理性杂谈
就拿西安来说 限购区域越来越多 均价基本上在12000-15000之间 ，品牌 位置 价格对很多购房者来说都是优选， 每次一个品牌项目开盘 都是人 ，不是说他的户型有多好 ，而是价格位置吸引人 ，意向等级人数很多 房源少 ，大部分已刚需为主 其次改善性 手里首付30-50万的客户群体很多 ，这部分客户买房想对来说容易点， 起码不用愁首付问题 。 本人从事房地产4年以来 ，成功帮助无数客户安家置业！
西安安家小哥
现在房价那么高，为什么成交量还是很大？真的有这么多有钱人么？这个问题很有意思。作为一个房地产行业从业十几年的人，我总结为以下四个方面的原因。
1，不是有钱人那么多，而是买房的人占总人口的数量始终是很低的。
以广州为例，常住人口接近1500万，每年成交的房子大概10万套，买房的人占比0.6%，即每年从1000个常住人口里面找出来6个买得起房的人就可以了。因为人口数量够大，所以这个行业的支撑力度还是很大的。
2，房价不是由低收入人群决定的，是由高收入人群决定的。
这句话有点伤人，但事实上就是这样。以中山为例，在深中通道之前，房价一直在8000左左右右。2015年深中通道规划出来，深圳人直接把靠近深中通道的火炬开发区的房价买到了16000。就几年时间。
中山人民的购买力有明显提升吗？不好意思，并没有。但更高购买力的深圳人民过来了，直接就把房价拉高了。
3，买房不只看个人收入，还要看双方家族的收入。
现在买房，很多时候，都是有双方父母，甚至加上祖父母一起来买的。所谓的六个钱包买房便是由此而来。
所以你会发现很多年轻人一毕业就买房子，而且买的还是大面积的房子。以他自己的收入能买得起吗？当然买不起，但父母给首付，甚至给月供，就买得起了。
4，买房的杠杆效应放大了购买力。
买首套房首付只需要三成，买二套有些城市只需要五成。100万的房子，出30万就可以买了。所以银行的贷款政策客观上放大了我们的购买能力。
以上。
我是曾英杰，13年地产行业老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注我，掌握更多买房和投资技巧。
英眼看房
房价这么高，成交量怎么大？你是哪里看到的成交量，现在大多数城市二手房挂2-3年都卖不掉了，2016暴涨后基本没有销量和消费能力了，你看到成交大其实是假的。
第一，你看到成交量是新房吧，新房大多数是开发商请了托，或者以他人名义买，以亲戚朋友，员工身份买，买了后高价挂出来慢慢卖，你不信看看从事房地产开发的，他的名下肯定很多房子，他的亲戚，朋友，家人，甚至员工手下也很多房子，其实真的经不起查，要是严格查银行房贷，真的查出不知道多少，贷款银行贷款审核的流水和收入找企业造的太多了，要是让税务局来审核，我相信1/3以上的没有资格贷房贷。现在很多楼盘报名一大推，到时候摇号摇到了放弃的超过一半很多，有的是报名都没有，你说销量很大确定不是托？
第二，有些地方成交量大也是好久之前事了，2016年左右，很多做企业发现，做产品和服务不如炒房赚钱，很多上市企业屯了几百几千套，中小企业和工厂老板和老板娘也是屯了几十套最少几套，现在房子已经没有接盘侠了，哪里来的销量，有些公司老板和企业为了卖掉直接自己到处欠债，拿房子抵押和拍卖，变相在抛售和逃离，做企业的一般都聪明，拍卖话吸引参与人多更容易卖，那些不专业炒房得2016买了挂到2019了都卖不掉了，我身边很多人就这样，包含亲人，说多了都是泪，按照2016年成交价格卖，市场都没有消费能力，就算0首付，分期动不动上万月供，现在工资上万都有房子了，我真想不出卖给谁，出口又不能出口，吃也不能吃，特别分期付款还房贷的抵押也抵押不了。
刘华银mark
这么讲吧，708090后，该买房的，都买房了，现在不买的，要么是有房了，要么是老家有房了，打工城市，这辈子也买不起，就租房住呗。
