杨文的社会收入生活

第一，仔细听销售员的说词，发现前后矛盾或逻辑漏洞之处。销售员一般会积极介绍项目卖点，只说优点，避开缺点，或者避重就轻。特别是对项目周边目前还只是初步规划的商业或地铁项目，要保持冷静，对于这套说词，听听就好，不要太相信。即便后期真的有，或许要等上好多年。大多数情况是，房子卖完后，开发商说的周边规划却只有部分实现或者一个都没实现。

第二，销售员只会告诉你部分房源信息。销售员为了尽快成交，会告诉你，现在好的楼层某户型只剩2套优质房源，让你尽快做决定。这样做的目的，一是故意制造某户型热销的局面，二是让你没有很多选择，可以尽快做决定交钱，三是让你觉得很想买，但是又没有好楼层的遗憾，刺激你购买欲，后期会突然告诉你，有客户不要了，你想要的楼层有了一套，让你赶紧来交钱。

第三，项目卖点介绍完后，销售员会以各种理由要求你交个定金。比如说，购房者看了样板房，对某个户型比较喜欢，也恰好房源楼层不错，销售员就会以各种理由制造紧张感，让购房者交个定金，而此时购房者可能会头脑一热就交了。所以，购房者一定要明白一点，不管销售员多么坚持你交个定金，你一定要保持清醒，只要觉得交定金的理由是因为对方要求，那么一概不交。只有在你认为你交定金是已经决定好了，不想再考虑别的小区，这个时候再交。

最后，其实销售员的销售技巧有很多，无非都是促进成交的手段，也无可厚非。只有极个别销售员的品性较差，购房者应该按我第一条观察得出此人品性很差的话，最好直接要求换一个销售员。

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世家

很高兴谈这个的。但是我觉得套路嘛。好多都离不开三十六计里面的内容。这里我也把我所略知的一二说说出来吧。

①瞒天过海——开盘当天请好多临时工来排队抢购买房的。制造一种供不应求的现象出来。

②美人计——我有一个朋友，通过亲戚介绍认识一个在售楼部上班的小姐姐。有次吃饭，我朋友很坦诚的跟小姐姐表白的。小姐姐也不含糊。跟我朋友说“你看你，车也没有的，房子也没有的，生意又不稳定的，结婚怎么也要个家吧。要不这样吧，你先买个房的，正好我小舅在我们售楼部做经理的。我可以帮你拿到内部价格，又可以随便选楼层的……有了房子，到时候我带你回去见家长我们的事就顺水成舟的。”我朋友后来到处借钱凑首付的，房子是有了，但是后面他俩也不成的。有次我们一帮朋友吃宵夜，他把这个事情一说。呵呵。原来不只是他遇到过这样的售楼小姐姐的，其他朋友也有过。

③欲擒故纵——2017年那时候我有个亲戚想在一个省的省会城市买房子，开始只是抱着观望心态的。开盘当天免费车辆把你从小县城带到省会城市看人家抢购的。感觉也没有别人口中那种有价无市的阿。好了，报名、交定金参加下一次开盘抢购房子的（心想反正抢不到或者不来或者抢到不要都可以退定金的）。但是下一次开盘要涨一两百一平的。第二次开盘正好有空的就又坐免费车来参加抢的。大热天的，在广告大棚里热了大半天，开车带你来的那个销售员说没有帮抢到的。那就再等第三次开盘吧。不过第三次开盘又涨一两百一平的。结果第三次还是抢不到的。就这样抢了6、7回都没有抢到。房价也涨了6、7回的。这下我亲戚更坚定要在那里买的了。在亲戚群里一传开说难抢到房子的。一个在单位上班的亲戚说：“要不你给点好处费接待你的那个销售员的。”一言惊醒了，这次就真的帮抢到了。

见识有限，所以知道的也不多。还有其他还希望你们多多补充的

先生的伴读书童

很高兴能回答这个问题。

个人从事房地产销售工作多年，对于售楼处的套路来说，我应该是比较有发言权的了。

首先我申明一点，对于套路这个词，我个人不是很喜欢，因为大家是从购房者的角度出发的，对于售楼处的出发点不一样，所以容易形成对立，由于信息不畅通，所以大家总是认为售楼处的都是坏人，销售人员都是骗子，就是为了实现个人的业绩而给大家故意制造各种的陷阱，其实不完全对，我不否认行业内有急功近利者，但是总体来说，其实很多的房企的销售还是比较正规的，就如我前面说的出发点不同而已，售楼处为了卖房子而已，所以从他们的角度出发，就是如何快速成交客户为目的，只不过在这个过程中，存在着一定的手段。

