琪冰381

说房价跌的不知道是哪个地方，我们这边，不管是小县城还是市里，一直涨，并且房子卖的特别快。有价有市。。。买不起房子了

蜕变yl

房价涨跌一直都是老百姓津津乐道的热门话题，关于2019年的房价，众说纷纭，有人说房价涨了，也有人说房价跌了，那么房价到底是涨了还是跌了呢？如今能不能买房呢？

一、为什么有人说房价涨，有人说房价跌？

房价涨跌的问题，小黑认为其实是仁者见仁智者见智，目前的楼市形势也并不能一概而论，只是每个人处于不同的立场，有的人希望房价涨，有的人希望房价跌。

1、希望房价涨的人

哪些人希望房价上涨呢？答案很明显，必然是房地产的既得利益者，这其中包括房地产开发商、炒房客，还有部分早期买了房、如今拥有多套房产的人。他们为什么希望房价上涨呢？自从商品房的概念在我国兴起以后，以居住为目的的房子，已经被披上了一层“金融外衣”，房子本身也就成为了一种投资品，加之房子被人为赋予的附加值，比如教育、医疗等房子背后一系列资源，房子从一堆钢筋混凝土摇身一变，成为高附加值的投资品，时至今日，动辄几百上千万的房子已经稀松平常。房子价格远高于其实际价值，资本都是逐利的，自然就会有一大波热钱涌入房地产市场，房价越高，利润就越高，这些人就越高兴。

2、希望房价跌的人

有房的人希望房价上涨，自然没房的人就希望房价下跌，现在哪些人还没有一套属于自己的房子呢？正是广大的刚需朋友们，刚到一个城市工作打拼的年轻人、买房结婚的小两口、未来即将进城的农民朋友……他们都可以说是真正的刚需。他们有一个共同的特点，就是手里没有足够的积蓄买房，如今的高房价让他们感到迷茫和畏惧，他们当然就希望房价能下跌一些，让他们能买得起房，至少来说能付得起首付，从而满足他们的居住需求。

二、房价到底是涨了还是跌了？

中国社科院发布的《中国住房市场发展9月月度分析报告》，报告数据显示，全国24个核心城市房价停止上涨，二手房成交量较快下滑；一线城市房价总体微跌，但深圳仍略有上涨；准一线城市房价基本停止上涨，热点城市苏州热度减退；二线城市房价走势继续分化，补涨与回调同时并存；三四线城市房价由涨转跌，少部分城市近一年涨幅较大。

中指研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15051元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，30个城市环比下跌，6个城市与上月持平。

三、现阶段买房合适吗？

从第二点数据我们可以看出，目前一二线城市房价稳中趋降，金九银十也难有起色，三四线城市房价走势仍将分化，上涨、回调及停滞并存。那么现阶段适合买房吗？

小黑认为，从2019年房价整体走势来看，“房住不炒”是一个长期坚持的过程，本轮调控是不会轻易放松的，因此房价在短期内会处于横盘状态，既不会大涨也不会大跌，房价只会在稳定中微幅调整。在这种情况下，房地产显然已经无利可图，炒房客要么被套牢，要么黯然离场，现阶段买房，无论是刚需还是投资，都是不明智的。想要投资买房的朋友，建议就别瞎掺合了，有闲钱还是存银行或投资股市吧，如果是刚需朋友，建议再等等吧，2019年还有3个月就结束了，等到2020年再买房也不迟。

综上所述，房价已经横盘，或许未来2-3年都会持续下去，小黑建议想要买房的朋友，根据自身情况慎重考虑后再作决定吧。亲爱的朋友，你们认为呢？欢迎在评论区留言！

文说楼市

房价涨跌牵动14亿国人，房价未来是涨还是跌，从全国看未来10年房价会继续上涨，分城市看，人口持续流入、经济面好的城市房价继续上涨，人口持续流出、经济面不好的城市长期看，房价有下跌风险。

