起个名字真难伺候

您的问题是:“

参照《土地管理法》、《物权法》与《最高人民法院在司法实践的指导》等法律法规，归纳如下，供你参考:

一、宅基地使用权转让命令禁止的：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

二、宅基地使用权转让必须具备的条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

以上规定可以看出，城里人在农村买宅基地是被法律明令禁止和不受法律保护的。

但随着城市房价与城乡结合部农村住房价格的进一步拉大，以及多方面原因造成的城里人对农村住宅的情有独钟，城里人“进村买房”早已经不是近几年才有的事了。而期间因物价上涨、拆迁补偿等原因引起的违约行为、法律法规制约因素、宅基地所有人（村集体）的权利制衡因素等等现象，加大了问题与矛盾的多样性，形形色色的宅基地买卖纠纷案件总会有一部分是当前法律法规无法调整的盲区。因此本现象早已引起了政府的高度重视。

在最高法出台的《最高人民法院在司法实践的指导》中有这样的规定:

一、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

二、对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款

三、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

由上可以看出:明令禁止的城里人“进村买房”只要满足以下两个条件是可以被法律所认可的:一是“有关组织和部门批准”；二是“实际居住”——这就是我上面说的“可操作性”，具体怎么操作，我想您懂得！

综上所述:如果您已经在农村购买了宅基地及以上房屋（或自建或原有）只要是已经实际入住切得到了“有关组织和部门的批准”，无论宅基地使用权人还是宅基地所有权人撕毁转让协议的诉讼请求是不被法庭支持的。但您说的“把农村宅基地过户到城里人名下”我没有找到相关的法律法规可参照。

谢谢提问！我是资深农民夏广校，头条号:农时农事，真诚希望结识更多的农民兄弟成为朋友，我们共同提高，携手致富。

农时农事

《土地管理法》规定，禁止城里人购买农村宅基地，禁止农民将宅基地出售给城市人，农民私自将宅基地出售给城市人属于非法买卖，相关部门不得为非法买卖的宅基地办理过户手续或产权证书。

年初我也想去县城附近的村里买一块宅基地来建房子，去村里看了一下，确实有，而且低还很不错，价格也各有不同，100多平米的，9万到15万不等，当时就有些心动了，相当于房价来说，这价格便宜，而且自己可以按照自己的想法来设计自己的小洋楼，可是后面想想，宅基地不是不能买卖吗？后面去查了相关的法律法规，确实是不可以买卖。

前几天我舅舅来城里完，我想回农村老家建房子，大家也是知道，我们苗族都是住半山腰的，很难找到一块靠近公路的来建房，后面聊到了他们队里有一块集体用地，你可以去问问，后面我打电话问了队里的负责人，他说你是我们大队的吗？我说不是，他就说了，那不能卖给你，按照法律只有我们大队的人才可以买的。

所有既然宅基地不能买卖，应该没有过户这一说法，不过也行有些人另有捷径。不过这风险像我们这样辛辛苦苦打工得来的钱，要是拿来买了，证办不了，建房被拆了，征收了那就惨了。

后来我也是没有选择去买宅基地来建房，而是硬着头皮，去城里首付了个二手房，虽然价格很贵，但是没有办法，要住城里比较付出代价。不能去贪小便宜吃大亏。

苗乡惠惠

我是农村小美女。

城里人买农村宅基地还想过户？怎么过户？这种国家禁止的事情买卖双方在私下里写个协议就行了，想过户？门都没有。

其实我国一直都是禁止城里人到农村买宅基地的，但是现实生活中也不是没有农民把自己家多余的宅基地卖给城里人的。

我小舅舅家有两处宅基地，一处自家住了，另一处的宅基地位置不太好，面积也不大，闲了二十多年。

前年我表弟在城里买房定居，小舅舅就把那处宅基地卖给了一个南方人。

听妈妈说当时双方是写的买卖协议，村委会也知道这事，但是没有过问。妈妈说这种买卖就是大家心照不宣，默认的事情，从那以后村民们都知道那块宅基地是外人的了，和小舅舅家没有关系了。

