12月1日，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要 》全文印发，对于长三角来说，这是千载难逢的一个机遇。
实际上，从2010年开始，国务院就开始印发区域的规划纲领，直至2019年12月1日，在经历规划协调、区域协作、要素合作之后，才进入实质性的机制对接阶段。
这次纲要发布后，关于长三角会有几个关键词出现在大家的头脑中。
第一
长三角的规划已经上升到国家战略，这是非常高的一个高度。
第二
长三角的城市群是世界级的城市群，它是全球第六大都市圈。其他五大都市圈，有北美的五大湖城市群，有美国东北部的大西洋沿岸城市群，有英国中南部的城市群，还有欧洲西北部城市群和日本太平洋沿岸城市群。那么从这个意义上来讲的话，长三角的这个定位已经高过大湾区跟京津冀了。
第三
整个长三角的城市战略性的扩大了。沪、苏、浙、皖三省一市，总共41座地级市以上城市，全部进入到长三角的规划中。
第四
这次规划有一个非常明确的目标，就是建立长三角一体化发展的示范区。
第五
长三角的各个城市，不管是从经济方面还是从楼市方面都会迎来一些机遇。
长三角各城市的经济情况和人口概况
（图1:2018年不同经济圈GDP总量及占全国比重）
（图2:2018年不同经济圈常住人口及占全国比重）
衡量各地的经济，GDP是一个非常直观的指标。2018年，长三角区域的GDP总量占全国比重达到了23%，那么，这个大经济体量对人口的吸附能力也是比较强的，从图2中可以看出长三角区域的人口比重也是达到了全国的16%。
长三角区域重点城市的楼市基本面
（图3: 2017年底长三角城市群住宅均价）
（图4: 2019年底长三角城市群住宅均价）
从图3和图4中可以看出，2017年年初时，上海的房价是苏州和杭州的2.5倍，环沪城市是长三角区域住宅价格的高地。2019年年底时，上海的房价是苏州的1.8倍、杭州的1.5倍。
相对来说，上海这几年的房价涨幅比较低，只有14%，而一些重点的二线城市涨幅就没有这么低了，杭州的涨幅是67%，苏州的涨幅是54%，无锡的涨幅有82%，常熟也有59%的涨幅，可以看出超过50%以上的城市比较多，包括环杭的德清也涨了80%。
（图5:长三角重点一二线城市成交量周期趋势）
根据长三角重点城市成交量周期趋势，可以预测，到明年下半年，长三角重点一二线城市可能就会度过成交量周期的低谷，重新进入到上行周期，这个时候，对于很多购房者就是一个入市的时机。
那么在这周期内，哪些城市的机会会更大一些呢？
上海及环沪城市情况
上海，作为一线城市，跟北京一样，是要控制人口的总量的。但是在控制的同时，它又做了人口的置换。从2015年开始，上海用拆违和高素质人才引进的政策挤压了低收入人口，吸纳了很多高素质的人口，目前上海人口预计是在2418万，近三年，上海成功吸纳的本科以上的人才大约是19万人。分析楼市的发展趋势，人口是一个非常重要的指标。上海是有人口基础的，这几年的人口置换也初显成效，成功的引进了一批成交能力更强的人才。
从上海历年商品住宅用地走势图中，可以看出，2019年1月-11月，上海共出让116块土地，总面积为506.2万方，规划建筑面积为893万方，出让的面积超过了去年全年，且集中在外环以外，主要以宝山、金山、崇明居多。
这些地块项目未来面市，都是购房者可以选择的板块。那么，这些地块的项目未来入市后，到底选择哪里比较好，对于不熟悉上海的人来说，可能更想知道这个答案。
上面这张图体现的就是上海的战略，从图中可以看出，基本上是以大虹桥加大浦东两翼齐飞的这样的一种状态呈现的，中间的中心城区就是上海，上海是最核心的区域。大虹桥的一个机会点就是长三角示范区，而大浦东的一个机会点是自贸新区，所以从这个状态上面来看的话，上海是可以左右未来的。
这两年，上海也在打造产城融合这样的一些新高地，在推进园区方面，会打造配套更完善，职住平衡的一些产业社区。
同时，上海调控也有针对性，上海的租售并举执行的是比较到位的。从用地来看，上海的租赁用地占了33%，也就是说，全市的189块宅地当中，租赁用地有61块，所以从这点来看的话，上海在践行租售并举的道路，当然这也是为了让更多的进入这个城市的年轻人，有一个更好的落脚点。