未来10年，全国房价继续上涨

1980年，被称之为我国房地产元年，我国实行土地和房改。

1987年，深圳拍出我国第一块土地，住房商品化实现历史性突破

1992年，随着“国16条”的横空出世，我国楼市的第一个黄金10年结束

1998年，房改政策出台，标志我国实行半个世纪的福利分房结束，房地产行业迎来大发展

2000年，房企上市禁令取消，大量的房地产企业开始在沪深迎来上市

2002年，发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，土地财政登上舞台

2003年，房地产被正式确立为国民经济支柱产业

2005年，国八条发布调控房价，国八条没有起到实际作用

2006年，国六条发布，国六条还没有遏制房价上涨

2008年，金融危机爆发，房地产行业进入萧条期

2009年，4万亿作用爆发，房价由跌转涨

。。。。

我国的房价在调控中，虽然有波动，但是房价依然稳步上升，房价短期看金融，长期看人口，全国看房价是会继续上涨。

• 人口
  

2018年末我国总人口为13.95亿，其中城镇人口为8.31亿，农村人口为5.64亿，城镇化率为59.58%，而按照户籍人口算城镇化率只有43.4%，对比发达国家的城镇化率数据，发达国家城镇化率越80%左右，按照总理在《巴黎的经济合作与发展组织总部发表主旨演讲》让我国在本世纪中叶进入中等发达国家行列，对比2018年的城镇化率数据，我国还有20%的空间，相当于未来还有2.8亿的农村人口变成城市人口，即使假设区域变动导致的农村就得城镇化产生的住房需要不通过市场渠道满足（通过拆迁或者已有房入城），这部分人口仍然需要大量的住房，为房价继续上涨提供源动力。另外我国的户籍城镇化率更低，未来随着城镇化进程的推进，极有可能推动我国户籍制度的重大变更，让更多的新城镇人口享受户籍带来的好处，进一步调动需要城镇户口人员的购房热情。

下图是我国从1999年到2018年的历年城镇率数据，1999年我国的城镇化率为34.78%，2018年的城镇化率为59.58%，过去20年我国城镇化率增加25%，是一大经济奇迹。全国住宅商品房销售价格从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%。

• 金融

2002年土地招标拍政策出台，土地由买房市场转为卖方市场，土地财政登上舞台，各个政府通过卖土地获得资金，投资城建建设，走固定资产拉动经济增长模式，土地财政依赖的模式并未获得改变，地方政府依赖于土地财政，由于我国财政体制安排，地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴，地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量，卖地收入是财政收入的重要来源。

未来10年，各个城市房价涨跌不一样

未来10年，随着经济的发展，人口持续往1、2线城市流入，4、5线城市的房价不会一直上涨，有下跌风险。从投资角度看，1线城市房价最坚挺，2线城市最适合投资。

从1982年-2017年，1、2线城市大城市人口流入，三线城市流入流出基本平衡，四线城市出现流出，从重点城市看，深圳、广州、杭州常住人口大幅增长，西安、成都、长沙等中部核心城市日益崛起，2015-2018年，常住人口增量前5的城市分别是深圳、广州、杭州、长沙、西安。

房价上涨短期看金融、长期看人口，而金融政策全国基本一样，决定房价重要因素是人口，而1线城市由于房价处于高位，对人才和经济的挤出效应比较明显，为了保持1线城市的竞争力，1线城市会继续控制房价快速上涨，2线城市由于房价相对于1线城市低、而且户口政策好，对人口的吸引能力强，并且2线城市房地产对经济的影响，现在还是正面居多，房价未来10年的上涨幅度肯定会高于1线城市。

综上所述，未来10年，城镇化率继续推进、居民收入增加、房地产已经被证明的投资属性、供需矛盾、居民情怀、货币金融支持，这些都是房子上涨的动力，所以未来10年房价会继续上涨，使用杠杆可以获得较好的收益率，从上涨速度看，2线城市上涨快于1线城市；从风险看，2线城市房产投资风险低于3、4、5线城市，所以建议投资2线城市的房产，2线城市中优先选择人口持续流入并且流入多的城市。

