我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：新人首問，房姐你好！該如何儘快置換房子？？座標湖南株洲，一個三四線城市。目前手上有一套127平2008年的樓梯房，5樓，碧野華庭，市場均價5500-5800，心裡價位不低於70萬，掛牌中介71.8萬。看好的樓盤在河西天元區神龍府均價7500，附近樓盤均價6900美的鉑悅府，中房天璽灣。接受貸款1500元。該買哪個樓盤，該怎麼快速賣出二手房？
回答：你好，株洲如果考慮自住，建議買大品牌，美的，溢價不多。如果考慮投資，可以關注長沙單價1萬以內的樓盤。賣房建議用上賣房科技樹:目前的樓市，肯定是低掛，低開高走，千萬不要高開再降價低開的目的是儘量吸引到多的帶看量，帶看量多了，你才能適度漲價，有若干個客戶來談，你才有跳價的底氣高掛，連看的人都沒有，只能自娛自樂至於和中介打交道，姿態禮貌，經常寒暄，發發小紅包，多說你辛苦了。賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友託看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你託高。
提問：新人首問 房姐好！具體情況如下：1.解放公園路一套電梯自住房97平，全款有學區，房齡較老，但離夫妻倆單位都近，暫時不想出售。2.丹水池佳園小區步梯房5樓全款80平，有拆遷預期。3.孩子在京讀大二，專業性質大概率會留京，入學時戶口留漢未遷出。4.老公事業單位有公積金，買房後提取過一次，未貸款，我私企工作有五險無公積金。5.現想賣出佳園，把解放公園的房子過戶到孩子名下，jlh分別騰出我和老公的首套房票，不知可行嗎？過戶費用是否很高？怎樣操作才最優？純小白弱弱發問，期待智慧的房姐指點迷津，十分感謝！
回答：1.可以把解放公園房子過戶給兒子，走買賣流程稅費最低。2.如果準備買二手房，全款房可以操作抹房查，再入手2套。2套房做併發貸款，都可以做到首付3成。不用離婚，也不用把房子過戶給兒子。但是隻能操作二手房，買新房操作不了。
提問：房姐好，關注您很久了，本人現有一套知音東村91平5樓全款房，兒子明年畢業，已簽約東本，現在想在四新或沌口開發區買套大房子自住，手上100子彈，但是我跟老公收入加起來不到1萬，目前看中四新國博新城145小高層，不知道能不能買到，因為之前這個樓盤都是要收茶水費的，搶到了又擔心貸款通不過，東村房子暫時不想賣出，想諮詢一下房姐這個樓盤怎麼樣？有沒有辦法確定買到？
回答：你好，國博是大盤，自住還不錯。國博單價漲上去之後，不需要茶水可以買到。現在四新性價比最高的新盤是城投四新之光和中核，單價都在1.5以內，價格倒掛。中核沒有茶水買不到。不建議給茶水，可以試試後付費的代搶。流水不夠，一份J流水就可以解決。
提問：房姐，急問。二套資格，投資。文化大道地鐵口江南新天地有一個工抵房，頂樓，可以看湖，115平毛坯三房，單價10500，總價120萬，貸款只能貸20萬，我打算全款拿下，馬上辦證，開年後就出手賣了，貝殼上這個小區二手毛坯最低13200。每平米可以賺2700差價。我在房管局網上做了產調，這套房是沒備案。您覺得可以入手嗎？還是等花山紐賓凱或者四新之光或者幸福時代五期？這三個盤我都交了資料，但不一定搶得到。還是在關山大道或光谷東討筍？謝謝！如果買這個工抵房，按3500每平米刷給開發商，剩下的每平米7000打到工程方的個人賬戶，這個操作沒問題吧？
回答：如果房源靠譜，可以拿下，你自己做好風控。建議快速做ABC單 賺個差價，2個方案:1.全款入手，不備案，合同+公證控制，你直接找下家接盤。2.全款入手，備案之後辦證，你尋找下家配合54大法過戶。江夏不建議長持，快速套xian後 繼續入手網紅盤。不太清楚你找的渠道是什麼類型，一般是先付訂金，拿房之後付尾款。感謝付費！
