孫爽

作为一名基层三农工作者的

对于宅基地，因为村民没有所有权，只有使用权，所以没有“买卖”一说，只能说是“使用权转让”，使用权转让的行为是否合法，不能一概而论，而要分情况对待。

什么情况下合法有效？

1.受让人是本村集体成员。也就是说，转让人和受让人双方的户籍必须在一个行政村，而且，必须是农业户口。

2.受让人没有宅基地，符合“一户一宅”的宅基地政策。需要注意的是，这里的没有宅基地，既包括在本村没有宅基地，也包括在其他村没有宅基地。

3.必须取得村委会的同意。因为村民只享有宅基地的使用权，所有权属于村集体所有，所以，宅基地使用权转让的时候，必须取得村委会的同意，要不然，则属于非法行为。

4.宅基地不能单独转让，必须是连同地上房屋一并转让。此条件是为了限制那些在城里购置了商品房，因为自己在农村没有宅基地，符合宅基地申请条件，想着申请宅基地，然后转让给他人获得一定的经济利益的利己损人不当行为。

哪些情形非法无效？

1.转让给城镇居民、法人或其他组织、本村集体成员以外的人。《宪法》第十条规定“宅基地属于集体所有”，《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。而且宅基地使用权具有人身属性，也就是说，只有本集体经济组织的成员才享有使用权，非本集体经济组织成员是无法取得使用权的，所以，此行为无效。

2.受让人已有宅基地。不管是在本村还是其他村，只要受让人名下，或者其户内成员名下拥有宅基地，就不符合“一户一宅”的宅基地政策，转让行为无效。

3.未取得村委会的同意。因为村委会拥有宅基地的所有权，村民只享有使用权，此情形下转让宅基地使用权，就相当于将自己从车辆租赁公司租借的，仅仅享有使用权，而无所有权的车辆卖给其他人，行为当然非法无效。

需要注意的问题

虽然说，相关规定对符合一户一宅的村民转让宅基地使用权没有明确的限制，但是，《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”,所以，不能贪图眼前的利益而随意处置自己的宅基地，因为以后想要再次申请宅基地，是不可能的。

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农策分析

1.答案是：可以买卖。其实，更准确的说法是有偿调剂。买卖能够成立的前提是：在村集体经济组织同意的前提下，将宅基地（可以是空地，也可以是建有住房）有偿调剂给本村符合宅基地申请条件的村民，可以办理过户登记手续。

2.一般情况下，外村人与本村人之间的宅基地买卖无效（除非是经过政府批准或同意的，比如地质灾害搬迁户、下山移民户、水库移民户、旧村改造拆迁户等）。城里人到农村买宅基地或者房屋则是国家政策明文禁止的。

3.那外村人或者城里人与村民签订的宅基地买卖合同效力如何呢？1999年之前签的合同，还要具体情况具体分析，可能有效（禁止城里人到农村买宅基地或者房屋的政策就是那时候出的）。1999年之后签的合同，基本上无效。

4.合同无效，但是买卖双方如果没有人反悔的，那也没事。买的人照样可以住下去，不强制要求把房子退回去，也不强制要求卖的人把钱退回去。这在法律上叫做“不告不理”原则。

5.但总的来说，还是

6.合同有效，那反悔无效；合同无效，那反悔有效。如果反悔有效的话，怎么处理？在司法实务中，普遍都是认定，双方都有过错。但一般情况下，如果是卖方反悔的话，责任“三七开”，卖方负主要责任，除了相互返回宅基地房屋和钱外，卖方要给予买方相应的补偿。

土砖家

宅基地不能买卖！

还得是区分一下，宅基地和宅子是不一样的。宅基地是集体的，所有权归村集体所有，个人只具有使用权，这是法律规定。但宅基地上面的宅子是你个人资产，因为一般是地随房走，所以我们通常说的宅基地大多指的是宅子。

宅基地倒不是不能流转，只不过流转的范围必须界定为本村户口。由于历史遗留原因，即使是村里的人也有好多人是没有宅基地的，或者有家庭要分家，村里又没地可批，如果刚好有人搬走了想把房子转手，经过村里统一，倒是可以办理过来。但是宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

而一般的私下交易其实是无效的。有这么一种现象：有人想买宅基地，两家就做到一起，签个合同，再找个证人证明一下完事儿。怎么说呢，如果换以前，你这样住如果没人管的话也就罢了。但是现在不一样，这种随意买来的宅子是不能确权的，换句话说，从法律效益上这根本不是你的。

