撰文=燕十三
伴隨著房地產調控進入“深水區”，房企普遍追求規模化，藉助“高週轉”實現彎道超車，與此同時，房企的土地儲備規模與結構，對於房企未來命運影響重大！
縱觀2019年房地產現狀，在“房住不炒”的宗旨下，房地產調控保持高壓，土地出讓條件變得嚴苛，限地價、限房價、競自持、競配建、競總部引進的土地出讓方式頻繁出現，讓房企拿地壓力倍增。而在西安市場，這一現象十分明顯，因此，2019年房企拿地愈加謹慎，拿地方式除了招拍掛之外，收併購佔據大流，房企對於優質土地的爭搶十分激烈。
數據機構統計出2019年各大房企在西安新增土儲（包括招拍掛及收併購等）的排名情況，從榜單中，可以窺視房企佈局規模及未來的發展路徑：
從各大房企2019年新增土儲來看，恆大、綠地、綠城分別以1228畝、948畝、797畝位列三甲，這個排名基本在意料之中。
首先，恆大地產盤踞秦漢新城，以“文旅產業+地產開發”的模式，開發恆大文化旅遊城項目，在2019年4月19日，除了住宅用地之外，大手筆拿下657畝純商業用地，作為恆大文化旅遊城的後期補充。恆大模式是以“文旅”聚勢，以“商業”增值，拉動消費，促進就業，從而低價拿地。
其次，綠地以西鹹新區為主戰場，主要打造商務綜合體，並配建一部分住宅。除了2017年綠地在灃東一次摘地8宗土地共計925.7畝，此外，2019年2月20日，綠地拿下高新137畝商業用地，該地塊為綠地絲路全球貿易港項目，總投資約80億元，計劃打造集總部辦公、五星級酒店集群、國際商貿、大型會展、高端公寓為一體的大型商業綜合體。
其次，綠城在國際港務區開疆拓土，以綠城·西安全運村住宅開發為依託，配建住宅、酒店、商業、辦公等物業。除了目前全運村在售地塊之外，2019年，綠城在港務區拿下多宗土地，成為未來幾年參與市場逐鹿的有力競爭者。
除此之外，還有一個重量級巨擘華僑城集團，2019年1月，華僑城一舉拿下灃東947畝商住用地，擬建華僑城大型文化旅遊綜合項目，而在2019年7月，華僑城以31.29億元轉讓陝西西鹹新區5宗商住地80%權益給融創，因此使融創以698畝新增土儲位列榜單TOP4，華僑城則委居第七。
榜單中其餘房企，招商地產在西鹹文教園、軟件新城、港務區摘地，萬科地產在西鹹新區、大興新區等摘地，金地則在空港新城和港務區有所斬獲，而天地源和高新地產，作為本土國企，高價競得軟件新城優質土地，創高新區樓面價新高。
參照2016-2018年摘地，我們會發現一個極為奇特的現象，2016-2018年摘地排名靠前的房企銷聲匿跡了，反倒是央企國企一擲千金，為何國資突然發力？
按照第一份榜單數據，是否能夠清晰反映房企大西安佈局？做不到，因為不少房企在2016-2018年之間已經閃電出擊，在招拍掛高價地全面爆發之前，許多房企已經開始“招拍掛+收併購”（參照2015年融創收購天朗部分項目，2016年萬科抄底西安，2017年碧桂園滻灞灃東摘地），提前將土地納入囊中。
因此，以下這份“截止2019年底大西安品牌房企土儲排行榜”，大概能夠反映房企在大西安的土儲情況以及未來參與競爭的實力！
誰也沒有料到，排在第一位的竟然是碧桂園！從公佈數據來看，未開發的土儲面積接近兩千畝，待售面積441萬方，成為大西安房地產市場最大的賣家。
其次，綠城、融創、金輝、恆大、萬科等這些民營房企（部分為混合制），在真實的土儲排行中排名靠前，結合2019年的土拍市場和摘地情況，明顯反映出一個問題，部分一線房企未雨綢繆，已經在兩三年前提前大量囤地，待到拿地要求嚴苛、地價上漲明顯大的2019年，國企和央企則開始發力。
當西安土地價格還沒有全面啟動的時候，這些一線房企已經抄底，而央企國企進場之後，直面高地價，一個比一個勁爆！
根據各大房企摘地的途徑來看，簡單總結一下，對於2019年房企土地市場大致的有以下五個認知與大家分享：
其一，西鹹成為主戰場。由於主城區摘地又難又貴，西鹹新區反而成為香餑餑，碧桂園、華潤、融創、綠地、萬科、陽光城、中海、金地、中南等一線房企，大量進入西鹹，此外，新進西安的房企如電建、中梁等名企，第一步落位也都在西鹹。
其二，收併購成為主流。萬科、融創、保利、龍湖等房企，繞開火爆的招拍掛市場，進行土地收併購，最為典型的兩個房企，一個是龍湖幾乎不會出現在高價地拍賣現場，但龍湖天鉅、景粼天序等地段都堪稱絕版，另外一個便是保利，目前雁塔區西姜村、青龍寺組團的深入，都令人只有豔羨。
其三，產業摘地逐漸變多。例如滻灞騰訊&邁科，港務區華潤、招商蛇口、電建、中冶等，還有綠地中國國際絲路中心、綠地能源國際金融中心、綠地絲路全球貿易港，恆大文旅城打造童世界等都存在產業摘地，配建一定量住宅，這一類摘地門檻較高，例如要求世界五百強，或是某一領域巨頭，但能夠吸引產業，也算是一種良性選擇。
其四，聯合開發成趨勢。因為，大西安範圍之內，摘地難度變高，因此聯合開發成為主流趨勢之一，例如華僑城聯合招商蛇口開發雍景灣，融創聯合華僑城開發海逸長洲，中南聯合萊安開發中南君啟、紫薇聯合萬科開發大都會等，還有一種管委會聯合房企開發，例如曲江大城、全運村、未來城市等，從一級土地開發到二級市場深耕，都有合作方式。
其五，“國家隊”拿地表現積極。在房地產調控保持高壓，土地出讓條件嚴苛的情況下，實力強勁的國企、央企，如高新地產、天地源、中國鐵建、西部機場集團等，在2019年土地招拍掛市場表現十分積極，拿地價格也突破市場預期，成為未來高價房的競爭者。
再次強調一下，雖然2019年碧桂園摘地並不突出，但按照房企累計土地儲備，碧桂園還排在第一位。
目前，除了碧桂園·香湖灣1號、閱江府、國湖、鳳凰城、瓏悅低密盤剩餘貨值之外，碧桂園土地儲備的文景府、壹號城市、幸福城市等項目，都佔據城市核心地段，或將成為未來碧桂園競爭籌碼。除此之外，還有一部分股權收購項目尚未啟動。
如今，房企競爭進入“下半場”，如果土地價格繼續高漲，那麼眼下收入囊中的這些土儲資源，就是一線房企僅有的“便宜子彈”，誰的土儲資源夠多，誰將能夠決勝下半場！
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