2020年新春之際，一場抗擊新型冠狀病毒肺炎疫情的戰役在全國打響。法律服務行業在積極捐款捐物之外，更注重用專業成就更好的公益。一些律所、律師團隊、法律科技公司、公證處等紛紛推出了各類公益服務，圍繞疫情相關問題開通線上服務。

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庚子鼠年，為防止新型冠狀病毒肺炎疫情蔓延，政府採取了嚴格的管制措施。各省級政府依據國務院《突發公共衛生事件應急條例》《國家突發公共衛生事件應急預案》制定本省級行政區域的突發公共衛生事件應急預案，啟動了突發公共衛生事件Ⅰ級應急響應。

政府部門據此對商場等人員密集場所採取了臨時關閉公共場所、停業等管制措施，並限制人員流動（以下簡稱“防疫管制”）。由此造成了商場停業等狀況，造成租賃合同的履行受阻。因為疫情影響經營，商業房屋承租人可否解除租賃合同？商業房屋承租人能否以疫情影響經營為由，直接拒付租金？商業房屋租賃如何進行租金減免？等一系列問題不僅困擾著承租的商戶還困擾著出租的業主。海普睿誠律師事務所律師整理彙總新冠疫情下商業房產租賃十個重點關注問題，一起來了解一下吧！

問

應對疫情的政府管制算不算不可抗力？

答

不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。因此次疫情導致的防疫管制的具體實施隨疾病的發生、發展亦具備合同雙方不能預見、不能避免且不能克服的特點，並且政府管制行為導致了商場無法經營、商鋪無法開業，符合不可抗力的上述實體要件。因此次疫情導致的防疫管制可以構成法定的不可抗力。

相關規定

《中華人民共和國民法總則》第一百八十條規定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。”

《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條規定：“本法所稱的“不可抗力”，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。”

《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。”

問

因為疫情影響經營，商業房屋承租人可否解除租賃合同？

答

如果不可抗力導致不能實現合同目的可以要求解除合同，依據合同法規定進行責任分擔。對於此次疫情的防疫管制是否能夠導致租賃合同目的無法實現，應根據防疫管制的持續期限是否足以導致合同目的無法實現來判斷是否有解除合同的權利。

相關規定

《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”

問

商業房屋承租人能否以疫情影響經營為由，直接拒付租金？

答

承租人不能直接拒付租金。

租賃合同為雙務合同，出租人已將符合合同約定的房屋交付承租人使用並在租賃期間保持房屋符合合同約定的使用目的時，承租人應按合同的約定向出租人交付租金。在合同沒有明確約定租金減免且出租人並未違反租賃合同約定義務的情形下，承租人並不享有履行抗辯權，不能直接拒付租金。

相關規定

《中華人民共和國合同法》第六十六條規定：“當事人互負債務，沒有先後履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。”

第六十七條規定：“當事人互負債務，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求。”

第二百一十六條規定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”

第二百二十六條規定：“承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。”

問

承租人以疫情為由拖欠租金不給，是否構成違約？出租人可否直接解除租賃合同？

答

承租人確因疫情防控和治療需要而被採取強制隔離，無法按時足額支付租賃價款的，對承租人而言也具有不能預見、不能避免並不能克服的特點，屬於不可抗力因素，因此承租人不構成違約，出租人無權據此單方解除租賃合同。如無不可抗力等因素，承租人惡意遲延履行租金支付義務，經出租人催收且經過合理寬限期後仍繼續拖欠租金的，出租人有權單方通知承租人解除雙方租賃合同。

相關規定

《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

問

商業房屋租賃如何進行租金減免？

答

合同有約定從約定，合同無約定需雙方協商。

民商事領域遵循“意思自治”原則。對於該問題，（1）如果租賃合同對發生不可抗力時的租金減免有明確約定的，應按照合同約定的方式減免租金。（2）未明確約定的，雙方可以根據防疫管制的具體期限及程度，對租金減免進行協商，協商一致後可以簽署補充協議。

相關規定

《中華人民共和國合同法》第七十七條規定：“當事人協商一致，可以變更合同。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批准、登記等手續的，依照其規定。”

問

承租人申請租金減免可以依據哪些理由？

答

如果租賃合同有明確約定減免租金情形，可依約要求出租人減免租金。如未約定，可以主張疫情或政府管制屬於不可抗力、情形變更，依據公平原則與出租人協商減免租金。至於疫情影響，是適用不可抗力還是情勢變更，應根據個案的基本事實情況，結合政府部門疫情防控具體措施與法律適用加以分析和處理。

參考案例

【案號：(2007)鄂民四終字第47號】；【案號：（2018）晉04民終2272號】；【案號：（2018）魯06民終268號】；【案號：（2004）滬二中民二（民）終字第354號】；【案例案號：（2008）紹中民一終字第143號】。

問

聯營模式下，承租人停業是否構成對租賃合同違約？

答

聯營租賃的承租人出於安全或者營業成本的考慮，主動停業，而《租賃合同》又約定未經出租人的同意承租人不得擅自停業，應依據實際情況判定承租人是否構成違約。承租人因政府管制、員工被隔離或交通影響等因素造成的履行不能，不構成違約。

相關規定

《中華人民共和國民法總則》第一百八十條規定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。”

《中

《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”

問

疫情造成無法經營，租賃合同雙方如何相互通知？

答

因防疫管制而無法經營的出租人、承租人雙方，均應對防疫管制的情況及時相互溝通：大型商場的經營者可以媒體公告、商場張貼告示的方式統一告知承租人；零散商鋪的出租人、承租人可以通過微信、短信、郵件等方式告知對方，以便雙方均可以提前採取相關措施，比如出租人及時採取額外的管理措施，承租人及時處理商鋪內不宜長期存放的物品、員工遲延回店等，以減輕因此可能造成的損失。

相關規定

《中華人民共和國合同法》第一百一十八條規定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。”

問

承租人如何證明不可抗力？

答

因此次疫情已上升為全國性的公共衛生突發事件，國內全部省級行政區都啟動了突發公共衛生事件Ⅰ級應急響應，各級政府也就具體的管控措施發佈了書面的

問

承租人和出租人就租金減免無法達成一致如何處理？

答

如果租賃雙方對於減免租金無法達成一致意見，在疫情獲得控制後，應及時通過司法等途徑主張權利，但應當注意租賃合同訴訟時效期限為三年。

相關規定

《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院

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