从这张图可以看出来，上海的杠杆率是在比较中间的位置，是68.2%，它相对还是比较健康的。
对比2018年末部分经济体住户部门杠杆率，上海是在国际平均水平和发达经济水平之间，相对来说也是比较健康的。
在最严的限购令下，上海的商品房需求和价格相对比较平稳。2019年1月—11月，上海商品住宅成交了678万方，同比上涨18.7%，是近三年来的最高。
限购限贷政策升级以后，再加上其他的调控政策，对市场的影响比较，购房者也逐渐回归理性，加上新增的供应也不是特别的充足，所以，上海的商品住宅成交量总体上不高，跟杭州相比，成交量可能只有杭州的一半左右。
在最严的限购令下，上海商品房的库存持续降低，新增供应放缓，然而，需求相对旺盛，存量去化周期从去年的16个月下降到目前的11个月。如果要衡量上海的楼市，商品房只是其中的一小部分，因为上海已经进入存量时代。大量的需求都被挤压到二手房，2019年上海的一二手房成交比是低于1:3的，这个数据也宣告了上海存量时代的到来。
实际上，上海的住宅需求是非常大的，但是因为政策和供应，需求被严重的压抑了，上海的限购限贷条件是全国最严：限单身购房、限离婚购房；二套首付70%，认房又认贷，有过贷款记录就算二套。在这样的压制之下，上海的价格在过去的这几年相对比较平稳，同时预示着，上海的潜力很大。
上海的临港购房条件五年社保变成三年、单身可购房以后，它的成交量立刻飞起，所以从这个当中也可以看出来上海的需求是被严重压抑的。
个人觉得2020年上海有可能会有一些发展。从人口基础战略规划、供应保障、金融潜力，需求支撑这些方面来看，上海都有这个机会，更多的期待可能还是在于2020年政策的局部变通。
所以，上海是非常值得购房的。当然，上海的购房门槛特别高，购房资格获取非常难，如果有购房资格，可以关注以下热点板块。
1、热点板块，中环内资源价值高地。中环内，尤其是滨江板块，资源价值很高，包括大宁，也就是新静安15年并给静安后，关注度也很高。
2、重点关注板块：自贸区及大虹桥辐射板块。自贸区及其辐射板块，包括高桥、唐镇、周浦等；大虹桥及其辐射板块包括徐泾、江桥和莘庄等等。
3、潜力板块，新增供应不足的产城板块。浦东的金桥、惠南、祝桥等板块，浦西的马桥，淀山湖等等板块，购房者都是可以关注的。
环沪城市情况
环沪，如果从价格角度去衡量，过去三年几乎不动，因为上海没有动。太仓三年的涨幅只有6%，昆山三年的涨幅只有19%。平湖三年的涨幅只有4%。因为上海没有动，所以环沪的这些城市的房价也失去了动能。
过去这三年，苏州、杭州，环苏和环杭，几乎可以说是领涨全国。2017年，杭州的房价翻倍，带动了环杭的城市，比如绍兴、临安等直接翻番。2018年的杭州全程抢房，万人摇号。2019年苏州、杭州的房价上涨了30%以上，也带动了环杭和环苏的热度。杭州三年的涨幅67%，苏州三年涨幅54%。环杭平均涨幅有53%，环苏三年涨幅是55%。
对比来看，正是因为过去三年房价没怎么涨，这样的起点安全性反而会更高一些。环沪的城市，还有一个共性，就是人口增量较大，从下图中可以看出。
同时环沪的这些城市，经济上也是借势上海错位发展的。
政策方面，除了昆山，太仓以外，其他城市的限购政策比较宽松。嘉兴，外地人可以购买一套；嘉善，外地人可以买一套；平湖，外地人也可以买一套。
在最严的限购令下，上海的商品房需求和价格相对比较平稳。2019年1月—11月，上海商品住宅成交了678万方，同比上涨18.7%，是近三年来的最高。
存量方面，除昆山以外，其他城市的存量普遍较低。
以上的库存是显性的库存，其实背后还有隐性的库存。那么这些城市到底值不值得买？可以看下图。
（图：各城市成交量偏离度图）
这张图可以作为置业参考，尤其是有投资倾向的购房者还是需要防范风险的。
总体来说，环沪的城市既有外力的作用，也有内力的作用，如果上海在2020年有一些变化的话，环沪的城市也会跟着动起来，所以说环沪城市的基础还是不错的。
环沪城市推荐的话，不同城市会有不同的板块机会，比如昆山，花桥这个轨交沿线板块是一个热点的区域，嘉善，可能长三角示范区的附近机会会好一些。