互金圈

接盘侠己屈指可数，房价肯定要跌，且为时不远了。其实算一笔账就一目了然:比如买100平米的房子，每平15000元，总价150万，产权70年。首付30万，需贷款120万，分30年还完，假如利息约共计150万，则此房共花300万。按住满70年算，每年为4.3万，每月3571元。就是说，等于你每月花3571元租房住。更何况，房子不可能住70年，撑死住50年，那么平均每年6万，每月5000元。等于每月花5000元租房住。那么试问我们到底是买的房还是租别人的房。难道我们租银行的房，租开发商的房？有14亿分之几的人能保证50年连续不断每月顺利还款5000元？有几个人，请出来走两步？

小时候逛西安

房价是从2016年开始进行严格调控的，也就是说在此之前房价一直都在上涨，但始终处在一个相对温和的状态。从2006年下半年开始，全面大部分城市的房价迅速上涨，到2015年十年时间，房价更是翻倍上涨。越是大的城市，上涨的速度越快，幅度也越大。到2016开始严厉调控一二线城市以后，三四线城市的房价上涨的速度开始加快，之后的城中村拆迁、棚户区改造，让小县城的房价也随之水涨船高，全国的房价经过几轮暴涨后，全面进入高房价时代。

现在看来，虽然经过了严格的调控，房地产市场仍然过热。前天国家统计局发布2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，整体看来，5月份有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，与4月份持平。也就是说今年上半年房价一直都在上涨，只是上涨的幅度不大。那么，今后房价走势如何？有人说房价要涨，也有人说房价要降，让人莫衷一是。个人认为，涨和降只是相对而言，一二线城市和三四线城市不一样，四五线城市和小县城也不一样，即使都是三四线城市，情况也不会完全相同，现在已经出现了分化。但有一点是肯定的，未来的走势一定是大城市的房价继续上涨，速度更快。小一些的城市和小县城既不能吸引人也留不住人，缺乏支撑面支撑，房价沒有上涨的可能，只能是慢慢下跌。

所以对今后的房价走势，不能说绝对的涨，也不能说绝对的降。不知这样的回答能否满意，欢迎大家多提意见，多多交流。

平淡如水5343

这里我们要说的不是有人这么认为。

• 而是房地产行业的从业者和炒房客，手中握有多套房子的人希望房价继续上涨；刚需购房者和目前为生活奔波依然买不起房子的人希望房价下跌；那到底2020年之后的房价是继续上涨还是开始下跌？今天社长就和大家一起来看一看。
  

• 首先我们先从几组数据看看房地产行业目前是个什么状态。

• 从2019年1月份到9月份，房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米，同比增长8.7%，增速比1—8月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积583683万平方米，增长10.1%。房屋新开工面积165707万平方米，增长8.6%，增速回落0.3个百分点。其中，住宅新开工面积122308万平方米，增长8.8%。房屋竣工面积46748万平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4个百分点。其中，住宅竣工面积33084万平方米，下降8.5%。
  

• 2019年1月到9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%。商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

• 除了市场融资不尽如人意，在房地产市场整体下滑的背景下，房企资金回款也问题重重。WIND数据显示，前三季度，142家房企总营收合计为15052.3亿元，同比增长22.04%，增速较2018年同期减少5.02个百分点；归母净利润合计为1440.63亿元，同比增长12.52%，增速较2018年同期大幅减少19.56个百分点。利润率下滑的房企占比超过一半。

• 继李嘉诚抛售大连物业后，潘石屹再此抛售物业在地产圈也掀起了轩然大波。据网上公布，此SOHO的抛售计划属于清仓式抛售，连办公楼都不打算留，潘石屹也正在走清仓中国的路线。
• 实际上，如果仅是潘石屹抛售房产还不算什么，但是当我们回看近年，像王健林、李嘉诚等知名房产大佬都在抛售内地地产，这样问题就很严峻了。这标志着中国的房地产已经从黄金年代正式步入白银时代，那些依靠炒房就能赚钱的时代已经一去不返了。

