“牛熊”的說法常見於股市，事實上，樓市也存在。這些年，雖然我們的樓市“漲多跌少”，但這個“少”還是有說法的，往往受到國內外經濟因素或者一些重點的公共突發事件影響，在以往某些年份或者時段，部分小區房子有20-30%，甚至更多跌幅。
有人可能會說，房子反正又不賣，漲跌多少，不過就是紙上一個數字而已。這話看似有理，但並不適合所有人。比如一個還未買房的人，在某個時間段需要花2萬元/平米才能買到房子，但1年後，只需要1.5萬元/平米就可以買下來，100平米就節省了50萬元，這對剛需來說，省下的是“血汗錢”，對投資者來說，損失的就是利潤。
在樓市中摸爬滾打的人，應該還會發現一種現象。當樓市處於上行過程中，始終有那麼一些小區或者房子，與周邊小區的價格差距越拉越大，雖然自己的房子也在漲，但想要置換一套好房子就吃力了。反之，當樓市處於下行過程中，自己的小區往往沒有人家的小區抗跌。
之所以出現這種現象，實際上，李嘉誠早已言明，那就是經典“地段”理論。在不少人眼裡，這個“地段”的意思不就是位置好嗎？這個理解其實也沒錯，但主要就是對這個“好”字是如何解釋的，什麼樣的房子才算好？
從對過去的經驗總結，以及基於現在情形對未來的預判，我們總結出：未來10年，“房子越靠近這3個地方”越好，無論是樓市上行過程中“升值”，還是在樓市下行過程“抗跌”，相比同城的房子，越可能穿越“牛熊”，得到進一步驗證，讓我們一起來看看分析吧。 首先，靠近休閒場所或者城市公園的地方。金山銀山，不如健康重要，隨著人們收入水平提高，人們對生存質量提出了更高要求。靠近公園地方，樹木多，空氣質量好，是城市難得的“氧吧”。而且，人的內心本能就是喜歡青山、綠水、花鳥，在這些地方讓人心情放鬆愉悅，在繁忙的工作之餘，有利於舒緩壓力，調節心態。而且公園或者休閒場所，本身就是居民散步、跑步或者各種器材鍛鍊的地方，呼吸著新鮮空氣，鍛鍊著身體，毫無疑問，未來10年，隨著老年化深入，這些地方的房子都是一個城市的稀缺資源，將更受歡迎。
其次，靠近優質學校。這裡的學校主要指中小學，無論是國際專家，還是國內專業機構或者人士，都對中國未來10年的教育產業表達了樂觀預期，普遍認為我國的教育市場潛力仍會保持一個高速增長，年均20-30%的複合增長率可不是其他行業所能比擬的，在不少家長看來，父母賺再多的錢，如果孩子沒教育好，可能都是白搭，即使再窮，但也不能“窮孩子教育”，事實上，在過去這些年，我們的教育回報率一直處於較快增長，但跟發達國家還存在較大差距，這也意味著我國的教育增長空間大。加上二套政策陸續產生效果，優質的學區房在未來10年仍舊有持續的需求，相比其他普通的房子更是“硬通貨”。
最後，靠近豐富的配套設施。這裡的配套主要包括交通、商業設施和醫療設施。具體來說，交通主要指軌道交通，隨著城市內部、城市群內之間的時間距離越來越短，軌道交通已經或者正成為人們出行的首選。商業設施主要指居民不能在網上消費的項目，比如吃喝玩樂等項目，一般在距離小區3-5公里範圍內為佳。還有一個就是醫療設施，社區醫院就不說了，都有！主要是指好一些的醫院，能夠滿足一般的大病需求，當然，在一些人看來，醫療設施也不必離小區太近，一般以3-10公里範圍為宜。
上面介紹了未來10年，3處可能穿越“牛熊”的房子，大概率相比其他房子更具潛力。不過，這僅是一個初略的方向，具體到自己買房的時候，還應進一步深入判斷房子本身好壞，規避一些問題。比如，買房時，我們儘可能遠離這3類房子：
一類是房齡過大的房子，一般來說超過20年房齡，大多銀行會拒絕發放貸款，那麼，轉手的受眾就會少很多，不利於房子出手；二是戶型奇葩的房子，比如鋸齒式戶型、拐角戶型、大餅戶型、手槍戶型、刀把戶型、跑道戶型等戶型，這類房子在二手房市場很受挑剔；三是樓層過高的房子，樓層高，意味著戶數多，在衛生管理方面都會增加難度，居住體驗也存在相互影響，消防救援難度相比其他中低樓層更高。
以上，就是對李嘉誠“地段”理論的理解分析，你看明白了嗎？歡迎留言交流。
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