去年，出了政策，宅基地有机会做抵押。但是条件也是比较严格，并且目前只是再试点地区实行，什么时候能扩大到全国范围还不好说，要看实际效果。

综上，想去农村的想法是好的，但是一定要谨慎，现在时期比较特殊，更要仔细斟酌，不能白费了钱却扑了空！

神州土地

农村宅基地买卖合同是否有效？我觉得回答这个问题关键在于宅基地是否允许买卖。

在土地确权工作开展以前，老百姓普遍认为宅基地审批了，它就归自己了，大部分还是不懂所有权和使用权的区别，事实也是这样的，加上当时的土地政策比较宽松，以前买卖宅基地的情景是这样的，买卖双方喊上村干部、找几个证明人，写个文书按上红手印，交易就完成了。

我认为，由于特殊时期的历史原因造成的宅基地买卖合同是有效的，实时证明土地确权也承认此类合同。

随着土地确权工作进行，老百姓逐渐了解宅基地包含所有权和使用权两方面，自己拥有的只是使用权。现行的土地政策规定，宅基地的所有权归村集体所有，是不能买卖的；在宅基地基础上建的房子是私人物品，可以合法买卖的，需要区别开宅基地和房子是不同的两个概念，此时签订的宅基地买卖合同是无效的，法律不会承认，只承认合法合规的房屋买卖合同。

2018年随着乡村振兴战略的提出，山东17个县试点农村宅基地“三权分置”工作，宅基地“三权”包括所有权、资格权和使用权，“三权分置”最明显的特点就是不动产证书资格权和使用权可以是不同的人，即买卖双方，这个政策可以充分保障合法买房人的权益，办理不动产证书。

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谦哥唠三农

国家实行土地用途管制制度，编制的有土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

农村宅基地所使用的土地就是农村建设用地，所有权归村集体，村集体内部成员享有使用权，可供符合宅基地使用条件的本村村民申请，用来建房，以满足家庭居住需求。

《农村土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”

既然法律规定不得买卖土地，那么违反法律规定买卖土地就属于违法，即便签定了买卖合同，也属于无效合同。所以，农村宅基地买卖合同无效。

土地不得买卖，但是土地的使用权可以依法转让，因此农村宅基地的使用权除了可以申请取得外，还可以通过合法转让的方式取得，但是不得以买卖的方式取得。

怎么合法转让农村宅基地？举例说明，某村有一A农户，他在村内申请有一处宅基地，但是他不想使用了，刚好同村内有一B农户，在村内没有宅基地，也符合宅基地使用条件，那么A、B农户就可以协商，将A农户的宅基地转让给B农户使用。

除了A、B农户协商一致，签订宅基地转让合同之外，此宅基地转让合同还应交由村集体备案同意，同时A农户还应将宅基地使用权证过户至B农户名下，宅基地转让程序办理完结，这就属于合法的宅基地使用权转让。

如果A、B农户只是双方达成了宅基地转让，而不经村集体备案同意，也不办理宅基地使用权过户手续，就有可能会被认定为宅基地买卖或非法转让，容易产生纠纷，导致双方签定的合同无效。

同样的，如果A农户将自己的宅基地转让给其他村集体成员或是城镇居民，也会导致合同无效，因为不是本村集体成员不得使用农村宅基地，违反法律强制性规定，所以违反法律规定签定的合同也属于无效合同。

综上所述，农村宅基地只能在同村村民之间合法转让，不得买卖，因买卖而签订的合同一开始就属于无效合同，所以说在日常生活中我们要注意，避免此类情况的发生，

农村一山货

农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

2、转让人与受让人同为本村村民;

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。 符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。

宅基地申请的条件：

1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;

2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

1、年龄未满十八周岁的;

2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

3、出卖或者出租村内住房的。

三、农村宅基地转让易出现的问题

1、买卖合同不规范因纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同(或者买卖合同不规范)，而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷;

2、房屋升值，卖方毁约。现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷;

3、城镇居民禁买农村房屋/宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。

四、农村房屋买卖合同的法律效力

司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。

一般裁判规则

1、最高人民法院

《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”

2、各地高级人民法院

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发[2004]391号）、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日），对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（2012年3月5日）第13、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同；除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。

根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。

根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一[2004]4号），对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

特殊裁判规则

我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法，深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。

1、集体经济组织成员资格的判断标准

根据北京高院的司法指导意见，买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看，北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准，通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房屋所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。

另外需要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区法院一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。

2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力

出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件？换言之，出卖人签订合同时为城镇居民，或起诉前已成为城镇居民，或起诉前已成为其他集体经济组织成员的，是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定？

从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，合同无效为自始无效，出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效，即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的，其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，法院则会支持出卖人的诉求，进而裁判认定合同无效。但是，有极少数法院裁判认为，出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的，即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同为有效合同。