所以城里人买农村的宅基地，私下里买卖就好，别想着去公证过户了。

贫农希蒂

问: 城里人买农村宅基地，应该怎么过户？

答: 由于《土地管理法》修订已通过全国人大审核，新的《土地管理法》将于2020年1月1日起实施，目前农村宅基地政策正处于改革过度期，这个问题阿洪分开回答。

2019年12月31日以前的政策。

也就是说，在2019年12月31日以前，城里人买农村宅基地，是不能过户登记的。旧法规定，农村宅基地属于村集体所有，本村村民才有使用权，禁止城市人到农村购买宅基地，城市人私自违法到农村购买宅基地的，相关部门不得为其办理过户手续和产权登记。所以，按照修订前的法律，城市人购买农村的宅基地不能确权过户登记。

2020年1月1日以后的政策。

为了贯彻落实中央一号文件精神关于推进农村土地制度改革，2019年国家对原有《土地管理法》进行了一系列修订，并于2019年8月由全国人大常委会审核通过，将于2020年1月1日起实施。新修订的《土地管理法》规定，符合地方土地规划的条件下，允许农村集体经营建设用地入市。也就是说，农村的集体经营性建设用地、公益设施建设用地和宅基地可以跟国有土地同价同权进入土地市场进行流转交易。

那么城里人买农村宅基地怎么过户？

首先、必须符合地方土地规划。

也就是说城市人到农村购买的宅基地要符合乡村规划，比如，不得购买农用耕地和良田建房，不得在政府规划即将征收的土地上建房，不得在乡村公路及街道规划两则规定的面积内买地建房，城市人不得在农村占用耕地修建别墅大院和私人会所等，违反一系列规定，即使在农村购买宅基地也无法办理过户登记的。符合地方土地规划的，可以按照宅基地确权的过户程序办理过户手续。

其次、宅基地过户的程序。

由宅基地买卖双方到村委员会申请，购买方向村集体支付土地出让金后，村委会出具符合宅基地转让条件的有效证明，持村委会出具的相关证明和买卖双方的相关身份及宅基地证件到乡镇土地管理部门办理过户登记，销毁卖方原有宅基地证，颁发买方新的宅基地使用证。值得注意的是城市人购买农村宅基地是有一定出让期限的，一般为70年，城市人购买农村宅基地不但要支付农民转让宅基地的费用外，办理过户手续还要向村集体支付一定土地出让金，土地出让期限到期了，还想继续使用宅基地，还得向村集体续交土地出让金。说白了，农村宅基地入市，跟城市商品房买卖是一样的，城市商品房的土地出让金由开发商批地时向国家缴纳，农村宅基地出让金由购买人向村集体缴纳。所以，农村宅基地入市后，会给村集体带来才产性收入，增加集体资产收益，对农民是一种好事。

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黄粑兄弟

城里人买农村宅基地，应该怎么过户？

由于《土地管理法》修订已通过全国人大审核，新的《土地管理法》将于2020年1月1日起实施，目前农村宅基地政策正处于改革过度期，回答。

2019年12月31日以前的政策。

也就是说，在2019年12月31日以前，城里人买农村宅基地，是不能过户登记的。旧法规定，农村宅基地属于村集体所有，本村村民才有使用权，禁止城市人到农村购买宅基地，城市人私自违法到农村购买宅基地的，相关部门不得为其办理过户手续和产权登记。所以，按照修订前的法律，城市人购买农村的宅基地不能确权过户登记。

2020年1月1日以后的政策。

为了贯彻落实中央一号文件精神关于推进农村土地制度改革，2019年国家对原有《土地管理法》进行了一系列修订，并于2019年8月由全国人大常委会审核通过，将于2020年1月1日起实施。新修订的《土地管理法》规定，符合地方土地规划的条件下，允许农村集体经营建设用地入市。也就是说，农村的集体经营性建设用地、公益设施建设用地和宅基地可以跟国有土地同价同权进入土地市场进行流转交易。

那么城里人买农村宅基地怎么过户？

首先、必须符合地方土地规划。

也就是说城市人到农村购买的宅基地要符合乡村规划，比如，不得购买农用耕地和良田建房，不得在政府规划即将征收的土地上建房，不得在乡村公路及街道规划两则规定的面积内买地建房，城市人不得在农村占用耕地修建别墅大院和私人会所等，违反一系列规定，即使在农村购买宅基地也无法办理过户登记的。符合地方土地规划的，可以按照宅基地确权的过户程序办理过户手续。其次、宅基地过户的程序。