社长财经

现在大致情况是这样的，一二线房价稍微降了一点，三四线城市相对在涨是个别小城市，东北房价下降最明显。不过，真正的房价跌落，可能是二十年以后的事，目前降价或涨价只是一个表面现象而已，或降或涨，来回波动，其结果还是无涨无跌，经常保持在当前的区间里运行，或许这将是很长一段时间内房产价格的总体运行局势。

就拿深圳房价来说，最近一个月深圳楼市热度起来，首先，深圳已经调整三年半了，大环境没有问题，市场也达成了共识，因为粤港澳大湾区，还在不停的给深圳利好，买的人多了，卖的人少了，你说后续房价走势会如何？据我观察，最近总价在350-550万的房子基本都涨价了。楼市没有大放水就没有爆涨，但深圳的基本面不错，人口又是净流入，只是会不停的涨，看成交量就知道了，最近行情还算不错。

房盟旅居

关于房价的涨跌我们讨论了很多期，而且不同的人群有不同的见解。也许是因为他们站的角度不一样，也许是因为他们看到了不同的信号。

那么，房价到底是会继续上涨还是会迎来下跌，今后的房价走势究竟又如何呢？

今天我们就一起来聊一聊，关于房价涨跌不同见解的系列原因，以及未来的正确走势到底如何？

一，为什么有人说房价要涨？有人说房价要降？会出现这样的不同分歧？

房子对我们普通老百姓对我们国家有多重要，其实不需要我强调，大家也非常的明白。

即便如此，不同人群站在不同的角度对房价的涨跌，同样存在不同的意见。

那么，到底是怎样的原因导致了关于房价不同人群说出了不同的心声，涨跌不一致呢？

第1个原因，有房和没房的区别。

大部分的人都是利己主义，有房的希望房价上涨。因为自己有房涨价了，财富就发生了增值。

说不定还能快速的变现，实现房产的裂变，一套变两套，两套变三套，三套变四套等等。

而没有房的朋友，当然希望房价下跌可以让自己结合自己手里少部分的金钱，快速的购买自己人生当中的房子。解决自己的居住问题，解决自己的婚姻问题，解决才子的教育问题等等。

第2个原因，认知的不同，视野的不同。

人与人之间存在很大的差距，都是来源于认知和视野。不同的认知和视野，造就了不同的人生格局和未来的成长方式，以及财富的积累速度。

说房价要涨的人，他的视野一定是放在了长远的时间上。

那些说房价要跌的人，可能把视野放在了眼前。目前各个城市的房价的确处于一个微跌的状态，而且大部分的二手房也好，新房也好，都处于有价无市的状态。

对于大部分普通的购房人群来说，短期的市场波动对他们的心理影响最大。不同的认知和不同的视野，的确会让不同的人群对房价的涨跌不太一致。

认知不一样，观点就不一样，眼睛看到的东西也就会不一样。选择不一样，财富积累的速度也就不一样，人生也会跟着不一样。

第3个原因，所处的城市不同。

全国那么多的购房者，并不是都集中在一个城市里面。他们分布在一线城市，二线城市，三线城市，四线城市，甚至十八九线小城市。

而不同城市呈现出来的房价涨势和跌幅从来都不会是一样的，房价的涨幅很难临幸到十八九线小县城或者一些弱势的三四线城市。

当一个人群在三四线城市，以及十八九线小县城生活过久。他所有的判断和见解以及行为都会受这样大环境的影响，以为房价是要下降了。

其实房价只是分化了，在未来优质的城市仍然具备上涨的空间和动力。而那些三四线的城市，十八九线的小县城，随着人口不断的净流出，经济产业得不到有效的转型和提升，房价是的确会面临下跌的风险，甚至出现下跌。

每一个人都是环境的产物，井底之蛙怎么可能知道世界的广大。没有任何一个人能够赚到自己认知以外的钱，二八定律永远存在。

……

的确如此，不同的人群永远不可能对任何一件事情都是同样的观点和态度。他们的经济收入，认知，视野，身处的环境，造就了他们对同样的事物判断不一致。面对房价涨跌亦是如此。