那么下面我来说一下，售楼处里面常见的一些逼定客户的一些套路手段吧。

套路一、形成热销的假象。现在很多的售楼部都在拼命营造热销的氛围，特别是在市场不景气的时候，常用的就是托。当你走进售楼部的时候，一眼望过去，貌似很多客户在和置业顾问谈交易、选房子，给你的感觉就是赶快买，要不然这么多人在看房，一旦错过就没好房子了，其实很多人根本不是真正的购房者，只不过是托，每天几十块钱雇佣的，一旦有客户来访，立马开始谈交易。所以对于购房者来说一定要保持理智，切莫被销售现场的气氛所迷惑。

套路二、置业顾问叫单。往往在你还再纠结哪个户型好，哪个楼层好的过程中，有些置业顾问不断的叫单，某某楼层户型销控之类的话语，这些都是为了逼定你，给你制造赶快选，不选就没了的假象。

套路三、售楼处的音乐。这个是很多购房者不注意的，但是这里面也是有学问的，这一点确切的说不能归类为套路，但是也是为了逼定客户，渲染现场的气氛，使客户大脑处于感性思维，一般的售楼部都会选用比较舒缓的音乐，使你大脑放松，跟着置业顾问的介绍思路走，而在开盘选房等场合，采用紧张的音乐，促使你更快的选房。

套路四、价格谈不定，问经理。这个是最常见的了，当客户看好一套房源后，在谈价格的时候，客户如果嫌价格太高而僵持的时候，置业顾问往往会告诉你，他帮你申请一下经理，接下来，经理就会出现了，能当经理的，口才你放心，绝对强于一般的置业顾问，他们会对你进行再次洗脑，最终就看你的表现了，如果你的意志力不强，对不起一毛钱都不给你优惠，还把你说的服服帖帖，一旦你坚定原则，他们会见人下菜，可能给与你一定的优惠成交。

套路五、可以参加团购限时优惠。很多的置业顾问对于犹豫不决的客户，或者长期观望不下单的客户都会使用团购或者限时优惠的招，表面上看似为你个人考虑，其实你可以观察一下，当天的所有客户都是享受这个优惠的。

套路六、咖啡饮料小礼品。进过售楼处的朋友都知道，很多的售楼处都为你准备了咖啡饮料糖果点心甚至小礼品，一方面是为了增加现场服务的质感，另一方面也是为了让你产生一种“拿人手短、吃人嘴短”的愧疚感，这一招对于一些面情较软的客户来说，很容易打动你的心理防线，让你放下戒心。

套路七、区位图里面的猫腻。很售楼处一般都是必备区位图的，根据区位图客户很容易识别楼盘的方位、地段。但是有些售楼处的区位图做的完全是利好本项目的，故意缩短一些教育、医疗、金融公园等配套的距离标注，让你感觉很近很近，其实在空间距离上很远。所以这一点，大家一定要对楼盘的区位有自己的认识，方法就是周围看，眼见为实。

套路八、说辞里面套路。这个是最重要的一种套路了，因为一般的售楼处都会事先准备好数十页的说辞，置业顾问是要能够背诵的，对于本项目的各种优势放大的说，对于项目劣势避重就轻。

以上是在售楼处的一些常见的套路，当然还有很多，但是我认为追重要的一些都在这里了。那么对于购房者，特别是首次购房者来说，该如何避开一些套路呢？

第一、要看一个楼盘，要多方面了解。可以通过网络查看项目的一些基本信息、建议在当地的房产网上查看，也可以登录当地的房管局网站对项目的土地情况、预售情况等进行一个了解；有了基本的信息了解还不够，还要实地查看，特别是对于项目周边的配套情况等，进行实地走一圈，眼见为实。

第二、自己做好置业计划，做到心中有数，坚持己见。在进入售楼处之前，自己对自己的购房预算、购房的户型、楼层等都有一个大致的计划，这一点其实不难做到，可以召开家庭会议的方式进行讨论后再去，去了不要急于下单，可以多看几家楼盘后，对各个意向楼盘有了这充分的了解之后，再次召开家庭会议进行讨论，形成家庭内部统一的思路，坚持己见，切忌在售楼处现场被能说会道的置业顾问一忽悠而贸然做出决定。

超哥说房产

小超今天就和大家说一说售楼部的套路，抛开那些注意事项不说，还有这些可以注意的

1、优惠点数，一般来说只要你是真心去看房的，现场都会给你一个优惠底价，但这个底价不会是最终底价，一般来说还会有1-2个点的优惠，但是这1-2个点一般会在你交钱之前给到你，所以，如果你只是参考就不要话时间在这1-2个点上，大家都浪费时间，等真正准备买了，再来要这个优惠就好。