由宅基地买卖双方到村委员会申请，购买方向村集体支付土地出让金后，村委会出具符合宅基地转让条件的有效证明，持村委会出具的相关证明和买卖双方的相关身份及宅基地证件到乡镇土地管理部门办理过户登记，销毁卖方原有宅基地证，颁发买方新的宅基地使用证。

值得注意的是城市人购买农村宅基地是有一定出让期限的，一般为70年，城市人购买农村宅基地不但要支付农民转让宅基地的费用外，办理过户手续还要向村集体支付一定土地出让金，土地出让期限到期了，还想继续使用宅基地，还得向村集体续交土地出让金。说白了，农村宅基地入市，跟城市商品房买卖是一样的，城市商品房的土地出让金由开发商批地时向国家缴纳，农村宅基地出让金由购买人向村集体缴纳。所以，农村宅基地入市后，会给村集体带来才产性收入，增加集体资产收益，对农民是一种好事。

一般

问:城里人买农村宅基地，应该怎么过户？

答:《土地管理法》规定，禁止城里人购买农村宅基地，禁止农民将宅基地出售给城市人，农民私自将宅基地出售给城市人属于非法买卖，相关部门不得为非法买卖的宅基地办理过户手续或产权证书。

为什么要禁止城里人购买农村宅基地？

首先、禁止城里人购买农村宅基地有利于保护农业耕地面积。

如果允许城市人到农村购买宅基地，很多有承包地的农民为了短期利益会出售自己的房屋和土地，把老宅基地卖了，没有房屋就要利用承包地申请宅基地新建房子，申请不了就会偷着私自违建，这样就会非法占用土地及给农村违章建筑带来更复杂管理。如果允许农民卖土地给城市人建房子，很多农民为了短期利益会选择将土地卖掉，最可怕的是有钱人到农村大量圈地，如果放开，有人可以随便买完一个村子的土地，农民土地被有钱人占用，那不等于回到封建地主时代了吗？所以，宅基地是绝对不可能全面放开自由买卖的。

其次、宅基地的属性不是商品，不能自由买卖。

《土地管理法》明确规定，农村宅基地属于集体所有，村集体成员才有使用权。城市人不属于村集体成员，没有宅基地使用权，私自购买农民宅基地也不会给你过户。

《物权法》把宅基地定意为用益物权，是用来保障农民最基本的住房建设用地的，宅基地的原始获得是村集体无偿批准给农民使用的，免费批准给农民使用的东西当然不能买卖，说明白一点，宅基地是集体的，只是免费批准给你长期使用而已，集体的东西农民不能卖，私自卖给城市人也不会给予过户。

再次、农村集体经营性建设用地放开入市后，城市人购买农村宅基地能不能过户，要看未来政策放开的口子有多大。

具发改委新闻发言说，城市人购买农村宅基地修建别墅大院和私人会所的口子是绝对不能开的。估计未来城市人购买农村宅基地在地方土地管理部门依法批准的条件下是可以过户的。一是依法购买农村土地，缴纳耕地占用税允许合法修建，这种情况只能在规划区内允许。二是依法购买农民房屋，缴纳房产交易税允许过户登记或者办理产权证书。这只是宅基地入市后的一种猜想，至于会不会成为现实，以未来政策出台实施为准。

总之，按目前的法律规定，城市人是不能到农村购买宅基地的，私自购买了也不能过户。

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阿洪168

对于这个问题根本就不存在过户的一个问题，因为本身这个题目叙述的内容就是违法的。

首先，农村的宅基地按照法律规定，只能在本村集体经济组织成员之内流转，是不能卖给城里人的。而且不光光是不能卖给城里人，即使是农村户口的人，如果不是本村的村民，也是不能购买本村的房产的，所以更何况是卖给城里人了，所以本身这种买卖就是违法的，更谈不上过户的问题。

另外就是农村宅基地上的房屋往往都是没有办法办理产权证的，很多房屋是没有办法进行过户的，因为农村的土地，村民只拥有使用权，并不拥有所有权，而且使用权也是归农村集体经济组织所有，但是村民可以在该宅基地上建造房屋，所建的房屋村民是有所有权的，可是这种房屋往往是不能办理产权证的，最多用出资证据或者其他证明来证明房屋是你所有，所以即使出售，也不存在过户的问题！