提問：美麗智慧的房姐好，剛加入星球家園，有子彈800。戶口武漢，僅當代國際花園給我爸代持。老公戶口深圳。我們想用400在武漢買個ceo，打算明年武漢天地開盤cs30入一套一線臨江自住。深圳房票想看總價800-900的純投資。南山看得上的房齡太老，如鼎太風華，蔚藍海岸。要麼太貴，如華潤城。寶安也沒找到合適的。希望三五年以租金為主，同時能有漲幅，以後萬一自住可以換房，看了龍華玖龍璽，89的四房，800萬，地鐵學校等配套都還行，租金10000+，不知道這個想法是否合適？或者姐姐有沒有更合適的樓盤推薦？另外打算用老人二套淘光谷東。之前朗詩里程2萬賣了，想再接回來，幾房合適，上限多少值得？盼求解！
回答：你好，武漢買天地自住沒問題。有不少外地客戶，扛著一千多萬預算殺過來，準備狠狠整一套豪宅，最後發現連深圳灣的邊都摸不到，就是一套普通三居四居，內心無比失落，三觀被迫重塑。看你買這套房，目的是為了投資，那我就不建議買鼎太了，鼎太是居家大盤，自住OK，升值屬性一般，前海時代還不錯，但絕對不是惟一的選擇。我按照1000萬的預算來看好了：南山:海月三、五期這個價位的戶型、朝向均一般，但也可以找一找，蔚藍海岸不推薦，學位一般；華潤城(大沖城市花園），配套成熟，樓齡新，可以關注；半島城邦，學位有潛力，海景漂亮，有的單價不貴；寶安:寶安這個價位只能是寶中，選籌思路和南山的唯一區別是:單價必須儘可能的低，幸福海岸、第五大道(合適的不多)、尚都、熙龍灣(勉強可以上車)。朗詩1.7以內可入，中建光谷之星也可以關注，光谷東的二手只能在核心區選籌。
提問：智慧房姐，二套，關山琨瑜府和漢陽四新之光，假如都能買到，分別從投資角度和自住角度考慮，保值和增值空間選哪個更具優勢，謝謝！祝房姐一直健康美麗！
回答：你好，琨御府和四新之光都是性價比非常高的盤，但是二套資格，建議入手四新之光，琨御府用二套資格買太佔資金。琨御府短期內收益更穩，四新之光需要長持。自住2套盤都不錯，如果能接受開放社區，琨御府周邊配套更完善。如果能開發出sfsd，我更建議買琨御府。
提問：晚上好，請問綠景苑港東名居一期，頂樓單價1.5w適合入手嗎？
回答：港東名居是還建房，房齡老，未來漲幅很弱，投資不建議買。一期已經辦證了，二期部分辦不了證。自住頂樓單價1.4左右才考慮
提問：請問房姐：兒子碩土畢業，在武漢有二套房，一套全款，一套貸款。現準備落戶深圳買房，落戶深圳後可買幾套房？第一套需付款幾成？第二套需款幾成？
回答：名下已有1套貸款，深圳首套5成。名下有2套貸款，按揭拒貸。如果是單身 只能在深圳買一套 如果是家庭 可以買二套。二套可以全款抵押。
提問：親愛的房姐您好，想問下職業規劃的問題，目前是一名景觀設計師，平時工作非常忙，地產設計的性價比非常低，想問下房姐轉行的話，像互聯網運營這種下限低但上限高的職業怎麼樣，還有之前歐神說的，貸款中介這種，真的這麼好麼，是不是有利於完成歐神說的以房貸為基礎的資產組合呢？謝謝房姐啦
回答：理論上貸款中介的路都是通的，打通三四家銀行支行行長、分管信貸副行長、信貸主任、信貸員一條龍，找到長期穩定流量，做好客戶服務工作，培養幾個可靠機靈的駐銀行預審員。想要超額收益，再引入大金主，做墊資生意。可事實上，除非你機緣巧合，於信貸老闆或銀行領導有救命之恩，誰會把資源和流量給你呢？做事情和寫長篇小說一樣，需要伏脈千里長期投資，現在結的果都是五年前種下的因，先去信貸公司老老實實打三五年工，摸清楚行業規矩，再談單幹。