2、现在售楼部外面都会有很多中介公司，其实没关系，基本上中介和现场是一个价格，偶尔会有中介比现场少1个点的（这种情况很少见），所以你也不要太纠结，内场外场价格一样（开发商都已经把价格加上到营销费里了，不会因为你是直接过去的而便宜），所以你只要选择一个服务更好更顺心的就好。

3、对于楼王，观景阳台等等这些词汇不要在意太多，这些词都是策划包装出来的，唯一注意几点，楼间距、采光、园林（如果还没有那就没办法了，看规划意义不大，只能凭对开发商的信任了，所以说大开发商还是有好处的）、朝向、南北通透等，这些不要听说的，能体验的尽量去体验下，挑选体验的时间最好把最差和最好的都体验下，心里有个底，另外关于南北通透这块要清楚什么是真南北通透，什么是假南北通透，如果不清楚可以上网查，也可以来问问小超。

4、关于区位和交通，不要相信售楼部说的，这块需要你自己去体验，大的发展不会有问题，但是很多细节就要自己去查查看看了，在交通配套这块一定要自己去体验，要不后期你就会有别坑了的感觉。

5、关于房源紧张，一般都是销售逼你下定的说辞，但是你自己也要上心，好房子不愁卖这是真理，所以也不要太多的犹豫，考虑时间保证在1天-2天内，要不房子卖了就该你后悔了。

6、关于参观样板间，真的就是参观一下就好，不必当真，并不是说样板间和真实户型有差距，而是样板间的物品很多会缩小一定比例（比如床等），这样看上去会显得房间比较大，但真实房间不会这样，所以样板间就去体验一下房间格局就好，不要把软装和硬装当真，而且开发商样板间的装修标准一般很高，普通家庭用不到的。

7、关于精装与毛坯，毛坯不用说了，交房可以看到实体，如果是精装房，在买的时候最好可以看看毛坯的，就算不懂也看看质量，因为以后你是看不到的。并且关于精装不要相信售楼部说的一平方米多少钱，相信我，没那么贵，但你也不要太纠结，感觉整体合适就好（PS：开发商装修要比你自己便宜很多，毕竟大规模装修要便宜很多，所以自己感觉合适就好）。

小超聊房产

售楼处的置业顾问都是受过专业培训，口才了得是基本功，还有一些“套路”也要了解、规避一下:

1、从你一进售楼部，他们通过观察你的言行举止、穿着打扮、所乘坐的交通工具等就对你作出基本判断，为下一步的带看、介绍、逼单成交作准备。

2、向你介绍楼盘周边的远景规划:还在图纸上或在构思中的学校、医院、公园、车站地铁口等都被他们说的好像明天就要建成一样，一条小小的水系也可以被吹嘘成人工湖，基本他们介绍的配套设施只能相信五成。

3、划片学校与所属户口一定要问清楚，最好让他们作出承诺。我见过一个朋友买了个楼盘，说好可以入读就近重点小学和主城区户口，到交房时却被划到偏远的普通学校和次城区户口。

4、给你介绍的房源永远只有三套，楼层好的一套、楼层不好的二套，形成强烈对比，让你三选一，很容易成交。如果你实在都不满意，他们还会神秘的对你说有个已买了好楼层的顾客不想要了，可以优先让给你云云，让你付了钱还要感谢他们。

5、其实每个置业顾问手里都有一定的自主折扣权，而销售经理又有一定的优惠权，一定要不断犹豫、不断砍价、欲走还迎的把他们手中的优惠折扣全拿到，用最少的钱买最好的房子。

6、有些置业顾问之间会演戏，一个置业顾问正对付一个在犹豫的客人时，另一个会来假装说:“某某，你的客人也是要这套吗？不行呀！我的一个客人昨天对这套就有意向了，今天回去筹钱，明天上来下定”，用这样的方式逼你下定决心成交。

7、售楼部做活动时会雇一批假客人，营造气氛，时不时的大厅扩音喇叭就会传出:“几号楼几单元已售出，请置业顾问不要再推荐”的假成交讯息，来刺激真客户成交。

总之，买房时上网多学些房产知识，多听过来人分析，多进几次售楼部，用心冷静的观察，争取选到心仪的房子。

本人从事房产行业数载，誓做最正规、最真诚的中介，欢迎不同意见留言讨论，觉得不错的话留个赞再走呗！

房产老黄

作为一个天天跑楼，泡在销售中心的人来说～还真发现不少“套路”