二，今后的房价走势究竟怎样呢？

在第一大点，我们已经把为什么不同人群对房价涨跌观点不一致的原因简单的罗列了一下。听上去非常的刺耳伤人，但是事实确实如此。

因此，一个人真正要成长，一定是先正确的看待事物，提升自己的认知和视野框框。判断房价涨跌也应该用理性的态度，而非自身的情绪作为依据。

实际上，今后房价的走势非常的明确。单纯的说涨或者一味的说，这样都是不负责任的。未来一定是强者恒强的核心城市时代。

换句话说，就是优质的城市，房价仍然会继续上涨。而大部分城市房价可能处于一个长期的横盘状态。

那些人口净流入经济得不到有效提升和转型的三四线以及十八九线小县城，房价会出现下跌的风险，甚至正如你所说的会下降。

因此，未来房价的走势也是分开来看的，归纳如下。

第一，在未来一线城市二线城市，国家中心城市，以及优质的城市群强省会，它的房价仍然会继续上涨。

因为这些城市不仅是未来我国重点发展和打造的城市。而且是产业经济都在不断转型，人均收入都在不断攀升，人口都在不断净增长的城市。

城市发展越来越好，人口越来越多，收入越来越高，对住房的升级需求也越来越高。

第二，大部分的三四线城市它的房价应该是处于横盘的状态，既不会迎来大涨也不会迎来大跌。

因为这些城市在城市群的周边，有城市群的辐射效应为它保驾护航。经济随着城市群的带动，也有一定的增长，随着高铁和城市群有效的链接，城市居民来回穿梭在优质城市和自己的城市之间。

有着不断向好的商业氛围，人们的生活也会越来越美好，足以抵御人民币的贬值，房价会出现长期横盘的状态。

第三，那些十八九线的小县城，以及资源型的城市。随着资源的枯竭，人口不断的流出，产业不断的消耗殆尽。会逐渐出现下跌的风险，甚至直接迎来下跌。

人往高处走，水往低处流，大部分的人都希望自己能够到大城市里去获得更大的成长空间。让自己的子女接受更好的教育环境和师资力量，硬件设施和软件设施。

……

的确如此，未来我国的房价一定表现是强者恒强。房价高的地方生产财富能力强，对应的是生活成本低。赚钱多，花钱少，结果大家积累了大量财富，才有购买力去买更高价的房产。

人多的地方才更有房地产市场，才更聚集企业，财富。才会更有赚钱的机会。

三，小结

总的来说，房价的涨跌并不会由人的情绪而决定，它只会受长期的供应，以及人口作为最关键的因素。

很多朋友习惯参照其他国家的城市化，来说我国房价的走势。比如美国城镇化率怎么样？德国城镇化率又怎么样？美国的房地产行市场又怎么样？德国的房地产市场又怎么样？

以此他们得出了决定，我国的房价还要涨，或者我国的房价也会迎来下跌，其实是完全不准确的，没有任何的参考价值。

不同的国家，有不同的国情，不同的土地政策，不同的市场环境，以及不同的市场机制。一味的参考做对比，完全就是胡扯。给购房者制造更多的购房焦虑，带来更多的疑惑和问题。

要知道土地公有制和土地私有制完全是两个概念。德国有租房市场的补助，以及成熟的租房市场环境。我国正在发展租房市场，还是有一定的条件不同的，切勿太牵强。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

有人说房价要涨，有人说房价要降，要我说的话会稳！

稳地价、稳房价、稳预期，现在的房子还能买吗？我们要知道楼市为什么要稳？稳的目的和意义是什么？

在这表达一下我个人的观点：

从宏观角度，调控的目的让楼市的不理性上涨，减小或者弱化楼市泡沫，使房地产可持续发展；楼市的不理性上涨，投机性炒房起到了推波助澜的作用，使刚性需求得不到缓解，影响了政府的形象！

