撰文=燕十三
伴随着房地产调控进入“深水区”，房企普遍追求规模化，借助“高周转”实现弯道超车，与此同时，房企的土地储备规模与结构，对于房企未来命运影响重大！
纵观2019年房地产现状，在“房住不炒”的宗旨下，房地产调控保持高压，土地出让条件变得严苛，限地价、限房价、竞自持、竞配建、竞总部引进的土地出让方式频繁出现，让房企拿地压力倍增。而在西安市场，这一现象十分明显，因此，2019年房企拿地愈加谨慎，拿地方式除了招拍挂之外，收并购占据大流，房企对于优质土地的争抢十分激烈。
数据机构统计出2019年各大房企在西安新增土储（包括招拍挂及收并购等）的排名情况，从榜单中，可以窥视房企布局规模及未来的发展路径：
从各大房企2019年新增土储来看，恒大、绿地、绿城分别以1228亩、948亩、797亩位列三甲，这个排名基本在意料之中。
首先，恒大地产盘踞秦汉新城，以“文旅产业+地产开发”的模式，开发恒大文化旅游城项目，在2019年4月19日，除了住宅用地之外，大手笔拿下657亩纯商业用地，作为恒大文化旅游城的后期补充。恒大模式是以“文旅”聚势，以“商业”增值，拉动消费，促进就业，从而低价拿地。
其次，绿地以西咸新区为主战场，主要打造商务综合体，并配建一部分住宅。除了2017年绿地在沣东一次摘地8宗土地共计925.7亩，此外，2019年2月20日，绿地拿下高新137亩商业用地，该地块为绿地丝路全球贸易港项目，总投资约80亿元，计划打造集总部办公、五星级酒店集群、国际商贸、大型会展、高端公寓为一体的大型商业综合体。
其次，绿城在国际港务区开疆拓土，以绿城·西安全运村住宅开发为依托，配建住宅、酒店、商业、办公等物业。除了目前全运村在售地块之外，2019年，绿城在港务区拿下多宗土地，成为未来几年参与市场逐鹿的有力竞争者。
除此之外，还有一个重量级巨擘华侨城集团，2019年1月，华侨城一举拿下沣东947亩商住用地，拟建华侨城大型文化旅游综合项目，而在2019年7月，华侨城以31.29亿元转让陕西西咸新区5宗商住地80%权益给融创，因此使融创以698亩新增土储位列榜单TOP4，华侨城则委居第七。
榜单中其余房企，招商地产在西咸文教园、软件新城、港务区摘地，万科地产在西咸新区、大兴新区等摘地，金地则在空港新城和港务区有所斩获，而天地源和高新地产，作为本土国企，高价竞得软件新城优质土地，创高新区楼面价新高。
参照2016-2018年摘地，我们会发现一个极为奇特的现象，2016-2018年摘地排名靠前的房企销声匿迹了，反倒是央企国企一掷千金，为何国资突然发力？
按照第一份榜单数据，是否能够清晰反映房企大西安布局？做不到，因为不少房企在2016-2018年之间已经闪电出击，在招拍挂高价地全面爆发之前，许多房企已经开始“招拍挂+收并购”（参照2015年融创收购天朗部分项目，2016年万科抄底西安，2017年碧桂园浐灞沣东摘地），提前将土地纳入囊中。
因此，以下这份“截止2019年底大西安品牌房企土储排行榜”，大概能够反映房企在大西安的土储情况以及未来参与竞争的实力！
谁也没有料到，排在第一位的竟然是碧桂园！从公布数据来看，未开发的土储面积接近两千亩，待售面积441万方，成为大西安房地产市场最大的卖家。
其次，绿城、融创、金辉、恒大、万科等这些民营房企（部分为混合制），在真实的土储排行中排名靠前，结合2019年的土拍市场和摘地情况，明显反映出一个问题，部分一线房企未雨绸缪，已经在两三年前提前大量囤地，待到拿地要求严苛、地价上涨明显大的2019年，国企和央企则开始发力。
当西安土地价格还没有全面启动的时候，这些一线房企已经抄底，而央企国企进场之后，直面高地价，一个比一个劲爆！
根据各大房企摘地的途径来看，简单总结一下，对于2019年房企土地市场大致的有以下五个认知与大家分享：
其一，西咸成为主战场。由于主城区摘地又难又贵，西咸新区反而成为香饽饽，碧桂园、华润、融创、绿地、万科、阳光城、中海、金地、中南等一线房企，大量进入西咸，此外，新进西安的房企如电建、中梁等名企，第一步落位也都在西咸。
其二，收并购成为主流。万科、融创、保利、龙湖等房企，绕开火爆的招拍挂市场，进行土地收并购，最为典型的两个房企，一个是龙湖几乎不会出现在高价地拍卖现场，但龙湖天钜、景粼天序等地段都堪称绝版，另外一个便是保利，目前雁塔区西姜村、青龙寺组团的深入，都令人只有艳羡。
其三，产业摘地逐渐变多。例如浐灞腾讯&迈科，港务区华润、招商蛇口、电建、中冶等，还有绿地中国国际丝路中心、绿地能源国际金融中心、绿地丝路全球贸易港，恒大文旅城打造童世界等都存在产业摘地，配建一定量住宅，这一类摘地门槛较高，例如要求世界五百强，或是某一领域巨头，但能够吸引产业，也算是一种良性选择。
其四，联合开发成趋势。因为，大西安范围之内，摘地难度变高，因此联合开发成为主流趋势之一，例如华侨城联合招商蛇口开发雍景湾，融创联合华侨城开发海逸长洲，中南联合莱安开发中南君启、紫薇联合万科开发大都会等，还有一种管委会联合房企开发，例如曲江大城、全运村、未来城市等，从一级土地开发到二级市场深耕，都有合作方式。
其五，“国家队”拿地表现积极。在房地产调控保持高压，土地出让条件严苛的情况下，实力强劲的国企、央企，如高新地产、天地源、中国铁建、西部机场集团等，在2019年土地招拍挂市场表现十分积极，拿地价格也突破市场预期，成为未来高价房的竞争者。
再次强调一下，虽然2019年碧桂园摘地并不突出，但按照房企累计土地储备，碧桂园还排在第一位。
目前，除了碧桂园·香湖湾1号、阅江府、国湖、凤凰城、珑悦低密盘剩余货值之外，碧桂园土地储备的文景府、壹号城市、幸福城市等项目，都占据城市核心地段，或将成为未来碧桂园竞争筹码。除此之外，还有一部分股权收购项目尚未启动。
如今，房企竞争进入“下半场”，如果土地价格继续高涨，那么眼下收入囊中的这些土储资源，就是一线房企仅有的“便宜子弹”，谁的土储资源够多，谁将能够决胜下半场！
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