1.刚需的楼盘在第一次开盘后，门口永远放着“特价”房源，而且这些房源里面总有2/3左右贴个“已售”的贴纸，让看房的人过来冲着“特价”埋单

2.高端楼盘，从大门口进到销售中心的沙盘可谓九曲十八弯，过好几重门口，拐好几个弯才能看到其庐山真面目，在进去的路上做好几重“仙境”的布景显得高格调，这些楼盘分分钟能卖贵不止一个档次

3.设置情景板房，没有实地板房。板房只能看房子里面的空间格局，要想知道入住后的居住感受得看实地板房才行～实地才能看清楚采光，景观，通风等～

情景样板间或在一楼，或在室内，能人为的控制出“一切都是那么美好”的样子

4.样板间里面所有家居都小一个size，比如“床”，“饭桌”做出空间很大的；没有房门；安装很多镜子-特别是个人公寓～这一切都是让看房的人有“空间很大”的错觉

5.虚有其表的装修质量～这个不说，大家去看看就一目了然了（这里排除部分豪宅项目，比如说融创的板房是我见过最实在的）

房产说说

1、售楼处和中介一直以来都是密不可分，售楼处里往往一打听就没有房源，而一去中介问才发现房源一大堆。一般而言，开发商和中介会有一个内部协议，开发商会将大量房子卖给中介，中介买了这些房子，就等于拿批发价转手做零售商了。

2、一般在售楼处不远的地方，一定会有中介公司在附近，房源被中介公司所控制的，物价部门本来控制规定毎平方米多少钱，开发商就是不完全把房子拿出来卖的，有时候捂盘惜售，所以说没房源了。为什么？就是等房价涨高了再拿出来卖，但你再中介公司去打听一下，肯定有房源的，但是价格也比售楼处高，这就是套路水深吧。

3、例如某城价格是4200元/平方米，开发商推给中介后价格上升到5500元，120平方米的一套房子一夜间多出10多万。以前房价低的时候没几家中介，现在再看看，大街小巷中介一家挨一家，房价也翻了几翻。

4、有时候，房地产商和中介联合起来炒房价，实际房子根本没卖出去，都在中介手里的，这是房地产商的策略，到房地产商销售处就说房子没有了，早都卖完了制造假象，这也变相抬高了房价。

小柚子家居

很高兴回答这个问题。

售楼处卖房子的套路有多少？我想，对于任何一个想要买新房的人，都希望能了解到一些内情，避免自己上当。我就凭借在房产行业十多年的经验，给大家几点建议和分享，希望对大家能有所帮助。

1、买房必须要五证齐全大产权：不要相信什么能转大产权，开发商有实力没问题之类的说辞。再有实力的开发商，五证不齐，楼盘都有可能出问题。在五证中，土地使用证上的年限要看清楚，有些楼盘土地产权都过去十年八年了才开始开发卖房。预售证上的楼栋也要看清楚，别只看到1号楼的预售证，你却买了2号楼，预售证都是分楼栋发的。

2、关于楼盘周边的交通配套规划：只要没有明确的文件证明真实存在或正在施工建设中，不要太相信规划，规划是可以变的，一朝天子一朝臣，一届领导一套规划。眼前有的才是真实存在的，规划的也许将来会存在，但十年八年以后才可能实现，太遥远的梦没有意义。

3、要找到专业靠谱的销售：在你买房过程中，靠谱的销售会让你事半功倍，上当概率最低，我其他的建议和帮助你也不用看了。虽然在这个行业鱼龙混杂，靠谱的销售凤毛麟角，但优秀的靠谱销售总是有的。对于新盘来说，不论你是找中介、代理或开发商自销，价格和房源都一样，这样你找到靠谱销售的机会就会增大。销售靠不靠谱，通过一段时间的沟通交流，你自会有判断。但如果只听信某销售说通过他比别人便宜，你只图所谓的便宜找销售，那对不起，你已经开始上当了，我说什么对你也没用，自求多福吧。

4、关于销售的说辞与合同：买房一切以合同为准，销售的承诺和保证没有意义，销售可以离职，但合同黑纸白字更改不了。关于合同条款都要有所了解，例如：关于公摊，销售说只有20%，结果签合同的时候变成了25%。关于下房本时间，销售说一年，结果合同写720个工作日。这种销售不是新人不专业就是故意把数据说漂亮了，让你能接受。有些销售实话实说，但你接受不了公摊25%或720个工作日下房本。所以不要被漂亮的说辞蒙蔽，没有销售愿意把楼盘的不好说给你听，敢说给你听的才是真话，合同内容不会因销售的说辞而改变。

只要把握住以上几点，基本上也就不太容易上当。但人性是贪婪的，销售也会抓住这一点去引导客户，人傻钱多是大多数人的弱点。我的建议只能作为参考，在实际运用中，就看自己身在其中时候的定力了。