00后，真不用买房了，00后，至少继承两套，甚至六套房，还买什么房。我看，00后以后最发愁的是，手中除自住外的另外5套房，没人租，没人买，还得每年交物业费等六千多块，心疼啊。
可是，为什么房屋成交量，还是很大呢，像北上广深，四大一线城市，基本上一周成交量，还有上万套呢。
二三四线城市，从数据上看，成交量虽然不如一线，但也很活跃啊。
很简单：
第一，因为很多企业没现金了，房屋的各种转交、成交和抵押，非常活跃。企业，本身就是最大的炒房者。
第二，各种私人炒房者，左手卖右手，造成房产交易繁荣，推高房价，吸引最后一个接盘者的行为。
第三，房企捂盘，房子一盖好，各种抵押还债惜售，造成无房可卖，火热的假场景。但过几个月，又大量上市，价格，自然高了不少。
而真正的刚需和改善性购房，非常低迷，寥寥无几。
董江波
最近，有网友提出，现在房价那么高，为什么今年上半年成交量还是这么大，真的有这么多有钱人么？对此，有专家表示，中国太大，人口众多，再加上最近二十年房价持续上涨，房产金融化之后，让所有民众都认为房子是值钱的，全民炒房便成为共识。于是，只要有一部分人有钱后去买房，房地产的成交量就会很大。
事实上，真正的富人早已经买了房产，而且起码有好几套，而只有钱不太多的家庭，现在才会真正出手购房。过去，这些家庭，往往不愿意买房，总觉得房价会掉下来，但是等了这么多年后，房价一骑绝尘，他们开始绝望了，认为今天不买房以后会更加买不起房了。
此外，今年上半年房地产成交量高，还与其他两个因素有关：一是今年初货币政策全面宽松，1月份我国央行两次降准，共释放1.5万亿流动性。今年上半年，我国新增货款总额中的50%的资金流向房地产业。货币政策的宽松，使得更多的人认为调控政策已经转向，他们不顾一切的入市购房，成交量所以就此放大。
二是，由于国内经济下行压力较大，今年1-4月份，各地纷纷放松对房地产的调控，一二线城市放松情况并不严重，而三四线城市房地产放松迹象明显，既有取消限购、放宽人才落户门槛、降低房贷利率等。这让去年下半年开始处于观望状态的购房者认为，房地产调控又要放松，于是纷纷入市购房，一下子推高成交量。
综合来看，上半年房地产成交量放大，主要是之前一直不愿意买房，现在又害怕以后更买不起房的家庭，当然货币政策放松，房贷相对容易，再加上政策限制放松，这使更多的人入市购房。其实，这些购房者并非有钱，而是借了银行的钱，加了杠杆，才有能力购房的，如果全靠自己手中的现金购买，那房地产的成交量会很低很低，所以，成交量放大，银行信贷宽松是功不可没的。
那么，下半年房价及房地产成交量会降下来吗？我们认为这是可以预见的结果；首先，各地由于上半年房贷发放过猛，下半年收紧是大概率的事情，现在有些银行已经放缓了房贷发放业务。同时，下半年各二三线城市银行都上调了房贷利率，这给房价上涨预期降了温。在没有房贷支撑的情况下，预计下半年，房地产成交量将会大幅下滑。
再者，从今年4月份开始，全国各地房地产调控密集出台。到了7月底，中央政治局会议，再次强调“房子是给人住的，不是用来炒作的”理念。同时，中央政府也表态，下半年不会让房地产来拉动经济，并且要尽快建立起房地产长效机制。房地产的预期变了，很多购房者望而止步，下半年房地产成交量将快速萎缩。
最后，在国内经济一片向好之时，炒房客纷纷入市购房，目前国内经济下行压力较大，很多公司都在裁员增效，生意越来越难做，即使是炒房投资者，也不敢轻举妄动，因为弄不好资产泡沫就会被刺破，现在高位投资房地产，风险实在太大。对于炒房客来说，现在是要赶快抛售手中房产。所以，下半年房地产的抛售房源会增加，买房的成交会骤降。
现在房价那么高，为啥上半年房地产市场还是成交量很大？这主要是由于各地房价一直上涨，再加上银行货币政策放松，以及部分地方政府给房地产调控松绑，使得很多人认为，房价未来还要上涨，大家都急着入市购房。但结果是下半年房地产信贷将收紧、政策调控政策又将密集出台，再加上经济形势不景气，购房者对未来房价上涨预期，下半年也会出现大逆转。