从微观角度，让房价处在合理的区间.使房屋回归到房屋的属性，让百姓安居乐业！

用哪些数据来判断一个城市未来的房价走势？

地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，金融是杠杆，土地是供给，人才是房地产最根本的需求。—任泽平

房价短期最危险的信号：利率上涨，房价危险信号（涨不动）来临：

毕竟目前经济仍处于转型期，GDP增速保持当下的稳健已实属不易，实体也正在复苏当中，这个时候一旦加息，对于实体经济来说无异于雪上加霜。

然而，由美国带领下的资本主义国家，却丝毫不给我们喘息的机会。

而实际上，我们早就定向加息了，并且是针对楼市，持续性的加息和调控，定位房住不炒。

未来房贷，涨到6%就能封顶了么？

根据以往经验，这一轮的加息周期，房贷的实际利率甚至有可能突破7%！

让我们来看近20年的房贷利率，看看每一次加息周期都加到了多少，你就会明白。

离我们最近的2次加息周期，一次是2011年，房贷利率最终加到7.05%；

另外一次是在2007年，房贷利率最终加到了7.83%。

或许有的人有侥幸心理，觉得2011年也不过就刚刚过7这条线，而且两轮加息的利率峰值，从7.83%-7.05%也越来越低，那么这次加息是不是有可能维持在7%以下？

持续加息，会严重抑制资产价格回暖

为什么我们要如此强调利率的问题？

因为利率与房价之间有高度的相关性！

利率的最高点，通常就是房价涨幅的最低点。

利率下行的时候，房价才会出现明显上行。

从09年至今，只要利率上去了，房价就会平稳，价格增速就会降的非常低，直到最终横盘，甚至出现下跌。

只要利率下来了，房价就会快速回暖上涨，楼市热度重启

在08年之前中国的经济增速常年保持在10%以上；在08年到17年，保持在8%的这种平均的增速；在2018年之后，按照目前主流经济学家的看法，在未来十年中国经济增速会再下一个台阶，从目前的8%左右降到5%左右。

《经济新常态，未来楼市新趋势》

从2000年到2017年中国的货币发行量保持在平均每年增长15.5%，在这期间，全国的房价平均的年化在7.8%.

《房价上涨或者下跌与货币发行量的关联性》

土地出让金的成本占到了房价的43%左右；企业的所得税，增值税，营业税和附加税等等加在一块占到了13%左右；建筑设计，后期的施工建材安装装修。绿化，管道，道路等占到约了28%.企业的运营成本：主要包括企业的管理成本，营销成本以及财务的成本占到了8.5%；房地产企业的净利润其实只有7.5%左右，并不像我们很多人说的那么暴力。

《房价的构成由哪几部分？各部分在房价占比又是多少？》

国家最终的目的也是房价的最终归宿：稳定，而不是大跌！
明年房价一定会稳，稳中微有跌幅，波动幅度也不会特别大。

如果你是刚需，遇到合适的房子，各方面自己都满意，月供也可以负担，就不要犹豫过多！

欢迎关注今日头条张刚，相信对你一定会有帮助，谢谢！

买房的路上不要迷茫，如果你是外地的朋友想在西安买房，户口又不在本地或是想了解西安人才认证认定、西安房产政策的相关资讯，合理合法化解限购政策，正确买房。

文旅西安

从楼市现有的现状和背景来看，短期的房价将以“稳”为主，除了个别城市有可能出现难以影响大局的分化现象，整体的房价将会表现平稳，不会再像以前那样大起大落；而长期来看楼市的影响因素会比较复杂，既会受到以后市场因素影响，又会受到作为长效机制的调控政策的影响，变数比较大。下面分别就楼市的短期和长期走势发表一下个人的观点。

