文 | 劉德科
1st
NCP 疫情對樓市的影響，到底會到什麼程度？
SARS 爆發的 2003 年，樓市先冷後熱；從全年來看，無論哪個數據，都是增長的，甚至比此前兩年增長得還要猛一些。
今天的中國，無論是經濟體量還是房地產規模，都是 2003 年所無法比擬的。所以，我們不能簡單地拿 2020 年的 NCP 跟 2003 年的 SARS 做對比，不能簡單地得出結論說 2020 年 NCP 消散之後房地產還會爆發。
只跟 2003 年對比是不夠的。在過去二十年中，一共有三個年份發生了超級利空事件——
◆ 2003 年：SARS
◆ 2008 年：美國次貸危機
◆ 2014 年：中國樓市高庫存
我們重點分析一下這三個年份的房地產市場表現，及其後續影響。
這三個利空年份，遵循了同樣的規律：當年住宅價格滯漲（或相對緩慢），次年暴漲。
其中，以 2008 年最為典型：2008 年全國商品住宅價格同比下跌 1.90%，但 2009 年卻暴漲 24.69%（可以參照一下，從 2000 年至 2019 年的年均複合上漲率是 8.57%）。
為什麼會出現這樣的先抑後揚？至少有這麼兩個主要原因——
◆被抑制的需求，獲得了補償性爆發
◆利空之後出臺了「救市猛藥」
我們來看看這幾個利空年份（再加上壯烈抗洪的 1998 年），迎來了哪些「救市猛藥」——
◆ 1998 年抗洪之後：出臺住房制度改革，取消福利分房，全面啟動商品房
◆ 2003 年 SARS 之後：國務院出臺 18 號文件刺激房地產
◆ 2008 年次貸危機之後：四萬億計劃
◆ 2014 年高庫存之後：樓市去庫存政策
SARS 是在 2003 年 6 月份消散的。當年 8 月 31 日，國務院下發《關於促進房地產市場持續健康發展》（國發〔2003〕18 號），推出二十條刺激政策，開宗明義地承認「房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業」。
你可以覺得，2003 年房地產市場才剛剛興起，出臺這樣的刺激政策很正常啊；但是不要忘了，在舉國抗擊 SARS 之前的 2003 年一季度，新華社等央媒連續集中發文探討房地產市場的「泡沫論」——即房價有泡沫。
此後的 2008 年與 2014 年，也是基本如此：先嚴厲調控，在遭遇利空事件之後，用「救市猛藥」進行刺激。
2020 年爆發了 NCP 疫情，也會遵循這樣的規律嗎？過去這樣，不代表著未來也這樣啊。對，未來未必會機械地重複過去，但我們首先要看清此後至少十年中國房地產的基本趨勢——
◆ 中國的城市化進程仍在繼續：每年仍需提高約 1 個百分點的城市化率
◆ 中國的土地制度很難改變：「土地財政」規則基本變不了，「重工商抑住宅」的用地規劃理念基本變不了
在這兩個基本面不變的前提下，NCP 疫情雖然抑制了一時的需求，但大概率還是會帶來此後的行情井噴。
或者換個表達：現在房地產行業的普遍共識是，全國商品房 15 萬億元銷售規模，將維持十年；在這個共識之下，NCP 疫情雖然抑制了一時的需求，但大概率還是會帶來此後的行情井噴。
2nd
那麼，NCP 疫情之後，房地產市場會有刺激政策嗎？
在討論這個問題之前，我們先要大致評估一下：不同利空事件對於樓市的不同衝擊烈度。
◆ 2003 年 SARS 疫情：主要是突如其來的天災
◆ 2008 年美國次貸危機：主要是突如其來的人禍
◆ 2014 年中國樓市高庫存：日積月累的病灶
僅僅從歷史數據來看，金融危機對於樓市的殺傷力，相比之下是最大的——
我們還可以用標杆房企萬科的歷年銷售額，來感受一下這種感覺——
僅有發生金融危機的 2008 年，萬科銷售額是下跌的；其餘年份均在增長，SARS 爆發的 2003 年與高庫存的 2014 年均不例外。
但今日不同往時：全國動員的廣度與深度，今年已遠超 2003 年，即抗擊 NCP 已遠超抗擊 SARS。
為什麼要如此全國動員？除了 NCP 的傳染性比 SARS 更強，我們還要看到：當前的社會分工協作之頻次，已遠超 2003 年。
我們可以從這個維度——人口與物資的流動性，來感受一下這十七年的天壤之別。
這些天壤之別的數據，雖然無法精確地反映全貌，但還是可以讓我們直觀地感受到：當前的社會分工協作之頻次，已遠超 2003 年。
當然，十七年間，中國的經濟體量也已是天壤之別——
房地產是宏觀經濟的一個組成部分。經濟學家們尚未明確預估 NCP 疫情對於今年 GDP 的衝擊，但受衝擊程度應該在此之間——
2003 年 < 2020 年 < 1989 年
2020 年中國經濟受到 NCP 的衝擊，將比 2003 年受到 SARS 的衝擊更大，但比 1989 年受到的衝擊更小。
當然，1989 年是改革開放四十年的谷底年份，當時商品房規模小到可以忽略不計；2020年 尚不至於悲觀到那種程度，但如何對待房地產，如何運用房地產，是一道不得不做抉擇的難題。
3rd
所以，NCP 疫情之後，房地產市場會有怎樣的刺激政策？
我們的判斷是：基於「房住不炒」的法統，應該不太會有高調且明確的救市政策，但大概率會有「錦衣夜行型」的刺激政策。
可以預判的是：熱點城市的限購政策不太會取消，因為限購是樓市調控最後的堡壘。
4th
歸納一下，我們大概有這麼幾個判斷——
1. NCP 疫情雖然抑制了一時的需求，但大概率還是會帶來此後的行情井噴。
2. NCP 疫情結束之後，樓市仍然將處於冷清的過渡期，下半年有望回暖，樓市熱度主要體現在「量的上揚」。
3. NCP 疫情結束之後，大概率會有「錦衣夜行型」的樓市刺激政策，但熱點城市的限購政策不會取消。
4. 如果有刺激性政策，次年房價會有明顯漲幅。
總之：放心買房，並且狠狠多談一些折扣，趁著地產商的現金流緊張，因 NCP 而緊張。
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