不执著财经
250万的房子，首付70万，贷款每月商贷9000多，夫妻两月入都过万的话确实可以买没什么压力，有公积金的话更轻松，高学历高收入，本科毕业收入和研究生肯定不同差的很多，所以很多人不知道有钱人有这么多，二线强市人才聚集房价肯定会持续上涨，一线落户困难上涨有点困难，三四线城市房价就是起哄终归要崩，中国这么大有贵有便宜，要便宜去鹤岗你去吗？
莫西子清
据国家统计局资料，2018年我国商品房销售面积17.2亿平米，销售额15.0万亿元；其中住宅14.8亿平米，销售额12.6万亿元；单看总销售面积确实非常高，以老百姓主要购买的住宅来看，折合8500元/平米，并不很高。
近10年我国商品住宅销售面积持续增长，2018年住宅销售面积14.8亿平米创下历史新高，较2009年的8.6亿平米增加了近70%；不过考虑到全国近年来每年的城市化率1%（折合1400万人进城，按每3人新增一套住房，每套住宅90平米，每年就需增加4.2亿平米住宅），此外近年来采取的货币化分房等政策也刺激了对新增住宅的需求；当然也有商品房价持续上涨，而居民通过新购买住房实现资产增值及改善性需求等导致的需求量的持续增长。大部分人认为的房价较高，可能更多是受大中城市较高的均价所影响；而大部分大中城市近年来新建商品房面积基本保持持续下降趋势，特别是特大城市如北京上海等，每年的住房销售面积还没有中西部的二线城市如郑州、武汉高；而目前全国商品房销售面积主要集中于中西部及三四线中小城市，使得全国的平均价2018年仅8500元/平米的水平。
2018年全国城镇居民人口可支配收入中位数3.6万元（略低于平均数的3.9万元），实际上即使农村家庭，若夫妻都在外特别在沿海地区打工，基本上两人每年也能获得约10万元的收入。若按每家3人估算，每个家庭可支配收入达10.8万元，若按住宅销售均价8500元/平米，每户每年结余50%用于购房，则每年可购买住房6.4平米；大部分城市的普通住宅还低于所在城市的平均水平，再考虑到很多家庭可通过贷款购房，大部分家庭有能力通过贷款购买普通住房。
多种因素刺激了商品住宅持续保持较高的销量水平。不过近两年来住宅销售面积增速逐步放缓，今年前7月同比还略降了0.4%，考虑到目前我国城镇人均居住面积已接近40平米，未来每年新增的住房销量有望平稳甚或略降可能性较大。
k线背后的博弈
事实上，近段时间以来，房企的成交量是呈下降趋势的。也正因为成交量下降，房企降价现象逐渐增多。比如说，恒大地产就开启了在全国各地区多个楼盘降价促销模式。至于说有钱人多不多呢，当然是非常之多的，但当前“房住不炒”的形势下，并不适合大量炒房。
根据易居房地产研究院近日发布的报告显示，8月份，其监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积下降9%，同比下降3%。其中，北上广深等几个一线城市成交面积环比下降19%，同比下降16%；18个二线城市成交面积环比下降10%，同比增长6%；三四线城市方面，成交面积环比、同比分别下降4%和17%。
另外，从供应方面来看，根据克而瑞研究中心数据显示，8月超过七成城市商品住宅供求比上升，增幅均在7%以内，库存消化周期环比拉长。
由此可见，房企确实开始了降价现象，但降价并不是普遍性的，而且幅度也不会太大，购房者还是要理性看待房价的起伏不定，尤其是不要心存大跌局面的出现。实际上，大中城市的中心城区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格继续上涨的动因依旧存在。
总之，受金融监管部门对楼市采取定向货币紧缩政策的影响，房企普遍面临着融资渠道收紧的风险，一旦资金链断裂就容易引发房企的破产潮。因此为了安全回笼资金，降价促销模式或将来临，但由于监管层为防止房价大起大落而一再强调要稳地价、稳房价和稳预期，因此普涨是不可能的，但大跌更是做不到。用统计局总结今年上半年的房价来说，就是“稳中有降”。