整体房价的短期走势以“稳”为主，并有可能延续下去。

过去这些年房地产行业经过市场化发展，规模越来越庞大，在金融领域所表现出的问题也越来越严重，而同时这个特殊的行业又影响着下游的钢铁、水泥、建材、装修和相关服务等等比较大的产业，因此维持它的稳定发展是很有必要的，同时需要在稳定的背景下化解可能会导致的风险。这两年的调控手段和市场表现都体现了“稳房价”的基调。

一、背景定调。

1、楼市对金融的依赖强劲，企业和居民杠杆高企。

据央行统计数据，截止到2019年第一季度时金融机构人民币各项贷款余额142.11万亿元，同比增长13.7％，而其中人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7％，一季度增加1.82万亿元，占同期各项贷款增量的31.4％，几乎占去了增量的三分之一，里面的个人住房贷款余额是26.87万亿元，同比增长了17.6%，增速都比较快。算下来房地产贷款余额占了人民币贷款余额的28.5%，其中房贷余额占了人民币贷款余额的20%左右。房地产的金融份额高了，会严重挤占其他行业的货币资源。

而具体到房地产中的企业，金融杠杆使用率高，整体的负债率高企。据克而瑞研究对房企数据报告显示，2019年上半年174家房企的加权剩负债率为91.37%，其中70家重点房企的数据是95.37%，可见房企的负债情况是比较严重的，稍有不慎可能就是深渊。

而据国泰君安证券研究的一份报告显示，2018年我们的住户部门的整体杠杆率为52.6%，但具体到不同的城市来看，体现出高低不平的状态，较高的城市竟高达96%，风险不容忽视。虽然居民总体杠杆率对比发达国家来说不算高，但在增速上却让人担忧，在2015年年末的时候，杠杆率还是39%，而到2019年年中的时候，这个数据已经达到55%。

而另一方面我们觉得很有底气的储蓄率却呈现下降的状态，从2008年51.8%回落至2018年45%，此消彼长的状态隐藏着不少问题。而房贷支出是造成杠杆率不断走高的其中一个主要原因，高昂的房价已经挤占了居民大部分的可支配收入，影响了其他方面的消费能力，进而影响消费对其他产业的推动。

2、楼市调控力度空前，“稳房价”是大方向。

正因为楼市牵连甚广，所以使其健康而平稳地发展是非常重要的。而在最近两年以来，相关部门对针对房地产市场出台了密集的调控措施，并始终坚持把“稳房价”作为调控的方向，并几次以最高姿态明确提出“房住不炒”的指导观点，对过热的房地产市场实施降温的操作，力度和态度都是前所未有的，而且提出不再把房地产作为短期刺激经济的手段，淡化房地产的经济影响这种用意很明显，并将建立房地产调控的长效机制。这些定调下，再结合目前楼市所面临的金融问题，未来在三五年这样的短期内完全放开的可能性还是比较小的，因此在大环境不变的情况下，楼市的整体表现应该是一个持续平稳的态势。

二、楼市表现。

虽然目前总会听到市场传言说某地某盘降价促销，甚至说单价出现了大幅下调，但以网签成交的情况来看，全国整体房价表现平稳，至少在现在看来个别的情况并没有对整体走势造成影响。据中指研究院百城价格指数报告，其9月份的数据显示，其监测的100个大中城市的房价指数下跌的城市有30个，但跌幅最大的厦门也只是跌了1.03%，按目前厦门房产均价看，也就三四百元的变化，相对于房价来说变化不大。而其他下跌的城市变化幅度都在1%以内。

而上涨的城市也大多在1%的幅度以内，只有14个城市超过了1%，应该是得益于“金九银十”这个传统销售旺季的影响，南通和温州都出现了3%左右的涨幅，这是在调控以来很少见的，纵观调控以来的分析报告，无论是统计局的全国70城房价报告还是中指研究院的百城房价指数，出现超过2%变动幅度的情况都很少，整体房价呈现一种横盘的走势，比较平稳，也符合楼市调控的方向。