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任律师工作室

城里人买农村宅基地，应该怎么过户？

在3月份的时候，农业部部长韩长赋在十三届全国人大一次会议记者会上回应称，现行的政策不允许城里人在农村买宅基地，而且城里人买宅地基这个口子坚决不能开。

宅基地禁止买卖

宅基地是村集体经济组织合理分配给经济组织成员建房的土地，使用的对象是组织成员，也就是本村的村民，村民享有宅基地使用、占有的权利。

不管是在宪法，还是在土地管理法上都有明确的规定，宅基地的所有权归集体所有。也就是说村民只有使用的权利，不能私自转让、出租、买卖等。

为什么城里人想在农村买地盖房？

农村相对于喧闹的大都市来说，相对僻静的多，小桥流水人家，古道西风瘦马。环境优美，空气清新，是那些城里人放松怡情的好去处。如果能在农村买上一大块宅基地，盖上小洋楼、小别墅，偶尔来度个假什么的，岂不美哉？而且农村土地相对寸土寸金的城市，到处都是空地，盖房不用在意占地面积。所以这些都是吸引城里人来农村买地建房的原因。

农村实行一户一宅政策

现在农村已经实施了一户一宅的政策，就在前不久的宅基地确权工作中，针对一户多余的宅地基地，一律不给予确权，也就是说一户只确权一个宅基地。而且你想在未确权的宅基地盖房子，也是不允许的。当前农村不管对于宅地基还是承包地，都有比较严格的在土地政策，旨在保护农民的合法权益，维护和稳定农村的土地资源。

请关注我，谢谢！有问题请留言或私信。

农房那点事儿

2019年9月20日农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《通知》中明确指出宅基地农村村民最基本的居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设大别墅和私人会所。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。由此可见城里人买农村宅基地本身就不合法，更不能过户了。

城里人不能买农村宅基地，但可以租赁，最长租期20年《通知》指出鼓励村集体和村民盘活和利用闲置土地和宅基地，依法发展农家乐，乡村旅游，民宿等。

一户农民只能拥有一套住宅，面积也不能超出本地区规划标准。

严格执行“一户一宅”农村村民出卖、出租、转让、赠与宅基地，一律不准申请新宅基地。

由此看出国家对宅基地有了更多更全面的法律法规，保护农民的合法权益。

耕耘人生

城里人在农村买宅基地，应该怎么过户？法律规定城市居民禁止在农村购买宅基地，更无从谈起过户。

宅基地是如何取得的？

农村宅基地相对便宜，而且在宅基地上建房与城市的商品房比较，投资相对较少，再加上农村环境又好，又有自家小院落，城里人就时不时的想在农村弄点地皮建房。殊不知，宅基地禁止买卖，其申请宅基地和审批也有一套严格的程序。

首先，申请宅基地的条件之一，一般需是本村村民，这是前提条件。

再次，因子女结婚等原因确需分户，无其他宅基地。

第三，外来人口成为本集体经济组织成员等等。

最后，申报流程:向农村集体经济组织申报、经乡政府审核，报县级政府批准。

为什么宅基地不允许卖卖和过户？

农村宅基地，就是农民各家各户建房所使用的土地。其土地性质属于村集体经济组织所有，农户具有占有、使用、收益的权利，一般情况下没有处分的权利。

恐怕有人想不通，自己的地为什么不能买卖呢？打个比方你就不用纠结了。城市开发商开发建商品房的土地叫国有土地，是通过互相竞价买卖得来，在这里买卖有个专业名词叫土地出让，也就是有偿获取，竞得的土地以后还有个出让年限。而宅基地所有权属于村集体，是通过村组织无偿分配给农户的，具有福利性，不是农户花钱取得的，就不具有处分权。没有处分权，何来买卖合法，更无从谈起过户问题！

法律方面可以参考《土地管理法》第八条、第六十二、六十三条以及《物权法》的相关规定。自己去查，不再抄录。

综上，宅基地一般不允许买卖，更不允许城市居民自由买卖宅基地，其过户的基础即买卖协议都是自始无效的，又何从谈买卖宅基地过户呢？

我的头条号:醉美梨乡！真诚希望结识更多的农民兄弟成为朋友，共同提高，携手并进。

關鍵字: 过户 城里人 宅基地