3、连环交易中农村房屋买卖合同效力

出卖人将农村房屋转让给第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力？

从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。

4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制

北京地区法院认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。

农村房屋买卖合同无效的法律后果

根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”

值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条明确“合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”

具体到农村房屋买卖合同的场合，通常出卖人起诉要求确认农村房屋买卖合同无效，若买受人没有提出反诉，合同无效情形下，北京地区法院通常会向双方当事人释明是否一并处理合同无效的法律后果。

（一）返还财产

通常情况下，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人（一般不支持利息损失）。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人，同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。

（二）损害赔偿

1、合同无效过错责任分担

北京地区法院通常认定，出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任（一般为70%）。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任（一般为30%）。

2.损害赔偿范围

《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日）明确规定：“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。”《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”

（1）信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，原则上以赔偿信赖利益损失为限。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿，并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素，参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据，酌情予以确定。

（2）添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。

农村房屋买卖合同无效，损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下，对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋，可以对区位补偿价一并做出处理；而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价可暂不予处理，待日后拆迁时，再由当事人另行解决。涉案房屋虽未进入征用拆迁程序，但双方房屋交易行为已完成多年，涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等发生了变化，土地价值、房屋价值明显提升，且房屋、装修和附属设施重置成新价、区位补偿价已经有资质的评估机构估价确定的，也有法院支持当事人主张区位补偿价。

“有恒产者有恒心”，住房问题是现阶段最大的民生问题。在农村房屋买卖合同纠纷中，问题的实质其实是土地问题，如何发挥司法的导向作用值得我们深入思考。

农向标

分两种情况:

一、村民小组成员之间可以买卖。

在村集体经济组织同意的前提下，将宅基地（可以是空地，也可以是建有住房）有偿调剂给本村符合宅基地申请条件的村民，可以办理过户登记手续。

二、与外村人之间

一般情况下，外村人与本村人之间的宅基地买卖无效（除非是经过政府批准或同意的，比如地质灾害搬迁户、下山移民户、水库移民户、旧村改造拆迁户等）。城里人到农村买宅基地或者房屋则是国家政策明文禁止的。

三、无效的处理原则

合同无效，但是买卖双方如果没有人反悔的，那也没事。买的人照样可以住下去，不强制要求把房子退回去，也不强制要求卖的人把钱退回去。这在法律上叫做“不告不理”原则。

但总的来说，还是买方风险和隐患比较大。一是办不了过户登记手续，手上拿不到权证；二是只能以卖方的名义办理审批手续进行重建，不能以自己的名义重建。其实，买卖双方一般还是会讲诚信的。但是遇到拆迁或继承等情况就难说了。一是涉及的利益比较大，二是可能出现子女不买账问题，毕竟产权还没过户。

知识产权律师老梁

涉及农村房屋买卖合同的效力问题，按照相关法律、法规的规定，宅基地房屋买卖的双方应为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。按照合同法的相关规定，合同被确认为无效后，当事人因该合同取得的财产，应当返还给受损失的一方。不能返还或者没有必要返还的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。损失计算原则上应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。

阅法网

您好，农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

2、转让人与受让人同为本村村民;

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

袁曼曼征地拆迁律师

这真的是一个非常严肃的话题，它不仅关系到我国人民切身利益，同时也是关系到我国法律是否建全，是否符合民意。至于农村宅基地买卖是否有效？合同效力如何认定？

依我看，无论[宅基地]是否[升值]与[贬值]。农村宅基地的买卖合同，只要当初是合法手续所得的，只要是合理渠道购买的，只要是己经即成事实的存在。

期间不管当初是什么人购买，(农村人、市里人、外国人)但一经合同生效，都应该具有法律的效益，都应该按实际情况予以处理，绝不能毫无理由的随便反悔、随便更改、随便收回，随便退回。

因为，如果连合同都可以任意随便儿的更改和撕毁，那么事实存在的东西就都可以轻言放弃和否认了。无论是谁只要买贵了或者是卖亏了的，任何东西都可以反悔，都可以撕毁，都可以退回。那岂不是全都乱套了。

如此，哪还有什么章法？哪还有什么规矩？人民的信誉度又在哪里？国家的法律尊严又在何处？还有凭什么只允许农村人买市内的房屋，却不允许市内的人买农村的住宅，这本身就存在着诸多的不合理性。

所以，宅基地合同买卖是否有效？究竟如何认定？还得要看其制定的条款是否符合于广大民众的切身利益，于情于理又是否说得出去，是否会被广大百姓所接受所拥护，这才是促进社会和谐发展之首要。

關鍵字: 房产 \b三农 农村