京南房产置业经理

卖方的套路多如牛毛，今天老亮和大家分享几种常见的套路，希望大家在买房的路上减少被套路的风险。

缴纳认筹款

很多楼盘，在没有获得预售许可证之前，就会要求潜在的客户缴纳一定的认筹款，这种方法可以扩展为团购、交N抵N、验资等等。

这个时候，开发商不会告诉告诉客户楼房的销售价格，让你交款的理由无非是获得优惠或者获得优先选房的机会。无论开发企业采取的是哪种策略，目的基本都是保证快速回款或了解潜在客户的多少。

不要以为好事真的会落到你的身上，优先排队不等于拿到好的房源，这个排队根本不透明，你排在第几完全掌握在别人手中。如果你获得的是优惠，只能说明你买到的房源是相对较差的，开发商又不是傻子，怎么把好东西便宜给你。

排队摇号

所以排队摇号，只不过是开发商制造出来的一种气氛而已，100个排队的人里面有个会是真的呢？大部分都是托。

当然，有些楼盘的价格受到政府指导价格的限制，价格明显偏低，这时排队的人应该大部分是真的。但是，这种捡便宜的事是很难遇到普通百姓身上的。

前几天不还是除了一个新闻，500多套房子，6000多人摇号，最后只有几十个人中签，而且很多都是所谓的关系户。

制造紧张气氛

你在售楼处谈房子的时候，可能你还在犹豫，这时你身边可能会有人和另外一个售楼员签了一套类似的房子。而且你看好的房子还有别的客户也来了解，而且这个客户也很喜欢，因为是你先看的，所以你有优先权！你正在犹豫是否交定金，售楼处的广播响了，恭喜某某成交一套！

这些发生在你眼前，你身边的一幕幕，看似非常真实，但这些人和事其实都是他们在演戏而已。制造紧张的气氛，目的就是让你尽快下定决心。

老亮说房

现在很多人买房都会选择新房，不过大多数的新房都是期房，没有办法看到实际的房子，只能够通过销售人的讲解，样板间等来了解房子的情况，不过在交房以后多多少少都会有误差。这都是因为楼盘卖房子套路太深了，因此，大家在买房前，就要知道新楼盘卖房子套路有哪些？买房要注意什么？这样才能买到好的房子。

新楼盘卖房子套路

新楼盘卖房子套路有很多，会夸大其词，还会把户型的尺寸做调整，掩盖一些不利因素，甚至会选择在样板间做小动作。

一、售楼处销售介绍不可全信

现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。为了获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。售房时把房子吹得天花乱坠，各种承诺，但具体情形得亲自考察才行，一般品牌开发商的产品更为可靠。

二、沙盘掩盖“不利因素”

如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30％或是更高，单纯的你可别轻易相信。沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场，选择现房或者大型开发商的后期产品可以尽可能避免这种陷阱。

三、户型模型调整尺度比例

这些模型一般都是整个项目中数量占比比较大的户型或者开发商自认为比较好的户型。但是，为了掩饰户型上的一些劣势，户型模型上也会有一些猫腻：比如在进深或者面宽上做出微调，使得整体户型更加方正；又比如减少墙体、增加落地玻璃，试图营造一个采光好的假象。

想要摆脱这些猫腻比较简单的办法就是直接要求置业顾问给你看工程图和尺寸。如果感觉不出户型是不是方正，就自己按比例画一个出来，一下子就能看出模型有没有坑你了。

买房要注意什么

1、公摊面积

在我们购房时，公摊面积一定不要忽视，要注意看是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于受到电梯等方面的影响，公摊面积较多。多层在11％～16％之间，高层一般在18％～26％之间。

2、地段

现如今，交通越来越便利，出行选择的多样性也是选房子必不可少的要素，多区域公共交通、快速交通，附近有地铁站或公交站对我们出行提供了很大的便利，既方便快捷也为未来物业的提升提供了很好的平台。

右高左低的房子，风水上讲，左青龙，右白虎。如果你居住的屋子右边的房子高很多很多，那样的房子会带来差运气，一定注意，像这样的房子还是要及早化解，否则非常不利。

新楼盘卖房子套路是什么？新楼房卖房子套路是非常的多，会各种夸大其词，而且还会把不好的问题给掩盖了，所以大家在买房的时候，千万不能一味的相信销售人的解说，我们要自己了解一些关于买房要注意什么内容，然后在买房的时候，就把这些该注意的问题看清楚了，选择合适的房子在买，不然后悔就来不及了。

關鍵字: 户型 开发商 中介