东震木
在《房价让现在的年轻人高不可攀，古人买房就容易么？》一文中我曾提到，一直以来买房都不是一件容易的事情，但在现实生活中，每天都有大量的房产交易发生，考虑到大城市中动辄几百上千万的房价，我们不禁要问：房价那么贵，究竟是谁在买房？
根据我的观察，买房人主要有两类。
第一类人：富人
不多说，先上图，大家感受一下
5000万买房需摇号，颠覆了很多人对财富的认知
这是去年限价后深圳市民抢购新房的真实场景，这个小区最便宜的房子1700万一套，5000万据说是这里的标配，如此高昂的房价面前，购房人还需要摇号，我不得不感慨：有钱人真多！
出于严谨，我要对“富人”做一下解释，我所说的富人，并不是指马云、王健林一类的超级富豪，这种人毕竟凤毛麟角，他们的数量也不足以支撑一二线城市庞大的房地产市场。这里的富人指在自己所在城市享有买房自由的人，比如以我所在的天津市为例，房屋价格自市中心至外环线\t逐步从1000万降至300万左右，这一价格虽然相对于天津市人均5607元的平均收入显得过高，但大中型企业的领导、销售总监、\t核心技术人员、分支机构负责人、中型民营企业老板、主要销售人员，甚至于一些高薪行业中的重要员工，都是具备购房能力的，正是这些人支撑起了市区的房价。当我们判断一个地区房价是否过高时，不能以平均收入或者我们自身的收入作为依据，而是应将房产视为竞拍中的拍品，遵循价高者得的原理，以最后一名入围者的出价作为判断的依据。说得再直白一点，假设天津市人口为100万，市区只能住10万人，那就以第10万名富人的出价作为天津市区房屋的最低价，因为这10万人已经把天津市区的房子买光了，其他90万\t出不起这个价格的人就只能住郊区了。
第二类人：买房早的人
就像网上段子所说，八零后普遍比七零后更为焦虑，这是为什么呢？因为七零后买房早。如今八零后的焦虑又转移到了九零后身上，因为九零后比八零后买房更晚。而且他们面对的是动辄五六百万的房价，即使不考虑还贷的压力，三成首付再加上各种税费和装修费用，至少需要二百万的前期投入，这绝不是一个刚毕业的普通九零后可以承受的。但是对于七零后和八零后来说，则在可接受的范围内，因为当初七零后用四五十万买的房、八零后用一百万买的房，现在价格早已直奔三百万而去，即使算上需要偿还的贷款，也可以剩余二百万以上。所以这些房根本就是为七零后和八零后量身定做的改善型住房（学区房也是改善型住房的一种），九零后的刚需一族根本不应该考虑。
知道了什么人在买房，就知道了自己的努力方向。对于九零后，从第一类购房人中\t应该得出结论：一定要努力提高自己的收入。如果天津市区只能住10万人，那你就要让自己的收入跻身于前10万名，不然是无法在市区买房的，只能去住郊区。从第二类购房人中应该得出结论：一定要及早上车。如果不能一次到位，那就先退而求其次，买个面积小的，或者距市中心远些的，重要的是先上车。我在《房价为什么上涨？这篇文章告诉你原因，看完再决定要不要买房》里，从中国经济发展、一二线城市土地供应、城镇化、人口聚集等方面分析了房价上涨的原因，并且得出了一二线城市房价仍有较强上涨潜力的结论，因此将资金投入到房产比存在银行遭受贬值更有利于财富的积累。先买个小房子容身，等自身能力提高了，再对房产进行改善，这种两步走方法正是目前有能力购买上百万房产的七零后八零后的成功之路，九零后应该借鉴。
阿超说房产
各种需求都有的。很多来长沙买房是为了孩子买学区房。这边，房价偏低，降价的可能性不大，不少在北上广的湖南人都考虑回长沙发展，百多万也可以买套不错的三房。长沙虽然限购，但是法拍房不限购哦，每月600套任选，不过法拍房不同一般的房子，伴随一定风险，找专业的法辅机构辅助靠谱，一条龙服务，不用怎么操心，还能办按揭，认准法辅商标