苏州、杭州分析
苏州也是人口流入型的城市，但是人口增速较缓慢。从居民杠杆的角度来看，苏州的杠杆率只有51.2%，杠杆率不高，而且低于国际的平均水平，有较大的潜力。但是苏州也有一个问题，就是过去的一段时间房价上涨的比较猛，所以招来了最严厉的政策，在政策的影响下，成交量下滑明显，对于小投资的外地人来说，基本上等于关起了投资之门。
苏州的土地市场，在8月份以后趋冷，土地的溢价率也比较低，这一点跟杭州有点接近，杭州下半年土地市场也是趋冷的，土地的溢价率也比较低。
苏州的土地市场，在8月份以后趋冷，土地的溢价率也比较低，这一点跟杭州有点接近，杭州下半年土地市场也是趋冷的，土地的溢价率也比较低。
所以，从后市来看，苏州和杭州会有一些比较接近的地方，就是市场的整体的走势会比较稳。
环杭和环苏城市的分析
环苏和环杭城市，有一些城市共性。一方面，人口总量普遍比较低，增量比较小，跟环沪相比，差距很大，总体上来说难以支撑需求。另一方面，经济增长速度普遍放缓，高铁的红利基本被透支，2019年土地市场也遇冷，一手房逐步进入横盘期，当然，可能限购政策会变动宽松，但是环杭和环苏会因为缺乏内外力的拉动而变得非常的“平”。
再来看这张图，从这张图上可以看出湖州的偏离度已经达到了700%，嘉兴的偏离度是650%，绍兴的偏离度是600%，很明显可以得出一个结论，这三个城市未来的需求是不可持续的。
再看跟长三角相关的城市。宁波的透支率达到200%多，杭州的透支率在100%多，后面相对越来越稳的这些城市，包括无锡、常州、南京、苏州、上海和昆山，未来可能会有补涨的可能性。
整体来看，问题比较大的大多是三四线城市。多数一二线热点城市成交量已经历过调整，成交量有恢复的空间。也有少数城市未经历过成交量大涨，目前成交量仍可维持。
总的来说，江苏好于浙江，一二线城市好于三四线城市。
互动部分
问：上海学区房值得购置吗
答：目前来看，关于学区房的政策有新的调整。可能民办的初中并不那么容易进去。从杭州的情况来看，目前大家倾向于选择的是小学跟初中都双优的一些学区房。上海的教育资源会更好，大家都是倾向于去选择双优的个学区房、公办的比较保险。
问：合肥市场您怎么看？后续还会有更大需求吗？
答：在这一轮的楼市上涨中，合肥上涨的时间比较早，上涨的幅度也较大，所以那一段时间，合肥的投资率非常高，两三年之后，二手房市场可能会出现回落的状态，可能会比较难卖。
从这一次长三角的纲要来看，合肥的机遇比较好，从这次文件提及的城市次数来看，上海被提了50次，杭州被提了15次，南京被提了14次，合肥被提了13次，宁波被提了11次，苏州被提了6次，舟山被提了6次，嘉兴被提了5次，南通4次，芜湖4次，无锡2次，从这个次数来看，被提及的次数比较多的城市，在未来的发展中，倾斜角度可能也会更大一些，合肥就被提及了很多次。
这个规划中比较吃亏的是苏州，苏州离上海太近了，机场又被南通抢去，苏州相对比较吃亏。
对于一个城市也好，对于城市当中的板块也好，未来支撑楼市的一个因素就是人口的流入量，人口流入的一个粘性就是产业，如果好的产业能够聚集一批产业人口，那么相对来说，这批人口留在这个区域的时间就会比较长，或者比固定，那么这样的地方就是有潜力的。
问：这周末就要去买太仓港了，投资来讲这个合适吗？
答：太仓作为环沪的城市，包括他的目前的房价和实际人口的流入情况，个人觉得是有潜力的。
问题：台州市场您怎么看？后续还会有更大需求吗？
答：从城市透支的来看，台州透支的还不是特别的多，只有31%。所以是相对安全的，另外，台州的民间资本力量比较强，所以个人觉得台州的风险不是很大。
问：打算去投资杭州湾，麻烦老师帮忙分析一下
答：杭州湾的话，个人觉得是有机遇的，但是得好好选。
嘉宾介绍：荆海燕，香港中原集团成员/浙江中原物业顾问有限公司品牌总监，浙江中原首席分析师，杭州市价格认证中心专家库房地产类专家和杭州文广集团“城市推动力”评委，连续3年获得《钱江晚报》优秀通讯员。
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