業標準收稅的

2、轉手成本高：商業公寓的稅費比住宅的高

3、有些公寓無煤氣，不能明火，沒有陽臺，居住舒適度差！

4、大部分商業公寓不能申請學位。

總結一下：買公寓的基本80%均為投資客戶，而剩下部分或過渡居住其他使用！

阿均哥

我來說一下為什麼投資公寓吧（就深圳而言）:

首先，公寓不限購不限貸，想買幾套買幾套。對於有錢人士來說，投資公寓屬於長線投資，低風險，高保值；或者對於高薪人士來說，買套公寓先住著，等以後有實力了再買套好的住宅，反正不佔名額，不影響貸款，而且買了住宅也要時間等交樓，等裝修，這段時間依然可以住，給自己的房子交月供，好過替別人還月供。等到以後不住了，房子可以拿去出租，好的公寓租金可以抵很大一部分的月供。

強調一點，公寓分兩種，一種是商業辦公，一種是商務公寓。前者類似於寫字樓，嚴格意義上來講不可以居住，而後者主要是用來居住的。如果政府嚴控商業辦公型公寓不可以居住，只能公司對公司交易，那麼將會大大的成就商務公寓。

再強調一點，公寓跟住宅的受眾群體不一樣，二者不可以相提並論。很多人受網絡不專業言論影響，看不起公寓。而實際上，購買公寓的人層次往往要高於購買住宅的人。購買公寓的人群，往往是資金雄厚，住宅名額佔滿的人士，做長線投資；或者是有購買住宅的實力卻沒有達到購房條件者。無論哪種，都不遜於購買住宅者。要知道，在深圳能賣上億的房子，除了別墅，就只有公寓了。至於物業管理費貴，水電費貴的，那些都不是事，他們不會去在意貴幾百塊錢的。

最後，有人可能會說，公寓主要靠收租。年限長了，樓齡老了，肯定不好租出去了。那麼重點來了，商業公寓土地拆遷賠償比例是1:3，比住宅高了三倍。

所以，不要看輕公寓。在深圳，有房子就比沒房子強！還有其他房產方面的問題:比如想投資房產啊、諮詢購房條件最近房產政策啊什麼的，隨時歡迎關注我，諮詢我，定知無不言。

關鍵字: 商業 香餑餑 財經