三、出现城市分化，但不会影响大局。

整体情况虽然平稳，但每个城市的具体情况并不相同，比如经济实力以及房价泡沫情况都会因地方不同而出现差异，而调整对于供应和需求都会造成影响，房企受制于金融管控，购房者受市场情绪和限售、限购和限贷等因素的持续影响，在有些地方出现局部的市场调整是难免的，特别是既缺乏经济支撑、房价泡沫又比较大的城市，调整会比别的城市更大一些。但“稳房价”和“稳预期”的方向对于所有地方都一样的，如果出现新的情况，依照“一城一策”的方针，在保持连续稳定的基础上，有可能会出现微调，以实现稳定的目标。因此影响大局的概率还是比较小的。

长期影响要看调控和市场化的双重因素，特别是长效机制的力度和效果。

楼市长期的影响因素会比较复杂，如果站在金融安全的角度来看，明显不太适合像过去那样过热过快地发展，才有可能让楼市处于一种长期可控、又回归民生的安全状态，需要尽量去金融化、去投资和投机属性，而这也与完全市场化对立，所以最终还要看楼市调控长期引导的结果。

一、假如楼市以后长期都处于偏重调控常态化，房价将会平稳甚至回调，更加向惠民靠近。

对于我们来说，房地产行业影响着国计民生，注定很难成为完全市场化的行业。过度市场化的房产市场会导致严重的金融化，很容易催生投机炒作的现象，影响市场的健康发展，从现在所面临的问题就可以知道，过度市场化的后果之一是金融杠杆被推高，对房企和个人来说，随着不断攀升的杠杆率，潜在的风险会不断地加大，既不利于经济的长远发展，又不利于民生。

所以用调控来做引导是必要的，大多数国民不用为房子发愁的国家中，他们的楼市基本都是去金融化，以政策的手段把房子往惠民方向引导，像德国和新加坡就是这样的例子。当然我们是14亿人的大国，背景与他们不同，但看一下国内做得最好的长沙市，这些年的表现与其他城市完全不同，生产总值过万亿，但全市的总体房价一直控制得相对较好，最新的房价收入比只有6.4，相比起深圳的36.1要低太多了，而在大城市中几乎也是最低的，是什么原因造成这种现象？固然是有地域经济差异的原因，但更重要的是其持续的楼市管控战略起了主要的作用，使长沙的房价在以往即使难以脱离上行的大环境，也比别的大城市要合理得多。

而我们国家对于资源、金融和税都有绝对的掌控权，完全有能力化解风险，在长期施行的楼市调控政策影响下，房价将会有比较大的概率向合理回归，泡沫过大的城市其房价将不可避免地在稳健的前提下缓慢下调。

二、假如楼市调控措施短期内完全退出，市场因素会成为主导，看涨将成为必然。

在以往，甚至现在，很多人都认为“买房必赚”，认为房价会一直涨下去，现实中投资房产这种行为也被认为是人与人之间拉开财富差距的最有效手段之一，这也是楼市给人们造成的固定预期，同时也是推动市场的重要因素之一，如果这种预期一直存在，那调控也只能暂时影响购房的需求，如果这种影响短期内没有了，在这种“长期看涨楼市”的预期之下，市场情绪肯定又会高涨起来。

这时候，专家口中经常说的经济发展情况、人口、通胀、M2等等楼市的影响因素就会发挥很大的作用，市场就有可能重新由冷淡转向热情高涨，直到下一次潜在的危机又再增大。

不过从现在的风向看来，“稳房价、稳预期”已经取得非常不错的效果，从落实长效机制的方针看来，楼市调控不可能会在短期内退出，整体楼市将会在一个比较长的时间内持续稳定。

总结。

综上所述，如今的高房价除了影响人民的幸福指数，还存在着不少潜在的问题需要化解，在这种背景下，“稳”应该是一个比较长时期的大方向，地区的房价分化将不会影响到大局。再长期一些的房价走向要看调控和市场化这两个因素的影响，如果长效机制使楼市尽量去金融化，改变了市场的预期，改变人们对楼市传统的投资价值观，那楼市整体表现将会稳中有降，否则会在冷热当中循环。

關鍵字: 房产 房价 要涨