提問：＃新人首問＃房姐您好，我在四川二線小城有貸款房，打算賣掉投資成都或重慶，現有子彈30，無成都房票，無重慶戶口。看了成都青白江，在高鐵站旁不限購住宅，地鐵線規劃在小區旁，協信開發的，據說青白江成立了自貿區發展空間大，124平清水單價7000，主要想投資，以後自住也行，同小區有91平的單價7900。項目旁有公立幼兒園，生態公園。旁邊萬科，新城開發的房子，單價9000左右。想請問7000這個是否值得入手？您建議的書房大豐無房票，未婚暫時不能54，房姐幫幫忙，想請問我這種能否賣掉房子做成sfsd？或者，重慶是否更值得？或者您有推薦的地方嗎？主場四川，多謝房姐了
回答：你好，青白江的規劃都靠吹，沒有投資價值，不管多便宜，都別買。99%的新區最後都死掉了，zf只有一個目的，就是賣地。成都非要買不限購區，也是買新津10號線附近。開發不了成都房票，建議直接買重慶吧。真內環還有很多不錯的項目。老家房子出售後，子彈50以上買次新。
提問：請問房姐為什麼對於經濟學等學科都有一些看到本質的理解？這是從書籍中得來的還是實踐中或者是與他人的交流中得來的呢？
回答：1.大量的閱讀2.不愛閱讀就跟比你高階的人交朋友3.每天花點時間深度思考形成自己的認知，不要指望看一本葵花寶典就能萬事大吉了。
提問：我在一個縣城買了一套124戶型的毛坯電梯房,該縣城最搶手的樓盤，總共9000套，目前在建的只3000多套，.2021年交房，商貸，首付4成大概記不清了，4600元\\/平方米，因為這個縣城是張家界（旅遊資源豐富）市下面的一個縣城，當初是想在那定居，現在改主意了，我想出手\\/或者裝修成公寓出租，現在想了解一下按揭未還完好不好出手，還有就是新房出售有沒有年限限制. 我有想法套現囤子彈到武漢購房，小白一枚，不知道怎麼辦 請幫忙給個建議，謝謝房姐.
回答：沒有交房，可以把貸款還清之後，找開發商申請撤銷網籤備案，自己找買家更名即可。如果有房管局內部關係好操作，或者給開發商紅包。
提問：房姐你好！個人目前有套房在出售，我一直不明白這個房子的賣價是如何來定的？請賜教。個人分析的情況不知是否正確。1.如果有多期，則前面的房子賣出時可以參考後期開盤新房；2.或者參考附近周圍小區的房價。3.參考房產APP上面同小區的價格。通過1.2.3確定大致價格再根據看房量來調整？如果你要賣房，是怎樣做的呢？謝謝。
回答：參考同戶型的報價和最新成交價。賣什麼價格，取決於目的，是要置換還是純粹賣出。前者就隨行就市，留好還價餘地；後者可以考慮高掛一些，博溢價的可能性。建議用不同價格掛幾個中介先做測試
提問：房姐，你好，觀望了幾天，確定付費加入查看內部信息，我想在明年春天之前，在武漢購買一套房產用於投資，首付30左右，買完可以以租養貸，過個三五年就可以出手的，本人開看好沌口開發區，有人推薦陽邏那邊，房姐能幫我推薦一下嗎？
回答：你好，如果有武漢購房資格，建議買主城區。沌口和陽邏對比，優先沌口。有產業，租售比高，未來有人接盤。陽邏目前價格已經高了，地廣人稀，沒人接盤，租金也非常低。武漢租售比最高的地方在光谷，小戶型需要淘筍。內部資料在精華主題裡。
提問：房姐你好！寧波東錢湖的錢湖人家，高錢小區（都是安置房）和東吳的幾個小區哪邊更值得投資。2問：有沒有什麼平臺或者途徑可以查某個地區的房屋成交量？3問：什麼路徑可以湊齊首付款（據說貸款的時候需要信用卡是滿額，親朋接不到。就是可以哪裡借來 然後貸款下來了 信用卡或信用貸補上 。）4問，養流水通常養到什麼標準（每個月進多少怎麼定。）
回答：1. 不建議投資寧波，經濟人口呈現下滑，房價的起點比較高。2.鏈家，貝殼3.星球內搜索 所有渠道融資成本的等級 4.流水在月供的2倍以上
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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